Юридическая наука подразумевает деление принципов права на общеправовые, межотраслевые и отраслевые. Такое деление преследует цель раскрыть объем регулирующего воздействия принципов права на общественные отношения и специфику их проявления в условиях различных отраслевых систем права.[5]
В земельном праве к основным общеправовым (конституционным) принципам можно отнести:
− принцип гуманизма (ст. 2 Конституции РФ);
− принцип свободного выбора гражданами прав на землю и обязанности государства, органов местного самоуправления по обеспечению земельных прав граждан объединений (ст. 6 Конституции РФ);
− принцип законности в земельных отношениях (ст. 15 Конституции РФ);
− юридическое равенство граждан в получении (приобретении) прав на землю (доступа к земле) (ст. 19 Конституции РФ);
Межотраслевой характер проявляется в принципах:
− экологического подхода в земельном праве
Данный принцип реализуется путем внедрения экологических требований в земельно-правовые нормы и позволяет обеспечить применение природоохранительных технологий производства, а также комплексных мер по охране земель от вредных процессов на почве.
− планирование, охрана и организация рационального использования земель[6]
Своё отражение этот принцип находит в ст. 14 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве». Он раскрывает управленческую деятельность государства по определению перспектив развития территорий, а так же создание необходимых условий для рационального использования земель. Под охранной понимается система обязательных мероприятий по сохранению почв и их плодородия.
− платности использования земель
Принцип прослеживается не только в земельном (п. 7 ст. 1 Земельного кодекса РФ), но и водном (п. 14 ст. 3 Водного кодекса РФ), лесном (п. 11 ст. 1 Лесного кодекса РФ) и ином природоресурсовом законодательстве.
− подконтрольности использования земель государству
Этот принцип характеризуется соблюдением законодательства в отношении всех субъектов правоотношений. Установлена специальная процедура, в рамках которой осуществляется государственный контроль, основанный на сведениях о состоянии и использовании не только земельного, водного, лесного и иного участка.
В отрасли земельного права, как и во многих других отраслях, регулирование земельных правоотношений строится исключительно на определённых отраслевых принципах. Благодаря им, создаются, совершенствуются и исполняются правовые нормы только земельного права.
На законодательном уровне отраслевые принципы закреплены в ст. 1 Земельного кодекса (далее – ЗК РФ) и присуще общей части земельного права:
1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека.
Указанный принцип регулирует земельные правоотношения через значения земли не только как охраняемого природного объекта, но и как объекта права собственности, по сути недвижимого имущества. Базируясь на данном понятии при наделении участников земельных отношений определёнными правами и обязанностями, законодатель смоделировал статьи ЗК РФ таким образом, чтобы их нормы регламентировали соблюдение специальных требований (строительных, санитарно-гигиенических экологических и т.д.), правил использования земель без нанесения вреда окружающей среды при их комплексной охране.[7]
2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.
Данный принцип ставит во главу угла охрану окружающей среды посредством ограничения права владения, пользования и распоряжения земельными участками собственника. Здесь подразумевается непосредственное принятие собственником необходимых действующих мер по охране окружающей среды при осуществлении им предпринимательской деятельности на земле.
3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека.
Если первые два принципа условно касались жизни и здоровья людей, то указанный принцип прямо заявляет об этом, утверждая необходимость применения безотлагательных мер по защите жизни людей и недопущению вредного воздействия на здоровье человека при пользовании землёй. В обеспечение данного принципа предусмотрена обязанность землепользователей нести материальные и финансовые расходы, связанные с реализацией целей настоящего положения. При чём величина таких затрат не имеет конкретного значения.
Приоритет охраны жизни и здоровья человека в земельном законодательстве отражен через призму конституционных норм (ст. ст. 7, 41, 42, 55, 74 Конституции РФ), а его реализация обеспечивается нормативными правовыми актами межотраслевого характера. Так наряду со статьями 42, 43, 60 − 63, 71 − 76 ЗК РФ здесь можно выделить Федеральные законы «Об охране окружающей среды», «О радиационной безопасности населения», «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами» и др.
4. Участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю.
Исходя из данного принципа, указанные в нем лица наделяются определёнными правами и приобретают статус непосредственных участников отношений в области управления земельными ресурсами, а у органов государственной власти и органов местного самоуправления возникают соответствующие обязанности по предоставлению им такого права. Так граждане, общественные организации (объединения) и религиозные организации вправе участвовать в подготовке решений воздействующих на комплекс характеристик по градостроительным, технологическим и экологическим свойствам земли, а так же юридических актов, прямо или косвенно затрагивающих их земельные участки.[8]
5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Настоящий принцип указывает на то, что в совокупности с земельным участком, к примеру, при сделке купли продажи неотделимыми от него будут считаться и все здания, сооружения и т.д. возведённые на нём. По сути, такое объединение можно назвать земельно-имущественным комплексом, который участвует в гражданском обороте.
6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий.
Смысл указанного принципа заключается в том, что изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается. При этом следует учесть, что установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.
7. Платность использования земли.
Статья 65 ЗК РФ устанавливает платность использования земли и предусматривает две формы платы – земельный налог и арендная плата. Особенностью принципа платности использования земель является то, что платежи за землю непосредственно покрывают расходы на мероприятия по стимулированию рационального использования земельных участков. В этих рамках обязательным требованием является эффективная эксплуатация земли, что выражается в повышении плодородия почв, выравнивании социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечении развития инфраструктуры в населенных пунктах, а так же охране и освоения земли.
8. Деление земель по целевому назначению на категории и дифференцированный подход к установлению правового режима земель.[9]
Все земли Российской Федерации относятся к различным категориям. И в зависимости от того, к какой категории принадлежит земельный участок, на нем разрешен или не разрешен тот или иной вид деятельности. В связи с этим устанавливается соответствующий правовой режим, учитывающий определённые экономические, природные, социальные, и иные факторы.
Особенная часть земельного права устанавливает правовые режимы для различных категорий земель:
− Земли сельскохозяйственного назначения.
Согласно п. 1 ст. 77 ЗК РФ «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». В сельском хозяйстве земли данной категории служат главным средством производства, устанавливается перечень земельных участков, представляющих особую ценность для данного региона, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, изъятие которых не допускается. Земли не пригодные для сельского хозяйства или, в исключительных случаях, худшего качества могут быть предоставлены для иных нужд.[10]
− Земли поселений (городов, поселков городского типа, дачные, рабочие и курортные поселки, сельские поселения).
Землями поселений, согласно ст. 83 ЗК РФ, признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских, сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий. Здесь земля применяется, как основание для возведения различного рода строений, сооружений и предназначена для обслуживания городов, поселков городского типа и сельских поселений. Поэтому понятие рационального использования этих земель существеннейшим образом отличается от рационального использования земель сельскохозяйственного назначения.
− Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения.
Согласно ст. 87 ЗК РФ это земли, расположенные за чертой поселений и предназначенные для обеспечения соответствующих видов деятельности и специальных целей, как правило, не связанных с сельскохозяйственным производством.
− Земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко–культурного назначения).[11]
К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ).
На этих землях осуществляют свою деятельность государственные природные заповедники, в том числе биосферные, национальные, дендрологические и природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, ботанические сады, лечебно-оздоровительные местности и курорты. В целях защиты особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных воздействий могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности.
− Земли лесного фонда
К землям лесного фонда относятся как лесные земли (покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления), так и нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Они представляют собой один из элементов экологической системы лесов, участвующих в природном функционировании всей экосистемы. Земля выступает здесь в двояком значении: как пространственный базис, на котором произрастает лесная растительность, и как средство производства, питающее корневую систему лесов почвенными компонентами (влагой, питательными веществами и др.).
− Земли водного фонда
К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Данная категория земель урегулирована водным законодательством, связанным с правовым режимом земель, на которых расположены водные объекты, в силу чего земли водного фонда выделены в самостоятельную категорию.
− Земли запаса
Запасы земли составляют резерв государства и находятся в государственной или муниципальной собственности. Они не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ.
9. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.
В настоящее время вопросы разграничения государственной собственности на землю регулируются п. 10 ст. 3 и ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В соответствии с названным законом распоряжение земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.[12]
10. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
Данный принцип определяет соблюдение интересов всего общества и в частности каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком при регулировании использования и охраны земель. Цель, которую преследует этот принцип, заключается в сбалансировании публичных и частных интересов. Примером реализации данного принципа является установление в земельном законодательстве процедуры принудительного отчуждения (изъятия) земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также ограничения прав собственников земельных участков путем установления публичных сервитутов.
11. Разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
Пункт 3 ст. 3 ЗК РФ закрепляет приоритет земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.
Исходя из того, что гражданское законодательство содержит общие нормы регулирования имущественных земельных отношений, а земельное – специальные, то при регулировании конкретных земельных правоотношений превалировать будет специальная норма, содержащееся в ЗК РФ или другом земельном правовом акте, а не общая норма гражданского законодательства РФ.
Перечень принципов, закреплённых в ст. 1 ЗК РФ не является исчерпывающим. Ряд иных принципов закреплен как в самих статьях ЗК РФ, так и в других федеральных законах, составляющих систему земельного законодательства РФ.
5 Земельные правоотношения: субъекты, объекты, содержание. Классификация земельных правоотношений. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений.
В результате совершения субъектами земельных отношений различных действий возникают специфические формы земельных отношений. Эти отношения могут быть урегулированы отраслями права, когда такие отношения регулируются нормами земельного права, то говорят сто возникли земельные правоотношения.
Земельные правоотношения содержат следующие структурные элементы:
- Содержание - это права и обязанности субъектов З.О.
- Субъекты - любые юр. и физ. лица пользующиеся землей, владеющие или вступающие во взаимоотношения по поводу земли.
- Объект земельных правоотношений - индивидуально определенные з.у.
- Нормы земельного права - это правила поведения субъектов з.о.
Все земельные правоотношения можно классифицировать на две категории:
1. по функциональному назначению
регулятивные, побуждают субъект на выполнение положительных действий
правоохранительные, возникают в результате нарушения земельного законодательства
2. по характеру воздействия
материальные правоотношения, устанавливают права и обязанности субъектов по поводу использования земли.
процесс правоотношений, регулируют порядок реализации материальных правоотношений.
Субъекты, объекты и содержание земельных правоотношений
Различают два аспекта понятия субъектов земельных правоотношений. В первом случае о субъекте говорится как о возможном по закону участнике земельных правоотношений, во втором – как о реальном носителе субъективных прав и обязанностей. Субъекты земельных правоотношений могут приобретать специальные наименования. Так, субъектами правоотношений собственности являются собственники земли, пожизненного наследуемого владения – владельцы, пользования – землепользователи, аренды – арендаторы и арендодатели.
Все субъекты земельных правоотношений делятся на две группы: физические и юридические лица. По отношению к физическим лицам в российском законодательстве в целом и в земельном в частности используется понятие «гражданин», которое в большинстве, но не во всех случаях выступает в качестве синонима понятия «физическое лицо». Юридическое лицо – коллективное образование или организация, которая обладает обособленным имуществом, может от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Особым участником земельных правоотношений являются Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования. Особенность их положения заключается в том, что в реальных правоотношениях данные участники представлены различными государственными и негосударственными органами, которые уполномочены выражать интересы соответственно Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Таким образом, правомочия собственников государственных и муниципальных земель рассредоточены между соответствующими органами и реализуются через выполнение ими необходимых функций.
Современное земельное законодательство с учетом происходящих политических и экономических преобразований развивается по пути максимального расширения круга физических и юридических лиц, включая в их число российских и иностранных физических лиц и любые виды организаций. Вместе с тем не во всех случаях физические и юридические лица в полном составе могут выступать участниками всех видов земельных правоотношений. В силу различного рода причин возникает необходимость ограничить круг субъектов. К примеру, Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в число субъектов земельных правоотношений в области ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства включает граждан РФ, а также ограниченный круг юридических лиц – садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения (ст. 2). Иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства не могут быть субъектами правоотношений собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земель сельскохозяйственных организаций и фермерских хозяйств).
Субъекты земельных правоотношений как потенциальные носители прав и обязанностей должны обладать свойством, которое общей теорией государства и права определяется как правоспособность, т.е. способность лица (физического и юридического) иметь права и нести обязанности.
Понятие субъекта земельных правоотношений имеет второй аспект, когда речь идет о реальных участниках фактически имеющихся земельных правоотношений. В этом случае недостаточно обладать только потенциальным правом участвовать в земельных отношениях. Каждый потенциальный субъект должен дополнительно отвечать определенным требованиям, предъявляемым к его субъективным качествам. Здесь возникает понятие дееспособности потенциального субъекта, или способности лица своими действиями приобретать права, создавать для себя обязанности, а также нести ответственность за совершенные правонарушения. В отдельных случаях могут устанавливаться дополнительные требования к физическим лицам.
Дееспособность юридических лиц возникает с момента их образования (регистрации). Статус юридического лица, хозяйственная или профессиональная ориентация, цели и задачи учитываются в качестве дополнительных условий для участия в земельных правоотношениях. К примеру, субъектами правоотношений пользования землями обороны могут быть организации, обеспечивающие деятельность Вооруженных Сил РФ, а субъектами правоотношений постоянного (бессрочного) пользования – государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Прежнее законодательство не предусматривало условий, ограничивающих дееспособность юридических лиц. Сейчас таковые уже имеются. Например, в порядке признания предприятия несостоятельным (банкротом) оно, оставаясь какое-то время юридическим лицом, теряет право совершать сделки с землей и распоряжаться земельным участком, имеющимся у него в собственности.
В земельном праве можно говорить о сложной структуре понятия «объект земельных правоотношений». Во-первых, принято говорить о совокупном объекте земельных отношений. Таким объектом является земля. Земля в этом смысле выступает объектом потенциальных, а не реальных правоотношений. Так, понятие «земля» используется в законодательстве для определения общих прав и обязанностей любых субъектов земельных правоотношений, правового режима категорий земель, необходимых процедур предоставления земель, требований по охране земель.
По земельному законодательству не все случаи отношений, связанных с понятием «земля» как совокупным объектом, относятся к земельным правоотношениям. К земельным правоотношениям относятся только те случаи, при которых земля выступает как природный объект в его юридическом смысле.
В экологическом и земельном праве под понятием «земля» понимается часть окружающей природной среды, элемент природы, охватывающий поверхностный слой земной коры на глубину почвенного покрова в пределах территории Российской Федерации. Соответственно к земле как природному объекту не относится земля, усилиями человека изъятая из природы, и земля, полученная искусственно и находящаяся изолированно от стихийно действующих сил природы. В последнем случае земля приобретает качества предмета материального мира, вошедшего в структуру общества и в условиях товарного производства выступающего товарно-материальной ценностью. Земля в таком значении исключается из объектов земельных правоотношений, и на действия, связанные с данным объектом, не распространяются нормы земельного права.
В земельном законодательстве юридическое понятие земли раскрывается при помощи классификации земель на категории по признаку целевого назначения. Такая классификация дана в Земельном кодексе РФ в разделах, устанавливающих правовой режим таких категорий земель.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса все земли РФ делятся на семь категорий и включают:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Из этих положений Земельного кодекса становится ясно, что к землям в юридическом смысле относится вся земная поверхность в пределах территории РФ, включая сухопутную территорию и такие непривычные для обыденного представления о земле ее части, как дно рек, морей, водохранилищ, поверхность гор и пустынь. В таком единстве своих частей земля выступает совокупным объектом земельных правоотношений.
Во-вторых, объектом в реальных земельных правоотношениях выступают земельный участок, доля в праве общей собственности на земельные участки либо часть земельного участка. Земельный участок – это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов. Так, если общим правилом установлено, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 78 ЗК), то реализовать это правило можно, лишь выделив земельный участок конкретному гражданину на местности с установлением межевых знаков, обозначающих границы такого участка. Соответственно возникшие в этом случае права и обязанности конкретного субъекта распространяются на индивидуально обособленную часть земель – конкретный земельный участок.
Земельные участки обособляются не только физически, т.е. отграничиваются на местности, но и юридически, т.е. права конкретных субъектов на данный земельный участок закрепляются в документах, имеющих юридическую силу. Сегодня имеются два легальных определения земельного участка. В соответствии с ЗК (ст. 6) земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Если земельный участок неделим, то действуют особые правила его приватизации и установления иных прав, если на таком участке расположены здания и сооружения, принадлежащие нескольким лицам (ст. 36 ЗК).
Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» дает определение земельного участка как объекта государственного учета и регистрации: «Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами» Соответственно государственному кадастровому учету подлежат не только площадь земель и характеристики почвенного слоя, но и произрастающий на нем лес, водные объекты, участки недр.
В отличие от земельного участка доля в праве общей собственности на земельный участок обособляется только юридически. По отношению к земельным долям действует особый режим владения, пользования, распоряжения. В частности, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены требования отчуждения земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если ее размер превышает предельные нормы, особый порядок надела земельного участка в счет долей.
В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом объектом отношений выступают уже не сам земельный участок либо доля в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них. Так, при совершении сделки купли-продажи собственник продает не земельный участок, а право собственности на него. Правда, объектом права собственности является земельный участок, поэтому при продаже права собственности покупателю переходит и сам физически обособленный земельный участок. Земельный участок, переданный другому лицу без регистрации права на этот участок и получения необходимых документов, не становится объектом собственности. Таким образом, без передачи права собственности от одного лица другому в установленном порядке купли-продажи земельный участок не становится объектом права частной собственности покупателя.
Следует иметь в виду, что, несмотря на такое довольно сложное понимание объекта земельных правоотношений, понятия «земля», «земельный участок», «права на земельный участок» всегда выступают во взаимосвязи и динамичном взаимодействии и нередко используются как синонимы, заменяющие друг друга в различных контекстах.
В зависимости от вида земельных правоотношений в каждом случае объектами земельных отношений могут выступать земли Российской Федерации в целом, земли в границах административно-территориальных образований, отдельные категории земель, земельные участки, закрепленные за гражданами и юридическими лицами в собственность, владение, пользование, аренду, а также части земельных участков и земельные доли. Так, объектами права собственности и права пользования всегда выступают отдельные земельные участки, переданные заинтересованным лицам в собственность, владение, пользование или аренду, части земельных участков, закрепляемых на праве ограниченного пользования (сервитут), либо земельные доли. В отличие от этого объекты правоотношений государственного управления включают все земли в пределах Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований независимо от форм собственности, а также земельные участки, закрепленные за физическими и юридическими лицами. Здесь выбор объекта зависит от уровня государственного управления и полномочий государственных органов, видов управленческой деятельности. Например, все земли РФ являются объектом земельных правоотношений в области контроля за состоянием земель, учета, мониторинга, осуществляемых федеральными органами исполнительной власти. Компетенция органов государственного управления каждого субъекта РФ распространяется лишь на земли в пределах его границ, и правоотношения государственного управления таких органов могут возникать только на территории соответствующего субъекта РФ. Объектами правоотношений юридической ответственности выступают отдельные земельные участки, состояние и правовой режим которых были нарушены в результате противоправного действия.
Физическое обособление земельных участков производится в процессе землеустроительных мероприятий, установления границ и межевых знаков уполномоченными гражданами и организациями в установленном порядке. Юридически земельные участки обособляются путем издания различного рода документов – законов, иных нормативных правовых актов, свидетельств о регистрации права собственности на земельный участок либо земельную долю, лицензий, разрешений на право пользования, заключения договоров аренды, документов, удостоверяющих взаимное согласие на право субъектов РФ об изменении границ между ними, включение в кадастры данных о площадях и размещении категорий земель, предоставлении земельных участков, издания картографических материалов.
Основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты, которые обладают следующими признаками:
1) в них объективно выражены обстоятельства. Например, желание гражданина приобрести в собственность земельный участок (обстоятельство субъективного характера) не является основанием для возбуждения дела по, приобретению этого участка. Это желание обретет статус юридического факта лишь тогда, когда будет выражено объективно: будет подан соответствующий документ в местную администрацию, выдвинута оферта (предложение о заключении договора купли-продажи земли) и т. п.;
2) они носят конкретный характер. Так, не может являться юридическим фактом для возбуждения дела о наказании общее ухудшение экологической обстановки в местности, поскольку не конкретизированы ее виновники, не определена степень виновности каждого, не выявлены причинные связи между поведением и наступившими последствиями;
3) они отражены в законе:
а) путем прямого указания как основания для возникновения, изменения или прекращения правоотношения. Например, отвод земельного участка в натуре на местности и выдача соответствующих документов является фактом, порождающим право на использование земельного участка по целевому назначению;
б) путем косвенного отражения в законе, выявляемого анализом или сопоставлением правовых норм. Так, презюмируется (предполагается) виновность собственников земельных участков в нерациональном использовании земли, когда снизилась урожайность используемого земельного участка.
Как правило, юридические факты закрепляются в гипотезах правовых норм, регулирующих земельные отношения. Так, гипотезой, т.е. условием, при котором возможно предоставление земельных участков для ведения крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства и т. п., является гражданство в Российской Федерации лица, желающего осуществлять соответствующий вид землепользования.
Вместе с тем юридические факты, являющиеся основанием возникновения правоотношений, могут выражаться и в диспозициях правовых норм. Например, в правовой норме, диспозиция которой регулирует возникновение аренды объектов недвижимости, возведенных на земельных участках и связанных с ними, это обстоятельство является юридическим фактом, порождающим возможность аренды этих земельных участков на срок аренды объектов недвижимости.
Изменения земельных правоотношений чаще всего связаны с переменами в качестве земельных участков. Например, изменение объема и содержания прав и обязанностей лица, использующего земельный участок, может произойти в результате радиоактивного и химического загрязнения. При наличии у собственника, землевладельца или землепользователя таких земель он должен проводить дезактивацию земель, принимать меры по приведению их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; на таких землях запрещается производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Изменяются земельные правоотношения и при установлении в соответствии с законодательством охранных зон (например, на землях специального назначения), когда не производится изъятие участка у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, но в их границах вводится особый режим использования, ограничивающий или
запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
Изменение земельных правоотношений возможно и при осуществлении процедуры переоформления существующих прав на земельные участки.
Основания прекращения земельных правоотношений могут иметь как добровольный (например, совершение различного рода сделок с земельными участками, влекущих прекращение права собственности), так и принудительный характер (например, судебное решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд). Чаще всего для одного лица тот или иной юридический факт является основанием прекращения земельного правоотношения, а для другого — основанием возникновения.
Гражданские права и обязанности возникают, в частности:
– из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не противоречащих закону;
– из актов государственных органов и органов местного самоуправления;
– из судебного решения;
– в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
– вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
– вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В силу специфики земельных отношений в большинстве случаев основанием их возникновения является не договор, а административный акт.
Права на землю как объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и соответственно возникают с момента регистрации соответствующих прав на земельный участок.
Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. Участки, находящиеся в государственной