Межевание территории позволяет создать разметки на местности с определением территорий, где планируется строительство либо проведение других работ с учетом создания инфраструктуры.
Проект межевания – схематичное отображение уже имеющихся на территории ЗУ, а также ЗУ, которые допускается сформировать. В отличии от проекта планировки показывает не зоны, а ЗУ.
В соответствии ЗК РФ образование ЗУ осуществляется в соответствии документов:
ü Проект межевания территории
ü Проектная документация лесных участков
ü Утвержденная схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории. Когда первично участок образуется
Проект межевания обязателен в следующих случаях:
o Если ЗУ предоставлен для комплексного освоения территории
o Если участок расположен на территории, в отношении которой заключен договор о развитии территории
o Если ЗУ застроен многоквартирными домами
o Предназначенный для строительства линейных объектов
o Если ЗУ предоставлен для некоммерческой организации для садоводства, огородничества, дачного и личного подсобного хозяйства
Разрабатываются для застроенных или подлежащих застройке, распложенных в пределах элементов планировочной структуры, как правило, районов или микрорайонов.
Цели – определение местоположения границ существующих, образуемых ЗУ; определение границ ЗУ, для размещения объектов рег и фед, местного значения.
Включает:
Чертежи красных линий, линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения, границы территорий объектов культурного, границы зон с особыми условиями использования, границы зон действия публичных сервитутов, границы образуемых, изменяемых ЗУ и условные номера.
Также может содержаться информация о видах разрешенного использования образуемых ЗУ. ЗУ, которые после образования будут относиться к землям общего пользования, площадь образуемых и изменяемых ЗУ.
Градостроительные планы
Принцип публичность деятельности по развитию территорий
Одним из принципов град законодательства является участия граждан и объединений в градостроительной деятельности. Этот принцип обеспечивается следующими конституционными правами граждан:
o Право на ознакомление органами с документами и материалами, непосредственно затрагивающими права. Ст. 24
o Право на свободу поиска, получения, передачи, производства, распространения информации 29
o Право на участие в управлении государством как через представителей и непосредственно 32
o Право на обращение в органы 33
Способы обеспечения публичности:
1. Открытое, глансое содержание информационного обеспечения градостроительной деятельности (гл. 7 ГрадК)
2. Свобода доступа к осуществлению градостроительные мероприятий путем участия в саморегулируемых организациях (гл. 6.1. Град К)
3. Свобода участия в публичных слушаниях и иных формах участия граждан
4. Свобода участия в заключении договоров по результатам аукционов
Информационное обеспечение градостроительной деятельности
Публичные слушания как инструмент обеспечени я публичных и частных интересов
Три значения.
Публичные слушания – форма обсуждения населения, указанных в законодательстве проектов НПА и заявлений.
Проекты НПА – все основные НПА по вопросам местного значения обязательно должны публично слушаться
Заявления о предоставлении условно-разрешённого земельного пользования и кап. Строительство. + заявления на отклонения предельных параметров строительства (высота, глубина, отступы, плотность).
Публичные слушания – способ промежуточных действий по принятию итоговых решений (между проектом и принятым решением).
Публичные слушания – как правовой институт (с 2004 г.). Градк + ФЗ 131 фз (МСУ).
2010 от 15.07 определение КС РФ – слушания – публично правовой институт, открытое, независимое и свободное обсуждения общественно-значимых проблем. Публичные слушания – не форма осуществления власти. Конечная цель – рекомендация по принятию НПА.
Инициаторы:
1. население
2. представительный орган МО
3. глава МО
Цель проведения ПС – выявление и учет общественного мнения по предмету и вопросам, выносимым на слушания; Связь органа гос власти и ОМСУ с общественностью для формирования приложений и рекомендация по рассматриваемому вопросу; Обеспечение соблюдения баланса интересов различных сторон.
Принципы: открытость и гласность, максимальное вовлечение заинтересованных лиц в процесс обсуждения, добровольность участия, объективность и независимость.
Документы, выносимые на публичные слушания:
1. Проекты планов (в т.ч. генеральных) и программы развития МО
2. Проекты правил землепользования и застройки
3. Проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, за искл. Установленных ГРадК
4. Проекты правил благоустройства территорий
5. Вопросы предоставления на условно-разрешенные виды пользования ЗУ и объекта капстроительства
6. Проекты решений об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства
7. Вопросы изменения видов разрешенного использования ЗУ, объектов капстроительства при отсутствии правил землепользования и застройки (когда есть, предоставляется условно-разрешенные вид использования по определённому порядку)
Публичные слушания - форма общественного контроля. Принцип градостроительного законодательства – участие граждан.
Проекты ген плана и ПЗиЗ в качестве обязательных элементов имеют протоколы публичных слушаний и заключения о результатах.
2 способа формирования норм данного правового иститута: расбросаны по муниц НА, принимается спец НПА (постановление губернатора от 16.03.2012 №29 порядок проведения публичных слушаний в ТО: фл от 18 лет, ЮЛ, объединения граждан и ЮЛ; предусмотрены формы: неформализованные переговоры (краткие), агитирование, публикация материалов по проекту на официальном сайте, целевая рассылка, очное обсуждение проекта). Мин срок обсуждения – не менее 1 мес в ТО. Результаты дб размещены на сайте администрации.
Дума г. Томска – порядок ПС 31.01.2006 – инициировать может группа в количестве от 5 человек, заявка в Думу, инициатива должна набрать поддержку не менее 400 избирателей, список предоставляется в Думу. Отказ по двум основаниям: более 25% поддельные подписи, недостаточное количество достоверных подписей. Дума принимает решение о проведении слушаний.
Градостроительный кодекс
На каждого вида градостроительной деятельности установлены особенности проведения публичных слушаний.
Ген план: срок – с момента оповещения до опубликования заключения от 1 мес до 3 мес. Ст. 28 ГрК
ПЗиЗ: срок – мин 2, макс 4.
Разрешение на условно-разреш вид использования: узкий круг субъектов (правообладатели соседних ЗУ, объектов капстроительства; если более глобальные – любые граждане, чьи интересы затрагиваются принятием решения) и специфика уведомлений (индивидуальное уведомление – не соблюдается) – 39 ст.
Планировка территорий и проект межевания – не проводятся публичные слушания, если подготовлены в отношении территорий, подлежащих комплексному освоению в соответствии с договором, территории в границах ЗУ, предоставленного некомм организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хоз, или предост для этих целей иному ЮЛ, на землях лесного фонда.
Порядок организации и проведения ПС определяется уставом МО и/или НПА представительного органа МО. Такой порядок должен содержать обязательно: заблаговременное оповещение жителей МО о времени и месте проведения публичных слушаний, заблаговременное ознакомление с проектом муниципального акта и иные меры, обеспечивающие участие, порядок опубликования результатов.
Инвестиционные договоры в градостроительстве
1. Общие положения. Инвестиционные сделки
Закон 1999 об инвестиционной деятельности – не дает опредления
«О промышленной политике» Специальный инвестиционный котракт -
ИД - Одна сторона – инвестор- обязуется осуществить инвестиционную деятельность, т.е. вложение имущества в объекты предпринимательской или иной деятельности/иных ресурсов в целях получения прибыли или достижения иного полезного результата.
ИД – не только гражданско-прав договор, но смешанный и непоименованный.
2011 Пленум ВАС – договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в строительстве. Мб разной юр природы
Виды инвестиционных договоров непоименованных в ч.2 ГК, но закрепленные в иных ФЗ:
1. Договор участия в долевом строительстве
2. О развитии застроенной территории
3. О комплексном освоении территории
4. О комплексной освоении территории в целях строительства жилья экономкласса
5. Освоение территории в целях строительства жилья экономкласса
6. Об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома соц использования
7. Об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома комм использования
8. Концессионное соглашение
9. Об осуществлении деятельности в особой экон зоне
10. Соглашение об осуществлении деятельности на территории опережающего соц-экон развития
Договор о развитии застроенной территории - в 2006 году появился. Разновидность комплексного освоения.
Комплексное освоение. Причины: соц – необходимость размещения в пределах шаговой доступности объектов соц-культурного назначения, потребительского рынка и услуг; градостроительные факторы – низкая интенсивность использования земли реорганизуемых территорий при наличии растущего дефицита в землях для нового строительства; экономические факторы – высокая инвестиционная привлекательность территорий с непригодным для проживания жилья с высоким износом и его низкой рыночной стоимости. Привлекательны старые центральные районы.
Развитие территории сложный процесс. Один из этапов – заключение договора о развитии застроенной территории. На основании решения, принимаемого ОМСУ, поселения, гор округа. при наличии градостроительных регламента, рег и местных нормативов градостроительного проектирования, либо расчетных показателей. Решение о развитии мб принято, если на соответствующей территории расположены многоквартирники, признанные аварийными и подлежащие сносу; многоквартирники, снос которых предусмотрен муниципальными адресными программами. На этой территории м располагаться и иные объекты капстроительства, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
В решении о развитии указываются адреса, местоположения, площадь зданий и сооружений, подлежащих сносу. На основании решения по результатам аукциона заключается договор о развитии застроенной территории.
Договор о развитии застроенной территории – в силу которого одна сторона обязуется в установленных срок своими силами и за свой счет или с привлечением сил, денежных средств третьих лиц подготовить проект планировки и осуществить строительство, создать либо произвести, передать в гос или мун собственность жилые помещения и уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения и ЗУ, а другая сторона обязуется утвердить проект планировки, принять решение об изъятии жилых помещений и ЗУ, а также предоставить данному лицу ЗУ в границах территорий без торгов.
Содержание договора и существенные условия:
1. Сведения о местоположении и площади застроенной территории, перечень адресов, подлежащих сносу
2. Цена права на заключение договора. Цена права на заключение догвора, определяемая на аукционе+стоимость передаваемых в гос и мун собственность передаваемых помещений+ размер возмещения правообладателям
3. Обязательство лица подготовить проект планировки, включая проект межевания
4. Обязательство лица приобрести и передать в публичную собственность благоустроенные жилые помещения и сроки
5. Обязательство лица уплатить возмещение за изымаемые объекты и сроки выполнения
6. Обязательство лица осуществить строительство и макс сроки
7. Обязательство ОМСУ утвердить проект планировки, межевания и сроки
8. Обязательство ОМСУ принять решение об изъятии и сроки
9. Обязательство ОМСУ предоставить ЗУ без торгов и сроки
10. Срок договора
11. Ответственность сторон за невыполнение и ненадлежащее выполнение
Договор двусторонний, возмездный, взаимный, консенсуальный.
Предмет - деятельность по развитию застроенной территории
Стороны – лицо-инвестор (ФЛ или ЮЛ), МО в лице органа
Природа –смешанная гражданско-правовая и административная
Форма – простая письменная
Договор о комплексном освоении территории - 2004
46.4 ст.
В отношении не застроенных земель. От 50 до 100 га
Договор – в силу которого 1 сторона в установленный срок договором своими силами и за свой счет, силами третьих лиц обязуется подготовить проект планировки, проект межевания, осуществить мероприятия по благоустройству, обеспечить освоение такой территории, а другая сторона обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.
Двусторонний, возмездный, взаимный, консенсуальный, комплексный.
Стороны – инвестор – только ЮЛ, публичное образование.
Предмет - деятельность по комплексному освоению территории, которая включает несколько составляющих: подготовка документации по планировке территории, образование ЗУ в границах территории, строительство на ЗУ объектов транспортной, коммунальной, социальной инфраструктур, а также иных объектов, предусмотренных проектом планировки, ввод в эксплуатацию, благоустройство ЗУ.
Существенные условия:
1. Сведения о ЗУ, составляющих территорию
2. Обязательство лица подготовить проекты планировки и межевания и сроки
3. Обязательство лица по благоустройству
4. Обязательство лица осуществить образование ЗУ с утвержденным проектом межевания
5. Обязательство органа обеспечить рассмотрение и утверждения проекта планировки, межевания в макс сроки
6. Обязательство сторон осуществить строительство объектов инфраструктуры
7. Обязательство сторон по осуществлению мероприятий, по освоению территорий, в т.ч. по вводу в эксплуатацию и сроки
8. Срок действия
9. Ответственность сторон
Особенности ЗУ и территорий, в отношении которых заключен рассматриваемый договор:
1. Документация по планировке территорий разрабатывается инвестором
2. Публичные слушания не проводятся, если подлежит комплексному освоению
3. С 1 марта 2015 не выполняются комплексные кадастровые работы (в т.ч. кадастровая оценка без согласия правообладателя) в отношении ЗУ, являющиеся предметом договора о комплексном освоении территории
Договоры об освоении территории
1) В целях строительства и эксплуатации жилья экономического класса
2) В целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования
3) В целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования
По результатам аукциона
В целях строительства и эксплуатации жилья экономического класса
- это жилье, которое должно отвечать требованиям приказа МинСтроя от 5 мая 2014 года №223 (индивидуальные жилые дома, квартиры)
Это договор, в силу которого одна сторона, в установленный срок, своими силами и за свой счёт, и/или привлечением сил третьих лиц, обязуются обеспечить строительство на земельном участке строительство многоквартирного дома или индивидуального дома блокированный застройки, заключить с гражданами….
Ответственность
Особенности компенсации вреда по нормам градостроительного законодательства.
При осуществлении градостроительной деятельности, в том числе при эксплуатации зданий и сооружений, при причинении вреда жизни и здоровью, имуществу граждан и физ лиц, органы ГВ или ОМСУ могут принять решения о компенсации вреда.
В Градостроительном Кодексе предусмотрена возможность получения компенсации сверх возмещения вреда при причинении вреда личности, имуществу гражданина или имуществу ЮЛ. Такую компенсацию выплачивает собственник здания / сооружения:
- родственникам потерпевшего, супругу в случае смерти потерпевшего в сумме 3 млн. руб,
- потерпевшему в случае причинения тяжкого вреда здоровью – 2 млн. руб.
- средней тяжести вреда – 1 млн. руб.
Если собственников несколько – они несут солидарную ответственность.
Вместо собственника вред и компенсацию оплачивают: комиссионер, частный партнёр, если иное не установлено концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнёрстве либо соглашением о муниципально-частном партнёрстве.
Если вред причинён на объектах незавершенного строительства, то выплата компенсации сверх возмещения вреда осуществляется застройщиком либо техническим заказчиком, если на него договором возложена такая обязанность.
Собственник, концессионер, частный партнёр, застройщик или технический заказчик освобождаются от ответственности, если докажут, что разрушение объекта, нарушения правил возникли в результате умысла потерпевшего, действия третьих лиц либо непреодолимой силы.
Град Кодекс устанавливает перечень лиц, которым лица, возместившие вред могут предъявить регрессные требования. Это: лицо, которое выполнило соответствующие работы; саморегулируемые организации (только в рамках компенсационного фонда и лицо на момент работ должно быть членом СРО); национальному объединению саморегулируемых организаций, если СРО на момент предъявления требований не существует; организации, которая провела гос экспертизу инженерных изысканий; организации, которая провела экспертизу проектной документации и дала положительное заключение; РФ и СРФ, если имеется положительное заключение органов государственного строительного надзора. Все указанные лица несут солидарную ответственность перед лицом, выплатившим компенсацию и возместившим вред.
В случае причинения вреда в течении 10 дней должны быть созданы технические комиссии для установления причин и виновных лиц.
По общему правилу в отношении объектов, не отнесённых к специальным, если не причиняется вред здоровью и жизни физических лиц, если вред имуществу не имеет значительный размер, то максимальный срок установления причин – 2 месяца. По итогам установления причин утверждается заключение, которое подлежит опубликованию и содержит информации о причинах нарушения, об обстоятельствах. Указывающих на виновность лиц и о необходимых мерах по восстановлению благоприятных условий. В остальном применяется гражданское законодательство.
Уголовная ответственность
В рамках уголовной ответственности:
Ст. 140 – отказ в предоставлении гражданину информации – Объект: общественные отношения в сфере обеспечения конституционного права на информацию; предмет: информация; ОС: как действие так и бездействие, альтернативное деяние – отказ в предоставлении информации, уклонение дл от предоставления информации, предоставление заведомо неполной информации, предоставление ложной информации; состав материальный – последствие – причинение вреда правам и законным интересам гражданина; СС: прямой умысел; Субъект: дл, которые обязаны предоставлять соответствующую информацию
Ст. 170.2 – Внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, проект межевания либо карту-план территории. Объект: отношения в сфере развития территории и кадастрового учёта; ОС: внесение заведомо ложных сведений и подлог документов; материальный – крупный ущерб свыше 1,5 млн. руб; особо крупный размер – свыше 6 млн. руб.
Ст. 215 – нарушение правил безопасности на объектах атомной энергетики. Объект: основной – отношение по охране общественной безопасности в сфере размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов атомной энергетики, дополнительный – здоровье граждан и окр среды; ОС: нарушение правил безопасности, если это могло повлечь смерть человека или радиоактивное загрязнение окружающей среды – как действий, так и бездействие; формальный состав; СС: неосторожность, квалифицирующий – тяжкий ред здоровью, смерть, радиоактивное загрязнение окр среды, особо квалифицированный – причинение смерти 2 или более лицам по неосторожности; С: дл.
Ст. 2916 – нарушение правил безопасности при ведении горных, строительных и иных работ. О: общественная безопасность; ОС: нарушение правил безопасности при осуществлении работ, повлекшее причинение тяжкого вреда здоровью либо крупный ущерб (500 тыс руб материальный); СС: неосторожность; С: специальный, лицо, которое осуществляет деятельность или обязано соблюдать правила. Квалификация – смерть человека, особо - смерть 2 или более лиц по неосторожности.
Ст. 246 – нарушение правил охраны окружающей среды при производстве работ