1. Использование земли
2. Землепользование в моноцентрическом городе
3. Землепользование в условиях общего равновесия
4. Отказ от допущений
1. Использование земли
Модель моноцентрического города (ММГ) предполагает, что вся промышленная и коммерческая деятельность сосредоточена в центральном деловом районе (ЦДР). Моноцентрический город был преобладающим видом города до начала ХХ века. Затем некоторые из них превратились в полицентрические города. Однако до сих пор многие города соответствуют этой модели. ММГ строится исходя из трёх допущений:
1. Центральный транспортный узел. Вся произведённая продукция вывозится из города через железнодорожную станцию в центре города.
2. Радиальная трамвайная сеть. Чтобы добраться из жилых районов в ЦДР, маятниковые мигранты и покупатели пользуются трамваем. Трамвайные линии расположены по радиальной схеме.
3. Эффект концентрации. Деятельность предприятий обслуживающих отраслей требует личных контактов сотрудников.
Наша задача состоит в том, чтобы определить – как земля в моноцентрическом городе распределяется между обрабатывающими предприятиями, компаниями по оказанию услуг и жилищным строительством.
Предположим, что обрабатывающее предприятие – рыночно ориентированное. Тогда предприятие будет ориентировано на центральный транспортный узел. Функция предлагаемой ренты будет иметь отрицательный наклон; выпуклая форма кривой свидетельствует, что фирма будет замещать землю другими факторами производства (капитал и труд) по мере приближения к центру и соответствующего удорожания земли.
Фирмы, работающие в сфере услуг, объединяют две важнейшие характеристики. Во-первых, они собирают, обрабатывают и распространяют информацию. Поскольку информация моментально устаревает, фирмы должны обрабатывать и распространять её как можно быстрее. Во-вторых, при сборе, обработке и распространении информации эти фирмы полагаются на личные контакты. Бухгалтерские работники объясняют и интерпретируют информацию о своих отчётах. Работники банков встречаются с потенциальными заёмщиками, чтобы оценить их платёжеспособность. Консультанты по инвестициям встречаются с клиентами для оценки их склонности к риску и инвестиционных предпочтений. Фирмы сферы услуг «перевозят» свою продукцию в умах и портфелях сотрудников.
Функция предлагаемой ренты для фирм сферы услуг будет иметь отрицательный наклон и выпуклую форму. Это свидетельствует о замещении земли другими факторами производства по мере приближения к центру города (фирмы располагаются в более высоких зданиях).
Рассмотрим, наконец, функцию цены на жильё. Предположим, что все рабочие места сосредоточены в центральном деловом районе, а все остальное, что беспокоит людей (коммунально-бытовые услуги, налоги, качество воздуха) равномерно распределены по всей территории города. Тогда кривая цены на жильё приобретёт отрицательный наклон. Равновесная функция цены на жильё приводит к тому, что все места проживания становятся для людей одинаковыми, потому что различия в издержках на маятниковую миграцию компенсируются различиями в ценах на жильё. Домашнему хозяйству будет всё равно, какое из двух мест выбрать для проживания, если снижение затрат на маятниковую миграцию равно росту стоимости жилья:
t = – ∆P × H (5),
где ∆P – изменение цены жилья за м2, а Н – площадь жилья.
Как и в других случаях, функция цены на жильё будет иметь выпуклую форму, поскольку по мере роста цены на жильё домашнее хозяйство замещает его внежилищными факторами. По мере перемещения домашнего хозяйства к центру города оно занимает меньшее по площади жильё. Можно определить скорость, с которой цена на жильё снижается по мере отдаления от центра города. Для этого используют такой показатель градиент цены на жильё. Он рассчитывается по формуле
(∆P / Р) / ∆s = t / (H (s) × P (s)). (6)
Иными словами, цена на жильё будет падать тем быстрее, чем выше издержки маятниковой миграции по отношению к расходам домашнего хозяйства на жильё.
2. Землепользование в моноцентрическом городе
Изобразим схему землепользования в моноцентрическом городе (Рис. 4–1,207). Кривая предлагаемой ренты фирм сферы услуг пересекает кривую предприятий обрабатывающей промышленности на расстоянии s0 от центра города, поэтому район офисов представляет собой круг радиусом s0 километров. Кривая предлагаемой ренты обрабатывающих предприятий пересекает кривую жилой застройки на расстоянии s1 от центра города, поэтому промышленный район представляет собой окружность шириной (s1–s0) километров. Кривая предлагаемой ренты под жилой застройкой пересекает кривую предлагаемой ренты на сельскохозяйственную землю на расстоянии s2 от города, поэтому район жилой застройки представляет собой окружность шириной (s2– s1) километров.
Предприятия размещаются в соответствии с транспортными издержками: чем выше транспортные издержки, тем ближе предприятие к центру города. Фирмы сферы услуг, у которых самые высокие транспортные издержки и, соответственно, самая крутая кривая предлагаемой ренты, занимают землю ближе к центру. Фирмы сферы услуг занимают ЦДР. Это – первая отличительная черта модели моноцентрического города. Вторая отличительная черта состоит в том, что рабочие места сосредоточены в ЦДР, а не распределены по всему городу. Решение о размещении фирмы принимается по результатам сравнения двух факторов: с одной стороны, это центральный транспортный узел, притягивающий фирму в ЦДР; с другой – это рабочая сила предприятия, притягивающая фирму в пригород, где меньше заработная плата. В моноцентрическом городе «победа» остаётся за ЦДР, если стоимость перевозки грузов выше стоимости переезда рабочих. В этом случае дешевле перевозить рабочих из пригорода на предприятие в центре города, чем перевозить продукцию с предприятия в пригороде к центральному транспортному узлу.
3. Землепользование в условиях общего равновесия
Рассмотрим взаимодействие между различными частями экономики города. Предположим, что территория города делится на две части – ЦДР и пригородный жилой район (ПЖР). В ЦДР концентрируются производственные предприятия и фирмы, оказывающие услуги. Функция земельной ренты хозяйственного назначения имеет отрицательный наклон, что отражает выгоды размещения рядом с транспортным узлом и рынком сбыта. Функция земельной ренты под жилой застройкой имеет отрицательный наклон, что является отражением выгод проживания рядом с работой. ЦДР – это район, в споре за который фирмы и предприятия побеждают жителей. ПЖР – территория, в споре за которую жители побеждают фермеров.
Экономика города достигает состояния общего равновесия, если выполняются четыре условия:
1. Равновесие по размещению предприятий – где бы ни разместилось предприятие, оно получает нулевую прибыль. Это условие гарантируется функцией земельной ренты хозяйственного назначения. Рента повышается там, где относительно невелики транспортные издержки.
2. Равновесие по месту жительства домохозяйств – все домохозяйства получают одинаковую полезность независимо от места размещения. Это условие гарантируется функцией земельной ренты под жилищную застройку. Рента повышается там, где относительно невелики издержки маятниковой миграции.
3. Конкурентные торги – земля передаётся тому, кто предлагает за неё самую высокую цену.
4. Равновесие на рынке труда – спрос на труд со стороны предприятий и фирм равен предложению труда со стороны домохозяйств.
Предположим, что в исходный момент времени экономика города находилась в состоянии равновесия (Рис. 4–2,243 и 248). ЦДР занимает центр города радиусом 2 км. ПЖР представляет собой окружность шириной 6 км (от 2 до 8км от центра города). Затем цена на продукцию, производимую в ЦДР и вывозимую из города, выросла. Как это отразится на рынках земли и труда?
Рассмотрим влияние роста цена на рынок земли в ЦДР. Рост цены приведёт к росту прибыли фирм. Спрос на землю в ЦДР вырастет за счёт возникновения новых фирм и расширения объёма производства на старых фирмах. Функция земельной ренты хозяйственного назначения сдвинется вверх и пересечёт функцию земельной ренты под жилую застройку правее на расстоянии 3 км от центра города. Окружность ПЖР уменьшится с 6 до 5 км.
Вместе с тем происходят изменения и на рынке труда. Спрос на труд растёт по двум причинам: во-первых, растёт площадь ЦДР; во-вторых, рост земельной ренты заставляет предприятия замещать землю другими факторами производства, в том числе и трудом. В то же время предложение труда сокращается, что вызвано сокращением площади ПЖР. В результате превышения спроса на труд над его предложением заработная плата вырастает. Это приведёт к увеличению предложения труда по двум причинам: во-первых, из-за роста привлекательности города сюда начинают переезжать работники из других регионов, что сдвигает кривую ренты под жилищную застройку вверх. Это приводит к вытеснению жителями ЦДР и фермеров. Радиус ЦДР сокращается до 2,5 км, а радиус города расширяется до 8,5км. Во-вторых: из-за роста цены земли растёт плотность домохозяйств, так как они теперь занимают меньшую площадь.
Однако рост заработной платы приведёт к снижению прибыли фирм, производящих экспортируемую продукцию. В связи с этим функция земельной ренты сдвинется вниз, что приведёт к сокращению площади ЦДР и спроса на труд. В свою очередь сдвинется вниз и функция ренты под жилищное строительство и так далее. В конце концов на рынке установится новое равновесие, при котором функции рент будут проходить выше, что обязательно приведёт к росту размеров города и – с большой степенью вероятности – к расширению ЦДР. Благосостояние предприятий и домохозяйств не изменится, зато землевладельцы всего города получат выигрыш в результате роста цен на вывозимую продукцию.
Предположим, что в городе проложена трамвайная сеть. Это приведёт к сокращению издержек на трудовую миграцию и вызовет изменения в экономике города (Рис.4–3, 243 и 251). Функция земельной ренты под жилую застройку станет более пологой, что отражает снижение издержек на маятниковую миграцию. Во-вторых, снижение издержек маятниковой миграции приведёт к росту предложения труда и снижению заработной платы. В результате функция земельной ренты под жилую застройку сдвинется вниз. В то же время снижение заработной платы приводит к росту прибыли предприятий и сдвигу функции земельной ренты хозяйственного назначения вверх. Территория ЦДР и плотность предприятий в ней возрастают, что приводит к росту спроса на труд. В конце концов, в городе устанавливается новое равновесие, при котором увеличивается площадь ЦДР и ПЖР, а заработная плата снижается. Весь выигрыш от введения трамвайной линии достаётся землевладельцам.
4. Отказ от допущений
Внесём в простую моноцентрическую модель некоторые дополнения, которые не были учтены нами ранее. Во-первых, мы должны учесть особенности маятниковой миграции. Издержки на маятниковую миграцию не ограничиваются только денежными расходами – помимо этого они включают в себя альтернативные издержки, вызванные потерей времени. Иногда эти издержки составляют до ½ дохода. Помимо этого, необходимо учесть издержки на поездки, не связанные с трудовой миграцией. Если места покупок и отдыха распределены равномерно по территории города, то наша моноцентрическая модель остаётся без изменений. Если же такие пункты сосредоточены в центре города, то функция предлагаемой ренты за жильё становится всё более крутой. Это значит, что зона жилой застройки будет всё ближе придвигаться к центру города.
Во-вторых, следует принять во внимание, что различаются вкусы домашних хозяйств, что обуславливает их неодинаковый спрос на жильё. Например, домашнее хозяйство с большим количеством детей будет предъявлять спрос на земельный участок большей площади и поэтому его функция предлагаемой ренты будет более пологой (при одинаковом уровне дохода).
В-третьих, в действительности люди обращают внимание не только на расположение жилья относительно центра города, но и на такие факторы как обеспеченность коммунальными услугами, качество образования в близлежащих школах, уровень шума и загрязнения, уровень преступности и проч. Чем больше уровень загрязнения или преступности в центре города, тем положе будет функция цены и тем охотнее домашние хозяйства будут перемещаться ближе к окраинам города. В некоторых случаях цена жилья в центре может оказаться ниже, чем в более удалённых районах.
В заключение рассмотрим один парадокс, связанный с тем, что в центре многих городов мира живут преимущественно бедные, в то время как состоятельные люди предпочитают жить в пригородах. Первое объяснение этому парадоксу в рамках традиционной моноцентрической модели было дано исследователями Алонсо и Мутом. Известно, что место жительства определяется как равновесие между ценой жилья и расходами на маятниковую миграцию. У богатых хозяйств экономия, вызванная снижением издержек на жильё при переезде на окраину, превышает увеличение издержек на маятниковую миграцию. Для бедных хозяйств расходы на маятниковую миграцию слишком высоки в структуре общих расходов и поэтому они не могут позволить себе отдалиться от центра города. Иными словами, функция предлагаемой ренты бедного домохозяйства расположена круче, чем у богатого домохозяйства.
Существуют и другие объяснения данного парадокса. В их основе лежат факторы, отсутствующие в простой моноцентрической модели.
1. Новое пригородное жильё. По мере того, как жилище разрушается и устаревает, польза, приносимая им, снижается. Люди получают меньше пользы от старого дома, потому что он выглядит менее модным, он дороже в обслуживании, оснащён меньшим количеством современных технических приспособлений. По мере роста города застройщики возводят новое жильё для домохозяйств с высокими доходами на периферийных территориях. Бедные остаются в старых домах в центре города.
2. Отток из центра города. Бедность создаёт основу для трёх городских проблем: высокая преступность, проблемы с финансированием коммунальных услуг и низкий уровень образования в школах. Чтобы избежать этих проблем, богатые домохозяйства «бегут» в пригород.
3. Различия в наличии учреждений культуры и отдыха. Если в центре города богаче выбор музеев, ресторанов, парков, а также активнее «уличная жизнь», то он становится привлекательнее пригородов. Если с ростом доходов спрос на услуги сектора культуры быстро растёт, то силы, влекущие богатых к центру, окажутся сильнее стимулов к перемещению к пригородам.
На семинаре: