Провозгласив в своих Конституциях принцип верховенства права, и подтверждая свою приверженность демократическим ценностям, Россия и Украина присоединились к Конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года и признали юрисдикцию Европейского Суда по правам человека. Вместе с тем, наши страны столкнулись с одной и той же проблемой, связанной с толкованием норм Конвенции, которое основано на право понимании, отличном от наших традиционных представлений о праве. Кроме того, с развитием европейского сообщества появляются новые концепции понимания права, оглядываясь на которые Европейский Суд пересматривает свои позиции, когда старые нормы наполняются новым содержанием. В этой связи, заслуживает внимания замечание Лона Л. Фуллера о том, что лучшим способом исправления анахроничности закона есть его истолкование в свете новых условий.
Сегодня мы уже отошли от понимания права, как исключительно следствия государственно-властной деятельности, проявления государственной воли, и, если нам близко представление о праве, как о явлении, существующем независимо от государства, имеющем общесоциальную природу, как о естественных требованиях, возникающих из общественных отношений – из жизни, то юридически-либертарное понимание права, как всеобщей и необходимой формы свободы людей, нами еще трудно воспринимается. В тоже время, ЕСПЧ при толковании конвенционных норм исходит из того, что настоящие нормы содержат международно-правовые обязательства государства, которые в большей части состоят в исполнении обязанности воздерживаться от вмешательства в осуществление человеком своих прав и свобод. При этом на государство возложены позитивные обязанности постольку, поскольку оно ответственно за свою несостоятельность предотвратить вмешательство в осуществление прав, от кого бы таковое не исходило: будь-то органы государственной власти или частные лица.
В виду этого, ЕСПЧ отметил, что государство ответственно с точки зрения ст. 1 Первого протокола к Конвенции, в том числе, за вмешательство в право на уважение своей собственности, следующее из сделок между третьими лицами. При этом, в решении по делу «Джеймс против Соединенного Королевства», А98 (1986), ЕСПЧ закрепил, что предоставление благ и удовлетворение требований одного частного лица к другому тогда совершается в интересах общества, когда при этом достигается социальный, экономический эффект в интересах общины ради устранения того, что есть социальной несправедливостью.
Ст. 1 Первого протокола к Конвенции, как сформулировал ЕСПЧ, содержит три нормы: право на уважение своей собственности или же на мирное владение своим имуществом, как указывает английский текст; лишение имущества только на определенных условиях; право усмотрения государства контролировать использование собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов, взимания штрафов. Понятие собственности при этом имеет автономное значение в сравнении с используемым в национальных правовых системах.
Следуя позициям ЕСПЧ, изложенным в решении по делу «Pine Valley Developments Ltd. v. Ireland », А222 (1991), Судебная палата по гражданским делам апелляционного суда, разрешая дело по иску о признании права собственности на земельный участок, установив, что истец действовал добросовестно при получении земельного участка в порядке приватизации, и его право собственности надлежащим образом зарегистрировано в государственном реестре прав, не приняла во внимание доводы ответчика о том, что истец не имеет право собственности на землю ввиду отмены по протесту прокурора решения органа местного самоуправления о передаче такого участка в собственность в порядке приватизации по основаниям допущенных процедурных нарушений. Суд кассационной инстанции пришёл к выводу, что внесение такого протеста и отмена решения о передаче земельного участка, хотя бы и в пределах срока исковой давности, нарушают «правомерные ожидания» истца, относящиеся к понятию собственности по ст. 1 Первого протокола к Конвенции, в противном же случае, суд допустил бы излишне формальный подход к твердости субъективного права, что повлекло бы за собой нарушение принципа правовой определенности и вмешательство в мирное владение имуществом.
Конфликт же имущественных интересов в этом деле был основан на сомнениях о наличии у истца права собственности, вызванных в результате частичного наложения земельных участков – установлением титульного владения одним и тем же объектом одновременно несколькими лицами, чьи права удостоверены правоустанавливающим документом надлежащей формы при отсутствии (утере) технической документации первого из собственников. При этом лица, получившие свои наделы позже, осуществили возмездное отчуждение своих прав в пользу третьего лица, оспорившего права истца. Суд пошел по пути признания наличия косвенной экспроприации, что сделал ЕСПЧ в деле «Бельведэрэ Альбергъера против Италии», как нарушения права на уважение права собственности (первой нормы), когда де-юре истец принудительно не лишался своих прав и все время имел право пользоваться и распоряжаться земельным участком, но решениями публичной власти в пользу третьих лиц истцу созданы фактические препятствия в распоряжении собственной волей своим имуществом и в неограниченном владении им. Тем самым, суд обосновал наличие оснований согласно действующему Гражданскому кодексу Украины для признания права собственности за первым из лиц, получивших юридический титул.
Настоящим примером, проиллюстрировано насколько по ст. 1 Первого протокола к Конвенции гарантии недопущения ущемления прав по произволу определяют усмотрение суда при осуществлении им судебной власти, когда посредством конвенционных норм аргументируется или, если угодно, доказывается правильность понимания национального закона, а признанием права собственности утверждается его естественная природа, как следствие бесконечной потребности человека вкладывать свою жизнь в «жизнь вещей», определяющую его духовное развитие.
Регистрация вещных прав на недвижимость: вопросы практики
Практика применения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997 г. до настоящего времени является достаточно противоречивой. У регистрирующих органов и судов существуют разные подходы к решению ряда проблем, возникающих при регистрации вещных прав на недвижимое имущество.
Граждане вправе зарегистрировать право собственности на квартиры, построенные за счет долевого участия, даже если при этом имеются пороки предоставления застройщику земли для целей строительства, отсутствует разрешительная документация или если необходимые для государственной регистрации документы не соответствуют требованиям законодательства. Суды признали, что граждане не несут ответственности за то, что застройщик не получил всех необходимых документов; не могут повлиять на него, и что данное препятствие в регистрации является для заявителей и других участников долевого строительства объективно непреодолимым и неустранимым.
Не являются объектами гражданского права квартиры в незавершенном строительством доме, вследствие чего невозможна и государственная регистрация права собственности на данный объект. До сдачи дома в эксплуатацию отдельные квартиры в объекте незавершенного строительства не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости (ст. 130 ГК РФ, ст. ст. 15, 16 ЖК РФ).
Регистрирующие органы не вправе оценивать законность и обоснованность действий и решений других государственных и муниципальных органов власти, принятых в рамках полномочий последних. Суды указывают на то, что государственная регистрация является лишь предусмотренным законом способом учета прав граждан и их объединений на имущество. Других задач, кроме указанных федеральным законом, перед органом, осуществляющим регистрацию прав, не ставится и не предусматривается в связи с этим предоставление каких-либо дополнительных полномочий.
Возникают вопросы и при регистрации прав на несколько земельных участков, которые составляют так называемое «единое землепользование». Суды считают, что можно зарегистрировать право на земельные участки, представляющие собой единое землепользование, как на одни объект гражданского права с присвоением ему одного кадастрового номера. В тоже время регистрирующие органы (совместно с органами государственного кадастра) указывают, что государственная регистрация прав на земельный участок, сформированный и описанный в государственном земельном кадастре в качестве единого землепользования, возможна только при условии наличия государственной регистрации прав на обособленные земельные участки, входящие в состав единого землепользования.
Субъекты гражданских прав в праве отчуждать доли в праве общей долевой собственности от «целого», а также доли от доли в праве общей долевой собственности даже при отсутствии у отчуждателя зарегистрированного права долевой собственности на объект. По мнению суда, обратное было бы ограничением прав собственника и положений, предусмотренных нормами ст. ст. 209, 218, 244, 245 ГК РФ.
Регистрирующие органы не вправе отказывать заявителям в регистрации вещных прав на объекты недвижимости, если данные права основаны на решениях третейских судов. Единственным исключением являются случаи, когда споры имеют публично-правовой характер или влекут публично-правовые последствия. В данном случае законом установлена исключительная компетенция государственных судов: например, вопросы о праве собственности на недвижимое имущество.
В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не государственная регистрация такого права и не свидетельство, подтверждающее произведенную государственную регистрацию права. Свидетельство не может быть оспорено в порядке главы 24 АПК РФ, т. к. оно в силу ст. 14 Закона о регистрации является документом, который удостоверяет проведенную государственную регистрацию права, и не отвечает признакам ненормативного акта.
Земельный участок, предоставленный лицу в для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, не может быть отчужден в пользу юридического лица, поскольку обратное нарушало бы нормы Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 7, ст. 78, п. 1 ст. 81), а также положения Гражданского кодекса РФ.
Наиболее сложной в последнее время является проблема регистрации права собственности на земельные участки за публично-правовыми образованиями: муниципальными образованиями, субъектами РФ и самой РФ. Суды поддерживают позицию регистрирующих органов по регистрации права собственности РФ на земельные участки, которые в соответствии со ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю относятся к федеральной собственности. Субъект РФ не вправе претендовать на такие земельные участки, даже если до разграничения таких земель субъект РФ распоряжался ими по своему усмотрению.
Выдача свидетельств о государственной регистрации права общей долевой собственности граждан на земельные доли не может свидетельствовать о наличии у них права собственности на спорные земельные доли, если граждане распорядились ими ранее путем внесения их в уставный капитал акционерного или иного общества.
До настоящего времени расходятся позиции судов и регистрирующих органов в вопросах регистрации прав на земельные участки при переходе права собственности на здания и строения, расположенные на данных земельных участках. Суды стоят на позиции, что на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ к покупателю переходит то право, на котором земельным участком владел продавец. Для регистрации данного права новому собственнику зданий и сооружений представление в регистрирующий орган каких-либо дополнительных документов не требуется. Переход права осуществляется в силу закона и не требует волеизъявления предыдущего правообладателя.
Факт наличия произведенной другими сособственниками дома его перепланировки не является основанием к отказу в государственной регистрации права заявителя на долю в праве общей долевой собственности, и что несогласованные в установленном законом порядке строительные работы по преобразованию недвижимости, находящейся в долевой собственности, не влекут прекращения прав на неё и не могут препятствовать государственной регистрации прав и сделок с объектом недвижимости.