Предоставление земельных участков из земель, находящихся
Вопрос собственности – это, пожалуй, один из главных вопросов, определяющих существование и пути развития человеческого общества. От того, как и кем, он ставится, решается и регулируется в данный момент времени зависит устойчивость и благополучие любого общества, а так же каждого отдельного члена общества.
Право собственности является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе – это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становится «имуществом» или «вещью» – тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки[1].
Хотя Конституцией РФ, помимо государственной, частной и муниципальной, установлена возможность существования и «иных» форм собственности, земельное законодательство останавливается пока только на трех перечисленных[2].
Особенностью права собственности на землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъекту». В зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.
Права всех субъектов права собственности равны и защищаются способами, установленными законом. К субъектам правовых отношений, связанных с возникновением права собственности на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по поводу приобретения этого права. Граждане и юридические лица как субъекты объединены содержанием права частной собственности на землю, которое им предоставлено законодательством.
В соответствии со ст. 16 Земельного кодекса государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований[3].
При этом разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».
Муниципальная собственность на землю, предусмотренная в ст. 19 Земельного кодекса, возникает в результате разграничения государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» либо в случае приобретения земельных участков, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, по основаниям, установленным гражданским законодательством.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (или в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления).
Следует отметить, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми не только федеральными законами, но и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации. Что касается гражданско-правовых оснований приобретения муниципальной собственности на земельные участки, то в отличие от государственной собственности она может возникать в порядке ст. 225 ГК РФ и на бесхозные земельные участки, от которых отказались собственники[4].
Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулируется статьёй 28 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой изложены следующие нормы[5]:
1. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
2. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
4. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
§ изъятия земельных участков из оборота;
§ установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
§ резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
5. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом».
Что же касается процедурных вопросов, то предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного Кодекса[6].
Земельные участки из государственной или муниципальной собственности могут предоставляться гражданам и юридическим лицам. Применительно к участкам, находящимся в государственной собственности, соответствующей компетенцией обладают: в отношении земель, находящихся в федеральной собственности - Правительство РФ; в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации - глава администрации (или) правительства субъекта Федерации. Материалы для принятия решений готовят соответствующие органы, осуществляющие управление земельными ресурсами.
Предоставлением земельных участков из фонда муниципальной собственности заняты главы местных администраций. Предоставление земельных участков для объектов капитального строительства осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с утвержденными генеральными планами поселений, на территории которых предусматривается строительство. Предварительная градостроительная проработка осуществляется местными органами архитектуры и градостроительства на основе утвержденной градостроительной проектно-планировочной документации.
Составление необходимой землеотводной документации с подготовкой проекта постановления органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или реконструкции объекта по варианту размещения, согласованному местными органами архитектуры и градостроительства, осуществляется местными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Рассмотрение ходатайств застройщиков, материалов предварительной градостроительной проработки по выбору земельного участка, включая обязательное обследование в натуре, сопоставление сравнительных вариантов размещения, выработка условий предоставления земельных участков, независимо от способов и форм предоставления земли (бесплатное, на аукционной или конкурсной основе, аренда и др.), осуществляются постоянно действующими комиссиями по выбору земельных участков под застройку при органах местного самоуправления. Указанные комиссии осуществляют свою работу в соответствии с утвержденными главой муниципального образования регламентом и персональным составом[7].
В выборе земельного участка обязательное участие принимают собственники земли, землепользователи, землевладельцы и арендаторы, чьи интересы затрагиваются предстоящим строительством.
Размещение объектов строительства должно производиться в соответствии с функциональным зонированием территории городов и поселений, принятом в их генеральных планах, проектах детальной планировки районов или другой градостроительной проектно-планировочной документации, а при размещении за пределами городской или поселковой черты - в соответствии с функциональным зонированием, принятым в проектах или схемах районной планировки.
Земельные участки для капитального строительства предоставляются путем принятия постановления органа местного самоуправления. Организации (заказчики) обращаются с ходатайством о намечаемом строительстве, реконструкции объекта в органы местного самоуправления. В ходатайстве с приложенной пояснительной запиской излагается: обоснование необходимости строительства, техническая характеристика объекта, примерный размер и месторасположение испрашиваемого участка, сроки и вид пользования землей, предполагаемые экологические последствия, заключение о возможности использования под строительство данной территории. К ходатайству также могут быть приложены технико-экономические обоснования инвестиций.
Земельное законодательство не устанавливает особых оснований возникновения прав на землю, отличных от тех, что уже установлены гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 1 ГК граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В то же время возникновение (как и прекращение) прав на земельные участки подчинено и общему правилу ст. 129 ГК, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах[8].
Некоторые особенности возникновения, равно как и реализации прав на земельные участки, могут быть также установлены и аграрным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах и др. в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит тот или иной земельный участок. Однако следует заметить, что нормы, устанавливаемые нормативными актами этих отраслей, не могут вступать в противоречие с общими положениями земельного законодательства.
Таким образом, права на земельные участки возникают на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством, с учетом специальных норм законодательства земельного, определенных положений иного отраслевого законодательства.
Права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Из сделки может возникнуть право собственности на земельный участок, права и обязанности арендатора и арендодателя - по договору аренды земельного участка и права пользователя по договору о передаче участка в безвозмездное срочное пользование.
Право на земельный участок может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Акт (решение) органа государственной власти или местного самоуправления в данном случае является основанием для возникновения права постоянного бессрочного пользования, права собственности (в процессе приватизации), права безвозмездного срочного пользования на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Но есть и исключения, государственная регистрация договоров аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее чем 1 год, не требуется.