Гражданин К. получил по наследству в собственность земельный участок площадью 5400 кв.м., имеющий правильную прямоугольную форму, расположенный в зоне индивидуальной жилой застройки городского поселения Энск.
В соответствии с градостроительным регламентом, утвержденным Законодательным собранием города Энск, в данной жилой зоне не может быть жилых зданий выше 3 – х этажей, максимальная высота ограждений на участках в данной жилой зоне не может быть выше 2 метров.
Минимальный размер земельного участка для данной зоны определен в размере 2000 кв.м.
Максимальная высота ограждений земельных участков в подзоне индивидуальной жилой застройки данной жилой зоны не может превышать 1,8 метра, ограждение не должно быть сплошным (допустимы только решетки), форма ограждений земельных участков со стороны улицы должны быть в едином стиле, утвержденном комитетом по градостроительству и архитектуре города Энск.
До принятия Градостроительного регламента норма предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства в городском поселении Энск составляла 1500 кв.м. на основании Постановления Законодательного собрания города Энск. Каких либо иных ограничений в части высоты ограждений в городе Энск ранее установлено не было. Внешний вид ограждений земельных участков под индивидуальными жилыми домами со стороны улицы в соответствии с Правилами благоустройства города Энск должен быть оформлен в едином цвете – бежевом.
Градостроительный регламент для данной зоны как самостоятельный нормативный правовой акт, выносился на обсуждение жителей, однако, информация о содержании проекта Градостроительного регламента была доступна жителям города только в течение 28 дней с даты размещения в месте свободного доступа для жителей города Энск (на стендах на первом этаже в холле Комитета по градостроительству и архитектуре города Энск и на первом этаже в холле администрации города Энск).
Наследодатель гражданина К. не успел принять участие в публичных слушаниях по проекту Градостроительного регламента для территориальной зоны индивидуальной жилой застройки по причине болезни (находился в больнице, что подтверждено выписным эпикризом, подписанных главным врачом городской больницы).
Адресного информирования органами публичной власти города Энск собственников земельных участков о проведении публичных слушаний или обсуждения проекта градостроительного регламента проведено не было.
Группа граждан, которые не успели высказать свои возражения по проекту Градостроительного регламента для зоны индивидуальной жилой застройки, проживают в данной территориальной зоне и полагают, что являются заинтересованными лицами, чьи права могут быть нарушены в случае принятия градостроительного регламента, обратились в суд с жалобой о признании недействительным нормативного правового акта Законодательного собрания об утверждении Градостроительного регламента, так как нарушен порядок, предусмотренный статьей 31 Градостроительного кодекса РФ проведения публичных слушаний по проекту Градостроительного регламента.
На земельном участке К. расположены: два жилых строения, один 3-х этажный каменный с мезонином, второй – 2-х этажный деревянный; два гаража на 2 машины каждый гараж (строения каменные, капитальные); баня, одноэтажный деревянный домик для гостей с террасой. Участок гражданина К. отгорожен от других участков и со стороны улицы сплошным каменным забором кирпичного цвета высотой 2,3 метров.
Жилые строения располагаются на земельном участке таким образом, что за каждым жилым строением, включая и домик для гостей, можно сформировать три участка по 1800 кв.м. С участка выход на земли общего пользования производится с южной границы участка, с восточной, северной и западной границ расположены земельные участки других граждан, которые входят в группу граждан, обратившихся в суд о признании недействительным принятого Градостроительного регламента.
Гражданин, вступив в права наследства, после получения свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по завещанию, решил разделить свой земельный участок на три участка, с каждого из которых будет выход на улицу – земельные участки общего пользования города Энск. Площадь каждого нового участка после раздела будет составлять 1800 кв.м. Каждый из вновь образованных в результате раздела земельных участков будет огражден сплошным каменным забором высотой 2,3 м.
Вновь образованные в результате раздела земельные участки планировались использоваться гражданином К. в соответствии с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства.
После проведения кадастровых работ по составлению межевых планов вновь образованных земельных участков, гражданин К. обратился в специально уполномоченный орган с заявлением о проведении государственного кадастрового учета вновь образованных земельных участков с приложением к заявлению планов земельных участков, составленных кадастровым инженером.
Гражданин К. полагал, что необходимо применять не Градостроительный регламент, а ранее действующий нормативный правовой акт о минимальных размерах земельных участков, так как вопрос о законности Градостроительного регламента рассматривается в суде. Ограничения по высоте ограждения со стороны улицы не может быть обязательным, так как также нарушает его права собственника земельного участка. Относительно требований к единому цвету ограждений со стороны улицы, то гражданин К. полагал, что данные правила ограничивают его права собственности и незаконны.
Специально уполномоченный орган по проведению государственного кадастрового учета отказал гражданину К. в проведении государственного кадастрового учета трех вновь образованных в результате раздела земельных участков, так как размеры земельных участков, заявленных для кадастрового учета, не соответствуют минимальным размерам земельных участков по Градостроительному регламенту. Кроме того, комитет по градостроительству и архитектуре обратился в суд с требованием обязать гражданина К. снести сплошной каменный забор кирпичного цвета и установить решетку, форма и высота которой утверждены комитетом по градостроительству и архитектуре в соответствии с утвержденным Градостроительным регламентом.
По условию гражданин пожелал разделить ЗУ на 3 ЗУ, и как раз спор возник по поводу размера минимального, т.к. можно ли признать действующим принятый генеральный план и ПЗЗ в условиях, когда ПЗЗЗ обжалуются? Гражданин полагал, что к его правоотношениям надо применять нормы, действовавшие до принятия ПЗЗ. По ранее действовавшим правилам нормы предоставления составляла 1500 кв. м., отсутствовали ограничения в части высоты и внешнего вида ограждения, цветового оформления. Такие требования появились после принятия нового градостроительного регламента, который был оспорен в суде по основанию, так как нарушен порядок принятия акта. Он считает, что должно было быть проведено адресное информирование.
Довод гражданина относительно неприменения градостроительного регламента в части норм предоставления и по ограждениям: имеют место следующие важные обстоятельства, имеющие значение для дела: утвержден ли регламент на момент обращения гражданина за разделом ЗУ, во-вторых, приняты ли какие-либо обеспечительные меры в отношении гражданина, приостановлено ли действие такого акта, принято ли решение суда? Для нас важно ответить на вопрос: какой акт утверждается? Если ПЗЗ принято, но нарушен порядок, его можно обжаловать, но он действует вплоть до его отмены.
Второй момент обстоятельств: зарегистрировано ли право на ЗУ у гражданина, прошел ли кадастровый учет ЗУ? Важен момент: проблема правового статуса ранее учтенного ЗУ. Сталкивались ли мы с документами по оформлению права? Есть два закона, ранее учтенный ЗУ учитывался ФЗ «О государственном земельном кадастре», и документ, подтверждающий факт проведения кадастрового учета был кадастровый план ЗУ, с 1 марта 2008 г. выдается кадастровый паспорт ЗУ. Так вот, проблема правового статуса такого ЗУ связана с разными программами обеспечения, которые использовались при выдаче кадастрового плана, сейчас используются иные программы, вследствие чего появляется несопоставимость данных о координатах характерных точек. Вот здесь имеет значение степень точности определении границ ЗУ, имеющего статус ранее учтенного.
Если границы ранее учтенного ЗУ обозначались с координатами характерных точек границ, то даже если на момент обращения по вопросу раздела ЗУ будет запрошена информация о кадастровом учете ЗУ и кадастровый паспорт ЗУ будет содержать запись «межевание не проведено, границы не установлены в соответствии с законодательством», но в кадастровом плане будут координаты характерных точек координат ЗУ (ранее поворотные точки), в этом случае статус ЗУ считается полноценным, и у гражданина есть право требовать защищать ранее проведенные правила. Иначе получается нарушение устойчивости права землепользования.
Ранее были топографо-геодезисты, сейчас кадастровые инженеры, так вот, если такая съемка провелась в 2000 году, но такая съемка проводилась с программой 2006 года, а сейчас иной продукт, что в таком случае делать? Если у гражданина 4 точки, то ошибиться при внесении таких точек сложно, но можно, конечно же. Но гражданин от этого страдать не должен.
ПЗЗ действуют, если не приняты обеспечительные меры, если не принято решение о признании ПЗЗ недействительным, т.к. они должны были оставаться в доступном месте не менее чем 3 месяца подряд, а судя по условию они находились в доступном месте всего 28 дней.
Ограничения для ограждений: если обратиться к Закону СПБ о ПЗЗ, то в ч.2 ПЗЗ ст. 13 установлены максимальная высота ограждения ЗУ в зависимости от статуса улично-дорожной сети. Например, для магистралей – 2.5 метра. Установлено требование к ограждениям в части формы: они должны быт не прозрачными. Согласование между соседями также должно быть при ограждении выше 1.8 метра.
Если обратиться к ГрК ст. 38, то можно увидеть параметры разрешенного использования ЗУ, и кроме максимального размера ЗУ указаны ограничения по высоте и иные показатели, т.е. перечень открыт. Учитывая, что регулирование использования земель - совместная компетенция, так же правовой режим может устанавливаться актами ОМСУ, ПЗЗ в ст. 11 определяет полномочия ОМСУ. В ГрК в ПЗЗ нормы, регулирующие порядок принятия и подготовки – компетенция ОМСУ. Если обратиться к ФЗ «ОБ общих принципах организации МСУ», то можно увидеть создание условий для использования ЗУ, организация инфраструктуры. Открытый перечень критериев разрешенного использования ЗУ позволяет заключить, что ПЗЗ в конкретном субъекте могут быть установлены ограничения для единообразия внешнего вида улично-дорожной сети. Зарубежная практика идет по такому же пути, по ее практике знакомства с правилами благоустройства объектов недвижимости, зданий и т.п., имеющих выход на улично-дорожную сеть, устанавливаются вплоть до высоты древесно-кустарниковой растительностью. Этот опыт применительно к ограждениям действует при условии действия градостроительного регламента, прошедшего публичные слушания. На ее взгляд все должно быть обусловлено параметрами разрешенного использования ЗУ, но все это должно пройти публичные слушания. Собственник может это оспорить, но так как ЗУ часть городской среды, это нормальное требование.
Что касается перечня документов, которые должны быть приложены к межевому делу, то так как мы уже говорили об этих условиях, то смысла повторяться нет. У нас не будет такого вопроса как перечень документов на экзамене. А так материалы межевого дела включают документы о правах собственника, документы о кадастровом учете ЗУ, правовые основания для работы кадастрового инженера, те исходные данные, которые кадастровый инженер запрашивает, ПЗЗ, проекты планировки, если они содержат информацию о зоне и публичных сервитутах, возражения по границам, заключение кадастрового инженера по этому вопросу.
Сначала формируем межевое дело, кадастровый инженер предоставляет в Кадастровую палату, она утверждает, а кадастровый инженер готовит проект кадастровый паспорт ЗУ, которые потом тоже утверждаются. Так как действует градостроительный регламент, норма предоставления в котором 2000 кв. м., он может получить лишь 2 кадастровых паспорта при разделе (больше не разделить), либо он владеет дальше одним ЗУ первоначальным.
[1] Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) "О государственном земельном кадастре"
[2] Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)
[3] ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 02.02.96 N 105 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ УСТАНОВЛЕНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ В ЗАСТРОЙКЕ ГОРОДОВ И ДРУГИХ ПОСЕЛЕНИЙ"