В том случае, если данные работы квалифицируются как реконструкция многоквартирного дома (что очень часто случается в судебной практике), то, безусловно, требуется соответствующее согласие домовладельцев на такие работы, и жилое помещение не может быть переведено в нежилое, если домовладельцы отказываются дать такое согласие.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В то же время согласно нормам п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК принятие решений о реконструкции многоквартирного дома отнесено к компетенции общего собрания домовладельцев, данные решения считаются принятыми, если за них проголосовали домовладельцы, обладающие не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.
Кроме того, в силу п. 6 ч. 7 ст. 51 ГСК реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта. Реконструкция многоквартирного дома является реализацией права собственности домовладельцев на помещения в многоквартирном доме и его общее имущество.
Вопросы собственности на помещения в многоквартирном доме и на общее имущество многоквартирного дома регулируются гражданским и жилищным законодательством (п. 1 ст. 2, гл. 18 ГК, п. 3 ч. 1 ст. 4, гл. 6 ЖК).
При буквальном толковании норм можно признать, что
- согласие всех домовладельцев нужно только в том случае, если реконструкция приводит к уменьшению общего имущества;
- в том случае, если реконструкция не приводит к уменьшению общего имущества, то достаточно принятия общим собранием домовладельцев решения 2/3 голосов от общего числа голосов;
- любые действия, влекущие уменьшение общего имущества, могут производиться только путем реконструкции, но ни в какой иной форме и только с согласия всех домовладельцев.
Любая реконструкция многоквартирного дома, независимо от того, приводит ли она к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, может быть проведена по решению общего собрания домовладельцев, за которое проголосовали домовладельцы, обладающие не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.
Судебная практика неоднозначно подходит к разрешению данного вопроса применительно к реконструкции многоквартирного дома, проводимой в форме устройства отдельного входа в жилое помещение, расположенное в нем.
Большинство судебных инстанций занимают позицию, что для реконструкции многоквартирного дома в виде устройства отдельного входа в жилое помещение необходимо согласие всех домовладельцев, в том числе потому, что в соответствии с п. 6 ч. 7 ст. 51 ГСК реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.
Некоторые судебные инстанции все же полагают, что в этом случае достаточно принятия решения на общем собрании домовладельцев 2/3 голосов.
Использованная литература
Гражданский кодекс РФ - часть первая, вторая, третья и четвертая // Консультант Плюс
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант Плюс
ФЗ от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" // Консультант Плюс
"Об утверждении Регламента подготовки по принципу "одного окна" уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение"// "Вестник Мэра и Правительства Москвы", N 31, 07.06.2007.
Приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" // Консультант Плюс
"Юридический справочник по жилищным вопросам" (Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю.) (под ред. М.Ю. Тихомирова) ("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2011)//КонсультантПлюс
Сафронов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: дис. канд. юр.наук: 12.00.03//Екатеринбург 2011
«Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»(выпуск 12)//Стрембелев С.В.: «Библиотечка РГ», 2012.
[1] Сафронов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: дис. канд. юр.наук: 12.00.03//Екатеринбург 2011
[2] Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант Плюс
[3] "Юридический справочник по жилищным вопросам" (Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю.) (под ред. М.Ю. Тихомирова) ("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2011)//КонсультантПлюс
[4] Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.
[5] Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 190.
[6] Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант Плюс
[7] "Об утверждении Регламента подготовки по принципу "одного окна" уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение"// "Вестник Мэра и Правительства Москвы", N 31, 07.06.2007.
[8] Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант Плюс
[9] «Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»(выпуск 12)//Стрембелев С.В.: «Библиотечка РГ», 2012.
[10] «Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»(выпуск 12)//Стрембелев С.В.: «Библиотечка РГ», 2012.
[11] “Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»(выпуск 12)//Стрембелев С.В.: «Библиотечка РГ», 2012.