Метод отраслевых коэффициентов

Оценщик осуществляет и отражает в отчете действия, направленные на установление соответствия результатов таких исследований, применяемым методам оценки, принципам оценки, характеристикам объекта оценки, предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки.

Оценщик должен проверить и отразить в отчете соответствие результатов, полученных при применении данного метода, результатам, полученным с использованием других подходов и методов оценки.

Как правило, результаты, полученные при применении данного метода, являются индикативными и не применяются при выведении итоговой величины стоимости или им придается наименьший удельный вес.

Доходный подход

Применяется доходный подход в тех случаях, когда есть возможность составить представление о дальнейшем развитии компании (построить финансовую модель). В рамках доходного подхода используют метод капитализации и метод дисконтирования.

Оценка доходным подходом предполагает построение прогноза доходов. В зависимости от равномерности поступления доходов выбирается либо метод капитализации, либо метод дисконтирования.

Если будущие доходы будут примерно равны текущим или темпы их роста постоянны, то применяют метод капитализации. Метод капитализации предполагает также неопределенно долгий срок функционирования бизнеса.

Метод дисконтирования применяется при непостоянных финансовых показателях, а также в тех случаях, когда функционирование бизнеса прекращается (независимо от причин) в обозримой перспективе, или предполагается выход из бизнеса. Оценка данным методом включает составление прогноза денежных потоков на каждый год прогнозного периода.

Далее определяется величина стоимости компании в постпрогнозный период. Определяется предварительная величина стоимости бизнеса как сумма текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода и текущего значения стоимости в постпрогнозный период. При необходимости вносятся поправки (в частности, учитывается скидка за неконтрольный характер и скидка за недостаточную ликвидность) и определяется окончательная величина рыночной стоимости компании.

Метод дисконтированных денежных потоков.

Стоимость Компании по данному методу равна сумме приведенных (дисконтированных) к настоящему времени будущих свободных денежных потоков Компании, то есть рассчитывается по следующей формуле:

PV = S (CF_i/(1+r)ⁱ)

Таким образом, метод дисконтированных денежных потоков предусматривает:

- определение горизонта прогноза;

- построение прогнозных денежных потоков;

- расчет стоимости компании в постпрогнозный период;

- выбор ставки дисконтирования;

- расчет предварительной стоимости компании;

- внесение поправок и расчет итоговой стоимости.

Для расчета стоимости бизнеса в постпрогнозном периоде могут применяться несколько методов:

- метод расчета по ликвидационной стоимости (если в остаточном периоде ожидается распродажа, по тем или иным причинам, активов компании);

- метод расчета по стоимости чистых активов (применим для стабильной компании со значительными материальными активами);

- метод предполагаемой продажи (на основе ретроспективных данных по продажам аналогичных компаний);

- «модель Гордона».

Метод капитализации.

Как и метод дисконтирования, метод капитализации исходит из предпосылки, что стоимость бизнеса определяется текущей стоимостью его будущих доходов. Этот метод чаще всего применяется тогда, когда есть основания предполагать, что доходы компании будут стабильны и она будет функционировать неопределенно долго. Применение метода предусматривает реализацию следующих процедур:

· анализ и подготовка финансовой отчетности;

· оценка капитализируемой прибыли;

· расчет ставки капитализации;

· расчет предварительной стоимости компании;

· поправка на наличие нефункционирующих активов;

· поправка на размер доли акционерного капитала;

· поправка на ликвидность.

При анализе финансовой отчетности выявляются разовые и нерегулярные доходы и расходы, рассчитывается свободный денежный поток и выполняются все другие необходимые расчетные процедуры.

При оценке капитализируемой прибыли решается, что будет принято за основу: прибыль или денежный проток, проводится усреднение и иные корректировки выбранного показателя.

Практическая часть

Задача 1

Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2200 кв. м; здание построено 10 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 70 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 380 дол./кв. м.

Решение:

Расчетные затраты на строительство аналогичного нового здания составят (восстановительная стоимость):

380 дол./кв. м х 2200 кв. м = 836 000 дол.

Остаточная восстановительная стоимость определяется мерой износа здания (остающейся частью общего срока жизненного цикла здания). При допущении линейной характеристики износа ОВС здания рассчитывается с помощью следующих соотношений:

ОВС = 836 000 х [(70 - 10) / 70] = 716 571 дол.

Ответ: ОВС здания составляет 716 571 дол.

Задача 2

Определить остаточную стоимость замещения (СЗО) для здания больницы, построенной 10 лет назад, используя следующую информацию:

известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же (по масштабам и профилю) больницы составили 337 000 000 дол.;

в проект новой больницы, наряду с применением современных нормативов (экологических, строительных, здравоохранения и т. д.), было дополнительно (в сравнении с оцениваемой больницей) включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи сметной стоимостью в 300 000 дол.;

экспертами, с учетом произведенных в течение прошедших 13 лет работ по нормативному содержанию объекта, установлена общая длительность жизненного цикла оцениваемой больницы — 80 лет.

Решение:

Считая, что оснащение "замещающей" больницы оптоволоконными средствами связи не является функционально необходимым при сравнении с оцениваемым объектом, а также считая динамику его износа линейной, получим следующее значение оценки остаточной стоимости замещения:

СЗО = (337 000 000 - 700 000) х [(80 - 10) / 80] = 300 913 750 руб.

Ответ: СЗО больницы составляет 294 262 500руб.

Задача 3

Оценить капитализированную стоимость предназначенного для аренды производственно-технического центра площадью 20 тыс. кв. м при годовой арендной плате в 380 дол./кв. м, среднегодовом проценте заполняемости производственно-технических модулей арендаторами в 90%, налоговых платежах собственника за землю под центром в 70 тыс. дол. в год и расходах на содержание, охрану центра и все прочее в 750 тыс. дол. в год. Считать, что показатель доходности подобного арендного бизнеса составляет 15%.

Решение:

Чистый годовой доход собственника производственно-технического центра будет складываться из поступлений арендной платы со всех занимаемых (90%) площадей за вычетом налоговых платежей и расходов на содержание, охрану и т.п.:

(20 000 кв. м х 380 дол./кв. м х 90/100) - (70 000 дол. + 750 000 дол.) =

6 020 000 дол.

Капитализированная стоимость будет определяться делением полученной величины чистого годового дохода на показатель доходности (не забудем привести его значение к безразмерной величине, разделив 15% на 100):

6 020 000 дол. / 0,15 = 40 133 333,33 дол.

Ответ: оценка капитализированной стоимости составляет 40 133 333,33 дол.

Заключение

Оценка стоимости бизнеса (компании)производится по различным методикам. По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники компаний и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.

Все оценки основаны, прежде всего, на предпосылках, что компания является прозрачной для акционера(потенциальных акционеров), менеджмент компании работает в ее интересах и представленная финансовая отчетность является реальным отражением дел в рассматриваемой компании.

Оценочной стоимостью необходимо заниматься и при оценке подлежащей продаже компании банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить новые акции, и при исчислении цены, по катррой любое акционерное общество должно выкупать акции выходящих из него акционеров.

Оценка бизнеса производится тремя основными подходами: доходным, затратным и сравнительным. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

В моей курсовой работе рассмотрены теоретические аспекты доходного подхода, а так же проанализировано применение доходного подхода в диссертации Ломакин Владимир Николаевич «Развитие доходного подхода в оценке автотранспортных средств в Российской Федерации».

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Базовым понятием в данном подходе является чистые денежные поступления или чистые денежные потоки определяемые как разность между притоками и оттоками денежных средств за определенный период времени.

Приведение будущих денежных поступлений к текущей стоимости проводится с использованием ставки дисконта. Вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку дохода, то есть должна обеспечить премию за риск инвестирования в оцениваемую фирму. Иными словами, дисконтная ставка должна отражать требуемую инвесторам ставку прибыли с учетом предлагаемого риска.

Документальным результатом оценки фирмы является отчет об оценке. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта, используются подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объектов оценки, отраженных в отчете.

Список использованной литературы

1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для студ. вузов / С.В.Валдайцев. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. – 720 с.

2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник / С.В.Валдайцев. – М.: Велби: Проспект, 2013. – 352 с.

3. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: Искусство управления: Учебное пособие / И.А. Егерев. – М.: Дело, 2013. – 480 с.

4. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: Учебник / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. – СПб.: Питер, 2014. – 415 с.

6. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: Учебник для вузов / В.Е.Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. – СПб.: Питер, 2013. – 415 с.

7. Кривец В.В. Методы определения стоимости бизнеса, основанные на оценке активов предприятий: Учебное пособие / В.В. Кривец. – Владивосток: Изд-во Дальневост. гос. акад. экон. и упр., 2015. – 73 с.

9. Шеремет А.Д. Методика финансового анализа / А.Д. Шеремет, Е.В. Негашев. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА-М, 2014. – 207 с.

10. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учеб. пособие / С.В. Валдайцев. – СПб.: Изд-во СПб. гос. ун-та, 2013. – 157 с.

11. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учеб. пособие / Под ред. Абдулаева Н.А. Колайко Н.А. – М.: ЭКМОС, 2015. – 352 с.

Лист замечаний

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________