Коммерческое условия от Аналитика.Про (в рамках сотрудничества с Партнерами по консалтингу)
В рамках первого этапа девелопмента земельного участка/ имущественного комплекса, как правило, выполняется анализ наиболее эффективного использования объекта, на основании которого принимается взвешенное и обоснованное решение о дальнейшем направлении развития, сроках и потенциальных финансовых результатах проекта.
Технология анализа сводится к выявлению всех потенциальных ограничений и возможностей развития объекта и сравнению вариантов между собой методами финансового анализа.
Анализ наиболее эффективного использования представляет из себя последовательный набор шагов, в котором данные и выводы полученные на предыдущем шаге используются как исходные данные для последующего. Обязательным являются выполнение следующего набора последовательных действий:
Этап: Градостроительный анализ территории
· Состав работ: Выполняется анализ всех возможных градостроительных ограничений выявляемых на основании анализа текущей и перспективной градостроительной документации (с учетом проектов изменений в нормативные и градостроительные документы и законы и тп.), а именно: генерального плана (ГП), правил землепользования и застройки (ПЗЗ), региональных нормативов градостроительного проектирования (РГНП), санитарно-защитных и иных зон с с особыми регламентами застройки, территории и регламенты объектов культурного наследия, проектов планировки территорий (ППТ), красных линий с учетом информации о потенциале внесения изменений в указанных документах.
· Результат: выводы о потенциальных функциях, ограничениях и возможностях развития объекта для дальнейшего анализа объекта.
· Цена в стандартном варианте – 40 тыс.руб.
· Срок – 5 рабочих дней
Этап: Маркетинговый анализ объекта
· Состав работ: анализ тенденций отрасли в регионе, анализ местоположения и окружения, оценка локальной конкуренции и транспортной доступности объекта в отношении каждой конкретной функции. Определение примерной маркетинговой концепции объекта, и укрупненного функционального состава площадей.
· Результат: выводы о рыночном потенциале доступных для девелопмента функций рассматриваемого объекта, варианты маркетинговой концепции на проработку архитектурно-планировочных концепций.
· Цена в стандартном варианте – 80 тыс.руб. + 40 тыс.руб за каждую функцию.
· Срок – 7 рабочих дней + 3 дней на каждую функцию.
3 Этап: Архитектурно планировочный анализ объекта
· Состав работ: анализ окружающей застройки (высотность, функциональное использование). Разработка оптимальной планировочной концепции земельного участка (посадка зданий на участок с учетом градостроительных ограничений и норм проектирования). Формулирование технико-экономических показателей застройки по рассматриваемым вариантам.
· Результат: выводы по максимальным технико-экономическим параметрам застройки по вариантам, эскизы и планы.
· Цена в стандартном варианте – 80 тыс.руб. за 1-2 посадки зданий.
· Срок – 7 рабочих дней
Этап: Бюджетирование и финансовый анализ концепций
· Состав работ: определение бюджета по укрупнённым статьям затрат (ИРД, ПИР, СМР, Операционные расходы и др.), определение ключевых точек роста добавленной стоимости, формирование графика проекта по выбранным направлениям; Разработка финансовых моделей проектов по вариантам; Сравнительный анализ результатов по стандартным методикам анализа инвестиционных проектов;
· Результат: выводы о наиболее эффективном использовании объекта;
· Цена в стандартном варианте – 80 тыс.руб. за сравнительный анализ 2-х вариантов.
· Срок – 5 рабочих дней
Итого стоимость полного цикла работ по анализу наиболее эффективного использования в стандартном варианте – 280 тыс.руб.
Полный срок выполнения работ – 5 недель
Исполнители – 3-5 человек.
В результате заказчик получает отчет по которому можно проследить все этапы анализа, последовательность формирования выводов, логичное обоснование выбора того или иного варианта и по сути 2 наиболее реалистичные концепции развития объекта и выводы о наиболее эффективном из вариантов с точки зрения сроков, затрат, стоимости денег во времени.
Работа может быть выполнены в различных вариантах в зависимости от сложности объекта и желанию Заказчика. Некоторые объекты, такие как реконструируемые и исторические здания, участки в окружении плотной застройки, многофункциональные коммерческие объекты и специальные функции могут быть проанализированы только в стандартном или углубленом варианте.
2-й Вариант заказа - Экспресс анализ: содержит все этапы исследования участка в упрошенном варианте. по 1 странице текста на радел, краткие выводы и обоснования. Базой для расчетов является экспертное мнение консультанта относительно бюджетов, этапности и сроков. Выполняется на следующих условиях:
1. Градостроительный анализ территории: от 20 тыс.руб. срок 3 рабочих дня
a. Выполняется по открытым данным из опубликованных источников (без поиска альтернативной информации);
2. Маркетинговый анализ объекта: 40 тыс.руб. за 2 функции; срок 3 рабочих дня. (+20 тыс.руб. за каждую дополнительную функцию и 1-2 дня к сроку)
a. Анализ открытых источников, специализированных сайтов агентств недвижимости. Анализ материалов СМИ и публичных отчетов консультантов.
3. Архитектурно-планировочный анализ объекта. 40 тыс.руб. за 2 функции 4 рабочих дня.
a. Экспресс посадка здания (с указанием предположений)
b. Формулирование технико-экономических параметров 2-х вариантов.
4. Финансовый анализ - 40 тыс.руб. 3 рабочих дня.
a. Сравнительный анализ 2-х вариантов по наиболее вероятным сценариям со стандартным графиком проектов.
b. Бюджет и сроки по открытым данным экспертным путем.
Итого стоимость полного цикла работ по экспресс-анализу наиболее эффективного использования в экспресс варианте – 140 тыс.руб.
Полный срок выполнения работ – 12 рабочих дней
Исполнители – 2 человека.
3-й вариант заказа - углубленный анализ: подразумевает тесный контакт с Заказчиком, создание команды под проект, итерационное моделирование и запараллеливание процессов.
1. Градостроительный анализ территории: от 100 тыс.руб. срок 2 недели.
a. Отличается дополнительной проработкой и оценкой (сроки/стоимость) потенциала внесения изменений в градостроительные документы.
b. Оценка рисков изменения в градостроительной ситуации объекта: градозащитники, политические риски, социальная нагрузка и т.п.
c. Консультации с ключевыми органами власти по направлениям девелопмента, выявление рисков.
2. Маркетинговый анализ объекта: 100 тыс.руб. за 1 функцию (миниммум 2 функции в сравнение) по 1 недели на каждую функцию + 1 неделя на согласование результатов с командой; +1 до 1 месяца на прелизинг.
a. Включает прелизинг объекта – исследование спроса на объект, функцию, территорию среди потенциальных покупателей/арендаторов, авторитетных операторов функции на рынке: промышленные и складские девелоперы, управляющие компании, отельные операторы, агентства недвижимости;
b. Выводы об оптимальном миксе функций в многофункциональном объекте.
c. Оценка рыночных рисков.
3. Архитектурно-планировочный анализ объекта 100 тыс.руб. за 1 функцию (проработанный вариант); срок – 3 недели.
a. Архитектурно-планировочная концепция объекта с исследованием влияния на окружающую застройку (на данных об составе: функциональном использовании помещений в соседних зданиях);
b. Моделирование различного микса функционала в объекте;
4. Финансовый анализ вариантов 100 тыс.руб за 1 вариант - 4 недели.
a. Определение бюджета с привлечением потенциальных исполнителей и профессиональных компаний
b. Разработка детального графика реализации проекта
c. Моделирование рисков
d. Сравнительный анализ по многим вариантам и факторам концепций между собой.
Итого, стоимость полного цикла работ по углубленному анализу наиболее эффективного использования составляет – 700 тыс.руб.
Полный срок выполнения работ –12 рабочих недель
Исполнители – формирование команды консультантов проекта 5-7 человек на различным направлениям.
Комбинирование вариантов
Обсуждение с заказчиком вариантов развития объекта, может привести к необходимости комбинирования сложности работ по различным разделам и функциям, например:
Задача: Заказчику необходимо для согласования с партнером понять наиболее эффективное использование общего земельного участка в общественно деловой зоне исторического центра с плотной застройкой и многофункциональным промышленно деловым окружением, на котором можно разместить объект с нескольким набором функций.
Состав работ: В этом случае исследование строится следующим образом:
1. Стандартный анализ Градостроительный анализ который показывает возможность строительства: жилья; гостиницы; локального коммерческого объекта, офисно-делового центра; (40 тыс.руб)
2. Анализ местоположения и окружения показывает наиболее перспективными развитие жилья и офисно-гостиничного объекта. От коммерческого и гостиничного объекта на данном шаге решено отказаться так как в первом случае это небольшой объем площадей и высокий уровень конкуренции, а по гостинице длительные сроки окупаемости;
3. Сформулированы 2 потенциальные концепции:
a. Жилой комплекс с коммерческой инфраструктурой
b. Офисно-деловой комплекс класса А
4. По обоим вариантам выполнен стандартный маркетинговый анализ с выводами о ликвидности и уровне цен в течении периода реализации. (80 тыс.руб)
5. Архитектором проекта выполняется 2 варианта посадки здания с максимальным выходом площадей и требованиями РНГП и регламентов застройки к размещению конкретных функций; (80 тыс.руб.)
6. Начинает формироваться бюджет и финансовые модели вариантов.
7. Выводы из концепции приводят к невозможности посадки нормального жилого здания на участке по причине невозможности соблюдения норм по инсоляции и иных требований РНГП (требования о размещении встроенного детского сада на необходимое количество мест). В связи с полученным результатом решено внести изменение в концепцию и для сравнения проработать новый вариант Комплекса апартаментов с коммерческой инфраструктурой;
8. Выполняется углубленное маркетинговое исследование функции апартаментов с коммерческой инфраструктурой и формулируется оптимальный функциональный микс. (100 тыс.руб)
9. В финансовое моделирование направляется 2 варианта концепции, по которым выполняется стандартный анализ, который показывает близкие финансовые результаты. (80 тыс.руб)
10. По варианту с апартаментами организация финансирования со стороны заказчика более реалистична, так как позволяет финансировать значительную часть бюджета за счет дольщиков и минимизировать расходы на привлечение заемного финансирования. Вариант с апартаментами решено проанализировать более детально с оценкой влияния рисков на сроки и стоимость (100 тыс.руб)
Результат: Итого, в результате заказчик совместно с консультантом выполнит полный цикл работ по анализу наиболее эффективного использования участка с несколькими итерациями и получит наиболее реалистичный и обоснованный вариант развития в концепции комплекса апартаментов с коммерческой инфраструктурой с графиком бюджетом маркетингом и финансовой моделью проекта. Общая стоимость работ составила 480 тыс.руб. срок 7 рабочих недель.