Схема мошенничества при продаже земельных участков в Ленинградской области , 2010-2014 гг.

Т.н. «земельной компании» под руководством Лапшиной (Посоховой, Кузьминой) И.А., Кибаля П.А., Коновалова В.С., Кострикова П.Н. – учредителей, руководителей и ответственных лиц ООО «Объединенные земельные ресурсы», ООО «Студия Милан», ООО «Управляющая компания Дачный поселок - Ясные Поляны», ООО «Комитет по развитию собственности землевладельцев», ООО «Ландкомитет», ООО «Объединенные земельные ресурсы»», ООО «Фонд перераспределения земель», студия недвижимости «Милан», ООО «Северная жемчужина» и др. в отношении сотен граждан, 2010-2014 гг.

 

1. Уличное рекламное объявление о продаже в собственность земельных участков для дачи. Подается под видом частного объявления о продаже существующего земельного участка. Объявление, имея целью привлечь желающих приобрести участок, изначально содержит ложную информацию и умолчания о существенных условиях предлагаемой неопределенному кругу лиц сделки:

1.1. Участки предлагает отнюдь не его владелец, а некая «земельная компания», что в объявлении не говорится.

1.2.Участков как объектов права не существует (существует земля сельскохозяйственного назначения – единый объект кадастрового учета, не разделенная на участки ни по учету, ни в натуре)

1.3.Собственности на участки не существует (см. п.1.2). Участок в собственность не передается, а на деле по сути сделки клиенту предлагается стать владельцем доли в общей долевой собственности на земельный надел;

1.4. Садового (дачного) товарищества, если оно упоминается в объявлении или диспетчером (агентом), не существует ни юридически, ни фактически

1.5.Никакие земельные участки в действительности не продаются, а на деле потребителю предлагается заключить договор «с земельной компанией» об оказании услуг по формированию коллектива собственников будущего садового (дачного) некоммерческого товарищества и регистрации договора купли продажи участка под таким-то номером

1.6. Информация о том, что указанные земли являются землями сельскохозяйственного назначения с ограниченным разрешенным видом использования, в объявлении не сообщается

1.7. Зачастую продаваемые участки находятся в различных охранных зонах (магистральных газопроводов, ЛЭП, свалок ядерных отходов и т.д.), в которых либо запрещено (или ограничено) любое строительство. Об этом потенциальных покупателей «забывают» проинформировать.

 

2. На звонок по указанному телефону отвечает некое лицо, представляется диспетчером и сразу предлагает произвести осмотр объекта. На вопросы диспетчер устно отвечает приблизительно следующее:

• Землю продает некая новая земельная компания или СНТ (ДНТ) (истории которой, однако, нет в общедоступных источниках)
• Земельный участок будет оформлен компанией в собственность приобретателя, приобретатель получит свидетельство о собственности на участок;
• СНТ (ДНТ) как юридическое лицо или уже существует, или учреждается в настоящее время, или будет создано «земельной компанией» в ближайшем будущем;
• Называемая сумма стоимости - это плата за участок, цена включает все издержки
• Участки продаются или почти все проданы, строительство дачного поселка или уже началось, или вскоре начнется;
• По остальным вопросам говорит, что сначала следует произвести просмотр, а вопросы адресовать в «земельную компанию» или т.н. «Правление садоводства».

 

 

Если клиент выразил согласие на просмотр, то «диспетчер» перезванивает и устно назначает время и место встречи с «агентом» земельной компании (Роман Кузьмин, Тамерлан Халилов и пр.).

 

3. На месте встречи «агент» приводит собравшихся покупателей к земельному наделу, показывает план надела и некий не утвержденный никем документ- план разбиения надела на участки. «Агент» приводит сведения об характеристиках почвы, вод, возможностях устройства дорог, ограждения и жилого строительства, обеспечения участков электроэнергией, водоснабжением и другие сведения, создающее видимость глубокой проработки проекта компанией и фактической готовности предлагаемой земли к обустройству. На иные вопросы, касающееся правовой и юридической основы по сути предлагаемой сделки «продажи», отсылает в т.н. «Правление садоводства», т.е в эту самую «земельную компанию», устно сообщая ее адрес и телефон. При этом «агент» особо обращает внимание собравшихся на:

• предоставление скидки в случае заключения договора и внесение аванса в день просмотра;
• предоставление дополнительных бонусов (подарков) в случае заключения договора и внесение аванса в день просмотра предоставление рассрочки платежа (вагон-бытовка в подарок);
• возможность рассрочки.

 

4. В конторе «земельной компании» на названному адресу (СПб, ул. Радищева, 42, СПб, ул. Радищева, 21, СПб ул. Жуковского, 22, Суворовский пр. 36, Ковенский пер. 13 и другие) человек, представляющийся «менеджером земельной компании» по данному наделу, предлагает заранее заготовленный документ-договор на «оказание информационных услуг (работ) по формированию коллектива собственников и приобретению в собственность заказчиком земельного участка», представляя дело таким образом, что посредством данного договора клиент с помощью «земельной компании» приобретает у нынешнего собственника надела земельный участок. На вопросы «менеджер» отвечает и утверждает следующее:

 

• затейливая форма договора (на деле несоответствующая сути сделки) обусловлена несовершенством действующего законодательства, бюрократическими проволочками и препонами, и «сложностью регистрации договоров купли-продажи со множественностью лиц и необходимостью набрать единый пул будущих покупателей для единовременной госрегистрации договора купли-продажи» и т.п;

• отсутствие в тексте «договора» сроков передачи участка происходит вследствие того, что формирование полного пула собственников и полного набора (пакета) документов для регистрации требует якобы значительного заранее неизвестного времени.
• в случае, если не все участки будут «проданы», «земельная компания» выкупит их за свой счет, что позволит полностью сформировать СНТ (ДНТ) и начать работы по фактическому обустройству садоводства.
• работы по межеванию участков будут выполнены «компанией» в самое ближайшее время (на следующей неделе, через неделю, в течение месяца, когда сойдет снег и т.п.).
• после внесения указанной в договоре суммы стоимости участка «земельная компания» сдаст документы купли на регистрацию, а покупатель получит от земельной компании документ ФРС «свидетельство о собственности »
• дополнительные взносы на устройство (дороги, ограждение, водоснабжение, электричество) будут собираться «земельной компанией» после регистрации СНТ (ДНТ) и после получения покупателем свидетельства о собственности;
• Документы купли-продажи будут поданы на регистрацию немедленно по формированию пула покупателей участков, в сумме превышающей 50% (называются любые цифры).

 

При этом «менеджер» не отрицает факта, что предлагаемая земля является сельскохозяйственной, однако, ссылаясь на примеры, утверждает, что она будет переведена «земельной компанией» или СНТ, организованного «земельной компанией» в иную категорию разрешенного использования (для садового и дачного использования) с возможностью дачного строительства. «Менеджер» умалчивает о том, что на деле покупателю может быть передана только доля в общей собственности на землю. Однако, если такой вопрос задается, он утверждает, что по упомянутому договору «компания» организовывает ДНТ (СНТ), которое в дальнейшем производит работу по выделению участков в натуре и регистрацию их как отдельных объектов кадастрового учета. На запрос «менеджер» может показать:

• копию кадастрового паспорта надела
• копию выписки из Единого реестра регистрации прав на недвижимость на данный надел;
• копию договора с продавцом – собственником надела или договора с компанией- агентом со стороны продавца.
• Копию некоего неутвержденного документа с названием «Генеральный план СНТ такого-то» и другие бумаги, призванные вселить уверенность в действенности оснований «договора» и добросовестности «земельной компании».

 

Задачей «менеджера» является убедить клиента, что в результате подписания этого договора он лично фактически приобретет земельный участок собственность в течение нескольких месяцев.

 

Далее «менеджер» удаляется к «руководителю» для подписания «договора». В результате физически этого «руководителя-подписанта» покупатель, как правило, не видит.

После подписания документа и внесения авансового платежа в кассу «земельной компании» (при этом выдается приходный документ неустановленной формы) или в ячейку сейфа в конторе «земельной компании» может быть подписано также доп. соглашение о рассрочке платежа по договору.

Также по указанию сотрудника – «начальника договорного отдела» «земельной компании» впоследствии заранее подписываются со стороны покупателя:

• бланк договора-купли продажи с собственником надела с ценой сделки значительно ниже, чем указано в «договоре» покупателя с «земельной компанией»
• бланк акта приемки участка (чего на деле, естественно, нет).

Указанные документы подписываются загодя и только со стороны покупателя.

 

Также покупатель по настоянию сотрудника предоставляет нотариальную доверенность указанным «компанией» физическим лицам на действия по заключению и регистрации договора купли-продажи от имени покупателя.

На вопросы «начальник договорного отдела» отвечает приблизительно следующее:

• несоответствие цены участка в договоре с «земельной компанией» и договоре купли-продажи с действительным собственником земли он объясняет тем, что продавец земли выразил желание документарно занизить сумму сделки с целью экономии по подоходному налогу от продажи имущества
• необходимость подписания бланковых документов (т.е. только со стороны покупателя) объясняется якобы необходимостью рассчитаться с продавцом по процедуре, сложностью физической встречи множества покупателей с продавцом и требованиями по предоставлению документов при госрегистрации.

 

5. Далее в течение некоторого времени (3-4 мес) ничего не происходит, что, однако, не вызывает беспокойства клиентов, т.к. при личном обращении в контору «земельной компании» ее сотрудники говорят, что продажи еще идут («остались последние участки») и сроки получения участка могут немного затянуться. На повторные обращения сотрудники по телефону и устно при посещении конторы компании сообщают о новых сроках действий по сделке (вот-вот, на следующей неделе, через пару месяцев, когда все сдадут доверенности, когда сойдет снег и т.п.). Действий не происходит. Представляются сотрудники неохотно и только по имени- отчеству. Руководство, как правило, на месте отсутствует.

 

Однако по истечении называемых компанией сроков, а также всяких разумных для исполнения сделки сроков (6-9 мес.) клиенты начинают письменно требовать у компании отчета об исполнении договора, а также с помощью сети Интернет искать других покупателей и выяснять ход дел. Выясняется, что:

• на письменные запросы, направленные на юридический, фактический адрес и адрес, указанный в договоре, «компания» принципиально не отвечает;
• сайт «компании», содержащий почти исключительно рекламную информацию недостоверного свойства, не обновляется, и периодически недоступен вследствие действий компании; электронного адреса у компании нет или с него не отвечают;
• «компания» сменила адрес фактического расположения и вывеску или действует без вывески или с вывеской, не соответствующей наименованию компании, с которой заключен договор;
• сотрудники сменили номера телефонов; сменились сами сотрудники;
• клиентам устно выдают разную и противоречивую информацию (не соответствующую действительности) по одному и тому же вопросу, например, о количествах участков в наделе, о числе проданных, о цене за сотку, о сроках действий и т.п.
• руководство недоступно; сотрудники без руководства не решают никаких вопросов;
• списки других покупателей компания не предоставляет;
• продажи участков по новым и старым наделам идут от другой фирмы- юридического лица.

Также выясняется, что:

 

• в течение 2010-2013 лет ранее множество связанных между собой организаций (см. перечень) действовали по этой и подобным схемам, нарушая свои обязательства перед значительной частью клиентов и уклоняясь от ответственности;
• указанные организации управляются одними и теми же людьми (см. перечень);
• в отношении части этих лиц велось следствие по делу о мошенничестве;
• указанные организации не выполняли полностью всех обязательств перед значительной частью клиентов;
• указанные организации уклоняются от исполнения решения судов о возврате денежных средств;
• указанные организации фактически прекратили свою деятельность, сведений об имуществе организации нет, фактическое нынешнее местонахождение органов управления неизвестно.

Далее выясняется, что в противоречии с оговоренными обязательствами «земельной компании»:

 

• документы покупателей подаются на регистрацию не единым пулом, а некими очередями, что ставит новых покупателей в зависимость от действий/бездействия первых (в связи с преимущественным правом существующих собственников на покупку доли в общей долевой собственности);
• документы покупателей будут поданы на регистрацию в ФРС только после внесения «земельной компании» покупателем неких «дополнительных взносов » на организацию СНТ и ДНТ и устройство садоводства;
• Свидетельства о собственности на долю в общем земельном участке покупатель от «земельной компании» не получит, пока не внесет в «земельную компанию» эти «дополнительные взносы»;
• Внесение данных «дополнительных взносов» не означает принятие «компанией каких-либо оговоренных обязательств и заключение договора выполнения работ (услуг) со стороны «земельной компании», в навязываемом «компанией» доп. соглашении о взносах, носящем также мнимый характер, как и договор, отсутствуют все существенные условия договора - предмет, объемы, результат работ,сумма и цена работ, сроки, как отсутствуют обязательства и ответственность «земельной компании»;
• Требование покупателя о возврате внесенных за участок сумм остается без ответа. В ряде случаев «компания» при многочисленных настойчивых требованиях выдает график возврата, оформленный ненадлежащим образом, который в действительности не выполняется.

 

Клиент, по сути, оказывается в заложниках руководства «земельной компании» и понуждается к внесению в «компанию» новых средств под угрозой фактически потерять все или значительную часть ранее внесенных средств и не получить вообще никакого участка.

 

Вероятно, целью действий руководства «земельной компании» является получение в свое незаконное владение и распоряжение денежных средств клиентов посредством заключения с клиентами множества противоречащих законодательству (ничтожных) договоров путем сообщения заведомо ложных сведений, обмана и введения в заблуждение, без намерения полностью исполнять договор на деле по существу.

 

Вскрытие мошеннической сути действий организаторов затруднено сознательно созданными ими условиями, так что:

• мало или трудно собрать воедино документальные подтверждения сознательного введения покупателей в заблуждение, обмана и подлога; большинство ложных сведений сообщается устно и разными сотрудниками, полномочия которых не удается выяснить; документы в оригиналах не предоставляются; письменных документов оповещения (информирования) клиентов нет или мало, предоставляемые бумаги не подписываются руководителями или вообще никем не подписаны.
• нынешние и бывшие сотрудники конторы и привлеченные лица не владеют всей информацией о действиях руководства, действительном состоянии дел, наличии и направлении движения денежных средств клиентов, находящихся в фирме; сотрудники часто меняются;
• клиенты распылены, разобщены, не знают друг друга, крайне затруднены проверка сообщаемых компанией сведений, обмен информацией, выяснение положения дел и совместные действия;
• покупатели сознательно ставятся руководством в ничем не обусловленную зависимость друг от друга;
• договоры не соответствуют законодательству, суть искажена, структура нарочно запутана;
• клиент, по сути, оказывается на крючке, в заложниках организаторов махинации и понуждается к внесению в «земельную компанию» новых средств под угрозой фактически потерять все или значительную часть ранее внесенных средств и не получить вообще никакого участка.

Мошенничество состоит в том, что:

• «земельная компания» в лице ее руководителей-организаторов, вводя в заблуждение клиентов и получая их денежные средства, не оказывает клиентам услуг, не выполняет работ, как и не ведет вообще экономической деятельности.
• Подписаниями ничтожных «договоров», создавая видимость предпринимательской деятельности по гражданскому законодательству, руководство «компании» и организаторы аферы прикрывают финансовую пирамиду, рассчитываясь с некоторой частью прежних обязательств за счет новых клиентов и завладевая частично или полностью средствами значительного числа клиентов.
• Уклоняясь от ответственности и исполнения обязательств по существующим договорам, организаторы продолжают противоправную деятельность в увеличивающихся масштабах, учреждая новые юридические лица, действующие по прежней схеме, и вовлекая все большее число покупателей и продавцов.

Описание схемы недобросовестных мошеннических действий руководства «земельных компаний»

 

Некое вновь учрежденное юрлицо «Земельная компания » (учредители и директоры- см перечень лиц вверху) размещает в сети Интернет и на улицах города бумажные объявления, содержащие недостоверную рекламную информацию о продаже участков. Сайты со временем обнуляют, объявления срывают дворники.

 

После получения денежных средств клиентов по вышеописанной схеме компания под разными предлогами уклоняется от выполнения каких-либо действий в интересах клиента, затягивая время, в течение которого уклоняется от информирования клиента или снабжает клиентов недостоверной информацией.

 

По истечении нужного руководству времени юридическое лицо «бросают» и регистрируют новое, заключая новые договоры на старые и новые наделы от имени нового юридического лица. Клиент при этом в известность не ставится, а его согласия на перемену стороны в договоре вопреки действующему законодательству не испрашивается. При этом организаторы продолжают свою деятельность по вовлечению новых участников в тех же помещениях, часто с тем же составом лиц, однако ставят клиента перед фактом: новые продажи и документы идут от имени другого юридического лица, а прежнее неизвестно где.

 

Для того, чтобы придать видимость действительного намерения выполнения работ (услуг) и осуществления экономической деятельности, для части (10-30 %) клиентов компания осуществляет (со значительной задержкой) регистрацию договора купли-продажи, что в действительности имеет цель создать видимость действий, успокоить вкладчиков и повязать последующих покупателей на первых и ссылаясь на это, продолжать тянуть время, необходимое для привлечения новых клиентов.

При этом организаторы, возможно, получают доход от размещения удерживаемых средств путем выдачи частным лицам краткосрочных займов под высокие проценты.

Так, в выписке ЕГРЮЛ ООО «ДП - Ясные Поляны» указан вид деятельности-«Предоставление денежных ссуд под залог недвижимого имущества» (код 65.22.3)

 

По всей видимости, возможно, средства той части клиентов, которые получают от «земельной компании» собственность на долю в земельном наделе, направляются в оплату продавцу земли (собственнику) ровно в том размере (по той действительной цене), которые определены в тексте договора купли-продажи между клиентом и собственником земли, т.е в сумме значительно меньшей, чем сумма, полученная «земельной компанией» от клиентов.

Оставшиеся средства клиентов, по всей видимости, направляются организаторами преимущественно себе в собственность, а в малой части - на оплату по обязательствам фирм - предшественников, в деятельности которых они участвовали, с целью успокоить кредиторов (клиентов, получивших решения судов, заключивших мировые соглашения о возврате средств) и оттянуть время для дальнейшего сбора денег с клиентов в большем масштабе.

 

Вся схема финансовой пирамиды основана на том, что в настоящее время в оборот вовлекаются возрастающие объемы земель сельскохозяйственного назначения в окрестностях Петербурга. Земли, ранее полученные колхозниками и работниками совхозов при разделе колхозного имущества и акционировании, продаются ими, т.к. их сельскохозяйственное использование в нынешних условиях экономически не оправдано. При этом существует огромный спрос на участки под дачное и садовое строительство в окрестностях Петербурга. Готовые участки стоят от 80 до 150 тысяч рублей за сотку и более, смотря по месту. Предлагая «участки» (чего на деле нет) по значительно (до двух-трех крат) меньшей цене, организаторы в состоянии привлечь много клиентов, средства которых используют в личных целях.

 

Предполагаемая схема финансовой пирамиды при махинациях с земельными участками 2010-2014 г., Санкт-Петербург

Организаторы учреждают ЮЛ «Земельная комапния №5», история которой отсутствует. Ища на постоянной основе земли сельхозназначения в разных районах области и найдя желающего продать землю владельца или его агента, «земельная компания №5» по описанной схеме получает в свое распоряжение денежные средства клиентов (преимущественно наличные). Клиенту представляют дело так, что он внес все деньги для расчета с продавцом земли. На деле, вероятно, средства распределяются организаторами отнюдь по другому: часть, составляющая действительную сумму продажи, оговоренную с владельцем земли, направляется ему в оплату (цель- создать у продавца и покупателей вид длящейся сделки). Некоторая часть идет на текущие расходы и рекламу. Другая часть средств изымается организаторами лично себе. Наконец, часть направляется на гашение долгов по ЮЛ «земельная компания 4, 3, 2, 1» - т.е. фирмам- предшественникам в афере, где организаторы «засвечены» как фигуранты и где особо настойчивые клиенты заявили свои требования о возврате денег, подтвердив их по суду или во внесудебном порядке. При этом гашение этих долгов происходит по произволу организаторов.

 

Важно отметить, что в отсутствие действительной экономической деятельности компании такого рода существуют только за счет средств клиентов, т.е. за счет роста долгов перед новыми и старыми клиентами. Обязательства перед существующими клиентами, если они как-то исполняются, исполняются за счет средств новых клиентов. Собственных средств такие компании не имеют.

 

Операция повторяется «компанией» по другим земельным наделам в других районах области, число предложений которых всячески увеличивают, зачастую не особо интересуясь статусом земли (так, ООО «Студия Милан» продавала «участки» в заказнике «Гладышевский», где организация СНТ и ДНТ запрещена, в Полянах, где собственник земли ее вообще не продавал, в охранных зонах газопроводов высокого давления, где любое строительство запрещено). При этом организаторам важно получить хотя бы часть денег, удерживая которые, связать клиента угрозой их потери. Когда набран достаточный объем привлеченных средств (40-60 % от действительной стоимости наделов), т.е. когда 20-30 % «участков» «проданы», юридическое лицо «земельная компания №5» обнуляется, т.е. все денежные средства изымаются организаторами и юрлицо остается исключительно с обязательствами (и долгами).

 

Далее дело по фактической передаче участков в натуре и устройству хозяйства сообщества собственников предоставляется вести той самой части клиентов, которым зарегистрировали договор купли продажи.

 

А «продажи» и прием т.н. «дополнительный взносов на устройство СНТ (ДНТ)» продолжаются от имени нового юридического лица «земельная компания №6». Далее схема повторяется с новым ЮЛ «земельная компания №7,8» т.п. С учетом значительного спроса на недорогие дачи и садоводства, прирост новых клиентов обеспечивается вовлечением в махинации все новых и новых земельных наделов и непрекращающейся недостоверной рекламой.

 

Действительным смыслом деятельности этих «земельных компаний» является получение денежных средств от клиентов для личных целей организаторов махинации, а вовсе не продажа земельных участков, или оказание каких-либо услуг клиентам.

 

Июль 2014 г.