Я являюсь участником долевого участия в строительстве по договору № ---- от ---- года (Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, Южный жилой район, квартал 6 позиция 1) заключенным с ОАО "ГлавСтройКомплекс" (далее – Застройщик). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с п.1.1 Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, Южный район, квартал 6, позиция 1 (далее – Объект), и, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать Участнику долевого строительства в указанном Объекте объект долевого строительства (далее - Квартира), а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену, выполнить все условия Договора и принять Квартиры по акту приема-передачи.
В указанный в договоре об участии в долевом строительстве срок дом в эксплуатацию не введен.
07.09.2017 года мной в Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (далее – Комитет, Ответчик) было подано заявление о признании гражданина пострадавшим участником долевого строительства многоквартирного дома, нуждающимся в поддержке, и включение в реестр пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, нуждающихся в поддержке, на территории Ленинградской области, о чем свидетельствует бланк-расписка № 2206380.
14.05.2018, то есть спустя 8 месяцев с момента подачи заявления, в мой адрес от Комитета пришел ответ на мое заявление № ГР-659/2017-0-1 от 26.04.2018, которым мне отказано в признании пострадавшим участником долевого строительства многоквартирного дома, нуждающимся в поддержке, и включение в реестр пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, нуждающихся в поддержке, на территории Ленинградской области.
В обоснование отказа Комитет указывает, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечено застройщиком страхованием гражданской ответственности, так как государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве произведена 17.01.2014, т.е. после дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 294–ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в части обязательств застройщика по страхованию гражданской ответственности.
Считаю отказ Комитета незаконным, нарушающим мои права ввиду следующего.
Действительно, согласно п. 1 ч. 1 ст. 3 Закона Ленинградской области от 27.12.2013 N 107-оз "О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области" (далее – Закон № 107-оз) участником долевого строительства многоквартирного дома является гражданин, имеющий требование к застройщику о передаче жилого помещения в многоквартирном доме, не введенном в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, и расположенном (строящемся) на территории Ленинградской области (далее - многоквартирный дом), на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, зарегистрированного в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - договор долевого строительства), при условии, что исполнение обязательств застройщика по такому договору наряду с залогом не обеспечено поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения гражданину по договору долевого строительства в порядке, установленном Федеральным законом о долевом строительстве, либо на основании иного договора, связанного с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (далее - иной договор), при условии, что такой договор заключен до вступления в силу настоящего областного закона. Обращаю внимание, что из указанной нормы буквально следует, что гражданин является участником долевого строительства при условии, что исполнение обязательств застройщика по договору фактически не обеспечено поручительством или страхованием.
Согласно ч. 2 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 294-ФЗ) в редакции, действовавшей на момент заключения договора долевого участия между мной и застройщиком, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: поручительство банка в порядке, установленном ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ; страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ.
Согласно ч. 3 ст. 7 Закона N 294-ФЗ действие положений ст. 15.1, 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу, в том числе, ст. 4 Закона N 294-ФЗ, то есть после 01.01.2014.
Таким образом, в случае если государственная регистрация первого договора долевого участия в строительстве осуществлялась после 01.01.2014, застройщик обязан заключить договор поручительства или страхования при осуществлении привлечения денежных средств участников долевого строительства.
05.06.2016 года мной застройщику было направлено заявление с просьбой сообщить о выполнении обязанности, установленной ч. 2 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ (вх. № 212 от 14.07.2016).
В ответ на мое обращение письмом от 24.07.2016 № 835 застройщик сообщил, что такой обязанности у него не возникло, в связи с тем, что первый договор долевого участия в строительстве был подан на регистрацию 31.12.2013 года, то есть до вступления в силу ст. 4 Закона N 294-ФЗ.
Таким образом, исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве наряду с залогом в рассматриваемом случае фактически не обеспечено поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения гражданину по договору долевого строительства в порядке, установленном Федеральным законом о долевом строительстве.
Следовательно, я являюсь участником долевого строительства в понимании п. 1 ч. 1 ст. 3 Закона № 107-оз.
Более того, согласно п. 3 ч. 1 ст. 3 Закона № 107-оз пострадавшим участником долевого строительства, нуждающийся в поддержке, является участник долевого строительства многоквартирного дома, перед которым недобросовестным застройщиком не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в многоквартирном доме в срок, превышающий установленный договором долевого строительства (иным договором, заключенным до вступления в силу настоящего областного закона) срок передачи объекта долевого строительства более чем на один год.
Согласно п. 3.2. Договора и в соответствии с проектной документацией Застройщик планирует завершить строительство Объекта в I-II квартале 2016 года и передать квартиру участнику долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Законодательство обязывает указывать в договоре участия в долевом строительстве срок передачи участнику объекта застройщиком.
Относительно определения этого срока в договоре Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 5 сентября 2017 г. N 78-КГ17-67 разъяснила следующее.
В соответствии со статьёй 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и само по себе не может рассматриваться как условие о сроке.
Вместе с тем положения статьи 190 ГК РФ не исключают определение срока путём комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат.
Так, в рассматриваемом деле в договоре указывалось, что объект должен быть передан дольщику не позднее определенного времени после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом был прописан срок окончания строительства. Аналогичным образом срок определен и в договоре, заключенном между Истцом и Ответчиком (п. 3.2, 3.2.1 договора).
Таким образом, застройщик обязан передать объект не позднее срока окончания строительства, но не позже истечения определенного периода с момента получения указанного разрешения.
Определение срока исполнения обязательства подобным образом, т. е. в зависимости от обстоятельства, которое наступит раньше, нормам гражданского права не противоречит.
Исходя из указанного разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, а также с учетом буквального толкования условий договора, застройщик обязался передать квартиры участникам долевого строительства не позднее 31.12.2016 года. Следовательно, застройщиком не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в многоквартирном доме в срок, превышающий установленный договором долевого строительства срок передачи объекта долевого строительства более чем на один год.
Более того, Комитет располагает информацией о нарушении застройщиком обязанности по передаче мне жилого помещения в установленный законом срок, равно как обладает информацией, что никаких действий по завершению строительства и передаче мне объекта долевого строительства застройщик длительное время не предпринимает, о чем свидетельствует письмо Комитета № вх-ог-Л-5609/2018-0-1 от 07.05.2018.
Согласно п. 5 Порядка ведения реестра пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, нуждающихся в поддержке, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 14 мая 2014 г. N 179 (далее – Порядок) пострадавшим участником долевого строительства многоквартирного дома, нуждающимся в поддержке и подлежащим включению в реестр, признается гражданин, имеющий требование к застройщику о передаче жилого помещения в многоквартирном доме, не введенном в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, и расположенном (строящемся) на территории Ленинградской области, на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, зарегистрированного в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом гражданин подлежит признанию пострадавшим участником долевого строительства многоквартирного дома, нуждающимся в поддержке, и включению в реестр в случае невыполнения перед ним застройщиком предусмотренного указанными договорами обязательства по передаче жилого помещения в многоквартирном доме в срок, превышающий установленный договором срок передачи жилого помещения более чем на один год.
В силу п. 6 Порядка под застройщиком, наличие требования к которому о передаче жилого помещения в многоквартирном доме является основанием для признания гражданина пострадавшим участником долевого строительства многоквартирного дома, нуждающимся в поддержке, понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства граждан по договору участия в долевом строительстве, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на основании полученного разрешения на строительство.
Решение о признании гражданина пострадавшим участником долевого строительства многоквартирного дома, нуждающимся в поддержке, и о включении указанного гражданина в реестр принимается председателем комитета при наличии совокупности обстоятельств, указанных в пунктах 5 и 6 Порядка (п. 7 Порядка).
Таким образом, я являюсь в понимании Закона № 107-оз пострадавшим участником долевого строительства, нуждающимся в поддержке и должен быть включен в реестр пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, нуждающихся в поддержке, на территории Ленинградской области.
Следовательно, отказ Комитета о признании меня пострадавшим участником долевого строительства, нуждающимся в поддержке, и включении в реестр пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, нуждающихся в поддержке, на территории Ленинградской области, не основан на законе и нарушает мои права.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 3 Закона Ленинградской области от 27.12.2013 N 107-оз "О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области", п. 5-7 Порядкаведения реестра пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, нуждающихся в поддержке, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской областиот 14 мая 2014 г. N 179, ст.ст. 1, 19, 124, 125, 218, 220 Кодекса административного судопроизводства РФ прошу:
1. Признать незаконным решение Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области об отказе в признании Ложечникова Д.В. пострадавшим участником долевого строительства, нуждающимся в поддержке, и включении в реестр пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, нуждающихся в поддержке, на территории Ленинградской области
2. Обязать Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области признать Ложечникова Д.В. пострадавшим участником долевого строительства, нуждающимся в поддержке, и включении в реестр пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, нуждающихся в поддержке, на территории Ленинградской области.
Приложение:
1. Копия договора № ---- от ---- – 2 экз
2. Копия сведений, содержащихся на официальном сайте Росреестра – 2 экз
3. Копия заявления от 05.06.2016 – 2 экз
4. Копия письма от 24.07.2016 № 835 – 2 экз
5. Копия административного искового заявления
6. Копия отказа № ГР-659/2017-0-1 от 26.04.2018 – 2 экз
7. Копия письма № вх-ог-Л-5609/2018-0-1 от 07.05.2018 – 2 экз
8. Копия бланка-расписки – 2 экз
9. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины – 2 экз
Ложечников Д.В.
18.05.2018