В случае, когда вы определились с предварительным выбором управляющей компании, настоятельно рекомендуется напрямую обратиться непосредственно к ее руководству. Тот факт, что вам нравится определенная УК, вовсе не означает, что она обязана управлять вашим домом, и станет этим заниматься. Следовательно, стоит озвучить свое желание сотрудничать именно с данной управляющей компанией и обсудить варианты и перспективы возможной совместной работы.
Ключевым юридическим документом, скрепляющим ваши отношения с управляющей организацией, является договор, поэтому основной темой ваших переговоров с представителями УК должно стать именно обсуждение ключевых моментов планируемого договора. Скорее всего, в случае предварительного согласия УК взять ваш дом под управление, вам предложат образец типового договора. Изучив его, можно предложить включить туда ряд моментов, которые вы считаете наиболее важными для обслуживания именно вашего дома – например, обустройство детской площадки, текущий ремонт крыши, установка энергосберегающего оборудования в подъездах и прочие значимые вещи.
Не стесняйтесь предложить представителям управляющей организации самим составить предлагаемый перспективный план работ в отношении вашего многоквартирного дома, сформулировать первоочередные цели и задачи управления, обрисовать свое видение масштабов и направлений предполагаемой деятельности. Иными словами, пусть УК представит свой план действий и конкретные предложения по улучшению обслуживания вашего многоквартирного дома.
Параллельно нужно обговорить стоимость услуг управляющей организации, то есть, размер ежемесячно вносимой жильцами платы за обслуживание, а также из каких составляющих она складывается. Не лишним будет обсудить дополнительные оказываемые услуги и их стоимость, кроме того, конкретные меры ответственности управляющей компании за неисполнение или частичное исполнение услуг по договору.
Помните, что свой окончательный вид договор примет позднее, незадолго до того, как общее собрание жильцов вашего дома примет решение выбрать данную управляющую компанию и заключить с ней договор. Другие собственники помещений в вашем многоквартирном доме также могут пожелать внести в договор свои изменения и дополнения, поэтому на стадии начальных переговоров с представителями УК не стоит оговаривать огромное количество мелких вопросов, так как впоследствии условия и обстоятельства могут измениться.
Тем не менее, базовые моменты в договоре должны присутствовать, и следует их достаточно детально проговорить и обозначить, в первую очередь, выяснив, какие ежедневные, ежемесячные и сезонные работы будут проводиться управляющей организацией, в каком объеме и за какое вознаграждение.
Шаг четвертый. Проведите предварительное собрание и составьте итоговый вариант договора
После того, как вы окончательно определились с выбором конкретной управляющей компании и обсудили с ее представителями все важные и значимые моменты, нашедшие свое отражение в предварительном варианте договора, самое время созвать еще одно собрание жильцов вашего дома. На нем следует рассказать собравшимся жильцам о ваших результатах деятельности и успехах в деле поиска и выбора оптимальной управляющей компании, а также озвучить основные положения планируемого к заключению договора.
В изначальной формулировке тематики проведения собрания рекомендуется отразить необходимость проведения наиболее актуальных работ в отношении содержания и ремонта вашего многоквартирного дома – как на данный момент, так и на перспективу, – с предложением собственникам обсудить данную тему и высказать собственные инициативы и предложения. Озвученные вопросы, требующие своего решения, и конкретные пожелания жителей следует, по возможности, отразить в итоговой версии договора с управляющей компанией.
Дополняя версию договора с УК на основании пожеланий жильцов, следует понимать, что отдельные запросы хотя и могут быть выполнимы, но потребуют дополнительных затрат, которые лягут на плечи и кошельки всех собственников, так что эти моменты следует учитывать и специально проговаривать со всеми собравшимися.
На собрание обязательно стоит пригласить представителей понравившейся и устраивающей вас управляющей компании. Они смогут не только озвучить свои планы в отношении управления вашим многоквартирным домом, но и разъяснить жителям многие вопросы, касающиеся конкретного содержания, сроков проведения и стоимости производства разного вида работ и оказания коммунальных услуг. Кроме того, представители УК помогут убедить собравшихся жильцов в необходимости выбора именно этой управляющей компании.
По итогам встречи, с учетом озвученных и высказанных пожеланий жителей многоквартирного дома и уточнений со стороны управляющей организации, необходимо составить окончательный текст договора с УК.
Какие обязательные положения должны быть отражены в договоре (как в основном тексте, так и в приложениях и дополнительных соглашениях, являющихся обязательными и неотъемлемыми частями договора)?
1) Перечень общего имущества конкретного многоквартирного дома, которым будет управлять УК.
2) Подробный перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оплачиваемых за счет платы за содержание и ремонт жилья.
3) Периодичность выполнения работ и оказания услуг.
4) Стоимость выполнения работ и оказания услуг.
5) Размер ежемесячной платы, взимаемой с жильцов (в пересчет на один квадратный метр).
Соответственно, договор должен содержать и иные, обязательные для такого рода документов, положения: права и обязанности сторон, ответственность за невыполнение обязательств по договору, а также еще ряд значимых моментов. Эти положения являются базовыми, и, как правило, изначально прописываются в каждом типовом договоре управления, но все-таки рекомендуем вам обратиться к юристу, чтобы он детально проанализировал окончательный проект договора и указал на недочеты, упущения и противоречия в содержании документа, если они имеются.