Понятие и особенности правового режима единых недвижимых комплексов и предприятий.

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).

Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).

Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Государственная регистрация недвижимости производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистрации подлежат вещные права, а также пра­ва аренды и доверительного управления и сделки с объектами недви­жимости. Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа учреждения юстиции путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт проведения государственной регистрации удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав при регистрации возникновения и прекращения прав, либо посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе при регистрации договоров и иных сделок. С 15 июля 2016 года вступили в силу изменения в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с новыми нормами, в стране прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных. Таким образом, государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость после 15 июля 2016 года удостоверяется только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

См. также п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

См. также Письмо Минэкономразвития России от 14.03.2017 N ОГ-Д23-2633 "О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество"

Письмо Минэкономразвития России от 04.12.2015 N Д23и-5877 "Относительно государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые признаны в судебном порядке (в порядке статей 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации)"

О разъяснении некоторых вопросов, связанных с определением местоположения границ земельного участка при осуществлении постановки его на государственный кадастровый учет см. Письмо Росреестра от 16.02.2016 N 19-00221/16

Правовое значение государственной регистрации недвижимости:

только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке;

каждое заинтересованное лицо вправе ознакомиться со сведениями о любом объекте недвижимости, содержащимися в Едином государственном реестре.

Такая регистрация осуществляется учреждениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на­ходящейся в ведении Министерства экономического развития РФ, в Едином государственном реестре, и удостоверяется выдачей свиде­тельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Ре­гистрационная запись является завершающим элементом сложного фактического состава, порождающего возникновение, прекращение, изменение или переход соответствующего права. Сведения, содер­жащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регист­рации может быть обжалован в суд.

Имущественные комплексы как объект гражданских прав

Особым объектом гражданских прав являются комплексы взаимо­связанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и неко­торые другие объекты.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц — субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.

Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а используемый по единому хозяйственному назначению имущественный комплекс, вклю­чающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участка­ми, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвен­тарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на коммер­ческое обозначение, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК) и «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями про­дукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночно­го хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на хо­ду», «бизнес») обычно стоит дороже, чем простая совокупная «балансо­вая стоимость» его наличного имущества или чистых активов. Наличие «клиентеллы» составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

Самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности (например, не­большой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное «предприятие» сфе­ры обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник(юридическое лицо или гражданин, в том числе индивидуальный пред­приниматель) в соответствии с условиями договора передает приобре­тателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недви­жимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязан­ности и даже «клиентеллу» (ср. п. 2 ст. 132 и ст. 559, 656 ГК).

Таким образом, предприятие (или его часть) как единый имуще­ственный комплекс является самостоятельным объектом не любых имущественных, а только обязательственных прав (главным образом различных сделок в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 130 ГК), связанных с передачей этого имущества от одних лиц к другим. Оно не может стать единым объектом вещного права (собственности), ибо в «ста­тике» (состоянии принадлежности, а не передачи) этот комплекс не­избежно юридически распадается на различные объекты с различным гражданско-правовым режимом: вещи, обязательственные и исклю­чительные права и т.д. Неудачно поэтому законодательное признание «предприятия в целом» недвижимостью (недвижимой вещью) (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК), поскольку оно может создать неправильное представ­ление о возможности установления на этот объект обязательственных прав как на единую вещь также и вещного права (собственности).

Имущественным комплексом является и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и(или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36-43 ЖК). Оно обычно появляется после приватизации жилья в многоквартирных до­мах, когда частные собственники отдельных квартир должны совмест­но эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, кры­ши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок), которые, строго говоря, вообще не являются от­дельными вещами — объектами гражданских прав. Право собствен­ности на квартиру (комнату) неразрывно связывается с долей в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Такая юридическая конструкция (в ранее действовавшем законода­тельстве именовавшаяся «кондоминиумом») стала способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквар­тирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квар­тиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе дан­ное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, бу­дучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими час­тями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае по сути становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38,42 ЖК). Более эффективным, как, в частно­сти, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквар­тирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем са­мым в целом — объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необ­ходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газо­проводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудова­нием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От пред­приятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость — земельный участок, здания, сооруже­ния; движимость — оборудование и т.д.), но объединены единым хо­зяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмот­рение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав.

В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды (ПИФы), находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ(управляющих компаний). Названные фонды представляют собой иму­щество (главным образом в виде денежных средств), находящееся в об­щей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и по­лучивших право требовать от управляющей компании «погашения паев» (т.е. прекращения договора и соответствующих выплат) по истечении заранее установленного срока действия договора («закрытый ПИФ», в который владельцы «паев» могут вносить как денежные средства, так и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова).

Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объ­екта договора доверительного управления, заключаемого его совла­дельцами с управляющей компанией.

Таким образом, все предусмотренные действующим законодатель­ством «имущественные комплексы» являются едиными объектами обя­зательственных, но не вещных прав.