Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» достаточно часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают. Тем не менее, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова.
Гражданский кодекс РФ указывает, что имущество граждан может быть движимым и недвижимым.
В основе этого разделения лежит, во-первых, признак связи с землей, проще говоря, способность к перемещению без нарушения целостности предмета. Кроме того, законодательство причисляет к недвижимости также и другие объекты (например, космические летательные аппараты), но это причисление основано на уникальности и важности таких объектов. Признак неразрывной связи с землей в данном случае не используется.
Недвижимые объекты обладают рядом индивидуализированных признаков и всегда отличаются друг от друга:
1. Недвижимость, как правило, представляет особую ценность для своих хозяев (в первую очередь, по причине ее высокой по сравнению с другими предметами стоимости).
2. По закону к недвижимости относятся так называемые объекты естественного происхождения и объекты, неразрывно связанные с землей. Под объектами естественного происхождения понимаются природные объекты, поскольку их возникновение не связано с деятельностью человека. Сюда входят, например, водные объекты (озера, пруды), лесные объекты (леса), участки земли. К объектам, неразрывно связанным с землей, относятся здания, строения (в том числе и незавершенные строения), жилые дома, другие объекты строительства. Их отделение от земельного участка, на котором они располагаются, невозможно без нарушения их целостности и предназначения. В случае же, если они все же будут отделены от земельного участка, такие объекты становятся движимым имуществом.
Важность и значимость недвижимого имущества для его владельцев и для государства обусловили существование особенного правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Законодательство содержит множество предписаний о порядке использования недвижимого имущества, правилах его приобретения и продажи. Наконец, многие объекты недвижимости закреплены в государственной или муниципальной собственности и не могут быть приобретены гражданами. Это правило обусловлено значимостью таких объектов для экономики и экологии нашего государства.
В чем же основные особенности недвижимого имущества с позиции законодателя?
Гражданский кодекс РФ закрепляет, что:
1. Право собственности, другие права на имущество (например, аренда), их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.
Это означает, что права на недвижимость, а также основания перехода прав на недвижимость, факт возникновения, прекращения прав на имущество должны быть обязательно зарегистрированы в установленном законом порядке.
Факт государственной регистрации имеет огромное значение.
Важно запомнить, что если права на недвижимость не зарегистрированы, это означает, что самих прав как бы и нет. Если не зарегистрирован договор о, например, продаже недвижимого имущества, то такой договор не вступит в силу, то есть правовых последствий иметь не будет. Вступление в силу договоров, связанных с переходом прав на недвижимость, строго зависит от наличия факта государственной регистрации. Договоры вступают в силу только с момента государственной регистрации.
Согласно закону, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения об обладателях прав. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.
2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.
Регистрации подлежат не только права на недвижимость, но и сами недвижимые вещи (объекты). Если недвижимый объект не зарегистрирован, то хозяин не может оформить на него право собственности.
3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и более.длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. Это означает, что если у имущества нет хозяина, гражданин, добросовестно и открыто владеющий и пользующийся этим имуществом на протяжении определенного количества времени, приобретает право признать за собой право собственности на это имущество. Признание права собственности осуществляется судом.
Законодательством установлено, что срок приобретательной давности для движимого имущества составляет пять лет, а для недвижимого имущества — пятнадцать лет.
4. Установлены специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.
Например, при залоге недвижимости (ипотеке) залогу по тому же договору подлежит и земельный участок, на котором эта недвижимость находится, или часть земельного участка, необходимая для использования этого объекта недвижимости.
При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности (права аренды) на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях.