В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Правовой режим самовольной постройки распространяется и на результаты осуществления самовольной реконструкции, на что обращено внимание в п. 28 постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010г.
Пунктом вторым этой же статьи установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Таким образом, самовольная постройка (к каковой следует относить и объект недвижимости, возникший в результате самовольной реконструкции) не является объектом гражданских прав.
Так, в постановлении Федерального арбитражного суда РФ №Ф03-3075/11 от 12 июля 2011г. суд кассационной инстанции признал законными судебные акты нижестоящих судов об отказе истцу о выделе в натуре доли из общего недвижимого имущества, указав на то, что после регистрации права общей долевой собственности на данный объект лицами, за которыми было зарегистрировано право собственности, произведена его реконструкция, в результате чего возник новый объект, имеющий иные характеристики, чем объект, права на который зарегистрированы за сторонами, и имеющий признаки самовольной постройки, которая не является объектом гражданских права, в том числе и права собственности, формой реализации которого является раздел общего имущества в натуре.
В соответствии с п.2 ст.222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных законом. Однако в отношении объектов самовольной реконструкции высшими судебными инстанциями разъяснено иное - суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Нужно учитывать, что снос самовольной постройки возможен исключительно на основании решения суда, а с иском о сносе самовольной постройки могут обратиться в суд как собственник или иной законный владелец земельного участка, на котором осуществлено строительство, так и прокурор (ст.52 АПК РФ, ст.45 ГПК РФ), орган, осуществляющий строительный надзор, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки (ст. 305 ГК РФ). При этом, если законному владельцу земельного участка достаточно доказать, что соответствующий объект является самовольной постройкой, то иные лица, имеющие право на предъявление соответствующих исков, должны доказывать и факт нарушения их прав или прав лиц, в интересах которых они обратились в суд.
Например, прокурор не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка, но её сохранение не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Также необходимо учитывать, что самовольными постройками могут быть признаны только объекты недвижимости (за исключением жилых домов) возведённые после 01 января 1995г., поскольку ранее действовавшее гражданское законодательство такого института как самовольная постройка, применимого ко всем объектам недвижимости, не предусматривало. Ст.109 ГК РСФСР предусматривала возможность признания в качестве самовольной постройки только индивидуального жилого дома или дачи. Соответствующая правовая позиция была сформулирована в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №12048/11 от 24 января 2012г.
В п.5 информационного письма №143 от 09 декабря 2010г. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ также разъяснил, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, сама по себе государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, которая в силу ст.2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимого имущество и сделок с ним» является единственным доказательством наличия зарегистрированного права, не создаёт гарантии того, что в будущем соответствующий объект недвижимости не будет признан самовольной постройкой, если ранее в процессе его строительства были допущены нарушения, указанные в п.1 ст.222 ГК РФ. Полагаем, что подобный подход без предоставления гарантий защиты прав добросовестных приобретателей такого имущества и без установления сроков исковой давности в отношении соответствующих требований не способствует стабильности гражданского оборота, снижению рисков совершения сделок по приобретению недвижимого имущества, а также создаёт возможности для злоупотребления правом со стороны различных субъектов, в том числе и органов местного самоуправления, уполномоченных в соответствии со ст.ст.51 и 55 Градостроительного кодекса РФ выдавать разрешения на строительство и ввод завершённого строительством объекта в эксплуатацию.