1) Почему по нежилым помещениям от нас требуются такие оперативные действия ДО банкротства, по жилым помещениям (квартирам) мы ждем открытия конкурсного производства? Параграф 7 Закона о банкротстве (ЗОБ) говорит о том, что требование о передаче помещения по ДДУ сохраняется только в отношении жилых помещений. По ним формируется реестр участников строительства, имеющих эти самые требования на жилые помещения. По нежилым действуют общие нормы ЗОБ, которые гласят, что все, что имеется у должника на дату открытия конкурсного производства (КП) становится конкурсной массой. П. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.12 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" говорит о том, что с момента открытия КП происходит трансформация неденежного требования о передаче имущества в денежное требование по возврату оплаты, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве. Это специальное регулирование ЗОБ. Есть огромная отказная практика по установлению права собственности на нежилое в банкротстве при банкротстве застройщиков. Очень показательно будет изучить Определение ВС РФ от 17.11.17 номер 305-ЭС17-12136 дело ЗАО "СУ 83 Мосфундаментстрой", которое не только укрепило это позицию, но и показало усиление воли судов в отношении максимизации конкурсной массы. В случае, если в суде общей юрисдикции (СОЮ) будет принято Ваше заявление на нежилое (кладовку) ранее признания должника банкротом и открытия КП, у Вас появится шанс признать право на долю в незавершенном строительстве и исключить потом Вашу кладовую/машино-место из конкурсной массы (основание – согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (прим.: по прежней редакции закона сначала вводилось наблюдение), основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции, данные положения касаются также кладовок и машино-мест, приобретаемых гражданами, подпадающими под Закон о защите прав потребителей).
2) Что делать, если я купил коммерческую недвижимость/машино-место/кладовку? –Мы рекомендуем подавать иски в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества (Красногорский районный суд по ЖК Лесобережный) до конца июня, чтобы суд успел вынести определение о принятии заявления к производству до 09.06.18. Для домов с низкой готовностью готовности иски по кладовкам/машино-местам в домах с низкой степенью готовности (нет котлована, котлован, начат фундамент) рекомендуем подавать в конце срока, про сроки см. п. 4 FAQ (по опыту других ЖК предварительные заседания назначают очень быстро в судах общей юрисдикции). По машино-местам (цокольные этажи домов) примерно одинаковая ситуация с кладовыми, по коммерческим помещениям правовое регулирование данного вопроса отличается от регулирования по кладовым/машиноместам. Мы рекомендуем участникам строительства, у которых ДДУ на коммерческие помещения ознакомиться со всем рынком юридических компаний и адвокатских бюро, найти отзывы реальных клиентов и выбрать тех специалистов, с которыми вам будет комфортно работать, которые профессионалы своего дела и которым вы сможете доверять. По категориям «начато строительство, т.е. есть цоколь и первый этаж и выше» - одна категория дел, по «есть фундамент, но нет цоколя»- другая, «нет котлована» - третья категория, решения судов могут быть разными по этим объектам, в самой высокой зоне риска дома без фундамента (фундамент полностью отсутствует либо нет котлована).
3) Можем ли мы подать коллективные иски по нежилым помещениям? Сейчас необходимо подать иски индивидуально, в суде возможно дела будут объединены судьями.
4) Какой крайний срок подачи искового заявления в суд общей юрисдикции по кладовым/паркингам? Если вы хотите, чтобы иск успели принять к производству, то гарантированно сдать лучше до 29.06.18 в экспедицию суда. Существует судебная практика, подтверждающая то, что судам главное, чтобы дата поступления (или направления в случае Почты России) была РАНЕЕ признания должника банкротом (в нашем случае это потенциально 09.07.18), например, Определение ВС РФ от 10 января 2017 г. N 8-КГ16-24, Определение ВС РФ от 10 января 2017 г. N 8-КГ16-25 и пр.) Перестраховываться и сдавать до 29.06.18 или руководствоваться тем, как работает судебная практика (до 09.06.18) решать только вам. Не уверены – посоветуйтесь со своим юристом.
5) Какие в целом есть варианты подачи иска по кладовкам/паркингам в СОЮ? Сходить лично, отправить письмом и электронная регистрация? В случае письма какое число является числом регистрации иска: дата отправки или дата доставки? Мы не рекомендуем подавать иски через систему электронной подачи в районные суды, фактически остается два варианта: сдать в экспедицию Красногорского районного суда или отправить ценным письмом с описью вложения. Если отправляете ФГУП Почтой России, то датой подачи иска будет считаться дата направления (когда выдана квитанция об отправки и стоит штамп об отправке) иска, а не дата получения канцелярией суда. Тем, у кого нет веской причины направлять Почтой России (например, вы не в Москве и не приедете к концу июня) не рекомендуем отправлять исковые заявления Почтой России.
ВНИМАНИЕ!!!