ОСОБЫЕ СЛУЧАИ И НЕСТАНДАРТНЫЕ СИТУАЦИИ
1) Если мой ДДУ завис на регистрации в Росреестре, что делать? Сейчас все регистрации приостановлены из-за отсутствия отчислений в Фонд. Ваш договор не заключен (не вступил в силу) до того момента, пока нет записи о регистрации в Росреестре, т.е. он подписан, но не породил никаких прав и обязанностей для участников хозяйственного оборота. Тем не менее, вы имеете права заявить свое требование в реестр требований о передаче жилых помещений в банкротстве. Дом.РФ описал эту ситуацию в своей памятке
Что делать, если начали расторгать договор/уже расторгли?
Мы советуем обратиться таким дольщикам к юристам для профессионального сопровождения дела, как и владельцам коммерческой недвижимости, регулирование вопроса очень сложное с правовой точки зрения, варианты, которые мы обозначим, скорее схематичные для общего понимания ситуации.
Расторжение договоров ДДУ на жилые помещения могло происходить тремя способами:
1) расторжение по соглашению сторон, подписанному обеими сторонами и зарегистрированному в Росреестре. Возможно, часть дольщиков, расторгнувших таким образом договор, имеет судебные решения или судебные процессы по взысканию денежных средств с Хайгейт (процессы не связаны с расторжением, так как оно уже произошло).
2) расторжение на основании решения суда (вынесено решение суда). Если иск находится в процессе рассмотрения судом, еще не поздно заявить отказ от иска.
3) направлено уведомление об одностороннем отказе от ДДУ участником строительства в адрес должника (Хайгейт) при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 9
Закона 214-ФЗ (теоретически в ЛБ не успели возникнуть такие основания). В данном случае ДДУ считается расторгнутым со дня направления дольщиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в адрес застройщика.
Первой группе можно подать иск о признании сделки (соглашения о расторжении) недействительной в суд общей юрисдикции (срок до 09.07.18).
Второй группе - подать заявление об отмене ранее состоявшегося решения суда о расторжении ДДУ.
Третьей группе можно направить в ближайшее время в адрес Хайгейт уведомление об отказе от расторжения ДДУ по основаниям, установленным п. 1 ст. 9 Закона 214-ФЗ.
Это скорее страховочный вариант, т к по 214-ФЗ ДДУ считается расторгнутым с даты направления уведомления, только на этот вариант рассчитывать нельзя.
Первые два варианта предполагают активные действия дольщика в СОЮ. Третий требует только отправки уведомления ФГУП Почтой России ценным письмом с описью вложения.
Вариант, который можно использовать в АС МО в деле о банкротстве застройщика – это выбор дольщиком – «расторженцем», в какую из очередей реестра требований кредиторов ему стать, в третью очередь с требованием о передаче жилого помещения (квартиры, на которую был дду ) или в третью очередь требований кредиторов с денежным требованием (по сумме средств, уплаченных Хайгейт за квартиру). Данный выбор возможен в силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 года № 13239/12. (Примечание: необходимо учитывать тот фактор, не была ли снова продана квартира, по которой расторгнут ДДУ, если продана, то консультироваться дополнительно).
Президиум ВАС РФ разъяснил, что включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства – получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).
Учитывая изложенное, право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
Практика судов первой инстанции складывается так, что участники строительства, расторгнувшие ДДУ, в большинстве случаев, включаются в реестр лиц, имеющих право на передачу жилых помещений беспрепятственно.
На уровне апелляционной инстанции данная позиция подтверждена в деле № А41-34824/16 Постановлением 10 ААС РФ от 16 мая 2018г.
В настоящий момент данное постановление обжалуется в суде кассационной инстанции (кассационная жалоба от 19.06.18 Панченко Д.В.), жалоба еще не принята к производству, заседание в АС Московского округа не назначено. Отслеживать дело можно по ссылке.
Существует также негативная практика по включению дольщиками с расторгнутым договорами в реестр требований о передаче жилых помещений вместо реестра денежных требований, например, по дольщику Буровой О.В. жалоба в деле ООО "ГАЗОТУРБИННАЯ ТЕПЛОЭЛЕКТРОСТАНЦИЯ "ТРУБИНО" есть следующая практика - ссылка.
Имеется информация, что Буровой О.В. подана кассационная жалоба в деле ООО "ГАЗОТУРБИННАЯ ТЕПЛОЭЛЕКТРОСТАНЦИЯ "ТРУБИНО", отслеживать можно по ссылке, пока еще не отображено ее поступление в кассационную инстанцию, представлять ее интересы теперь будут юристы, в первой инстанции и апелляции, насколько нам известно, она сама себя представляла.
3) У меня приобретена коммерческая недвижимость, порядок действий такой же, как по кладовым /машиноместам? Нет, порядок более сложный, по коммерческим помещениям правовое регулирование данного вопроса отличается от регулирования по кладовым/машиноместам. Мы рекомендуем участникам строительства, у которых ДДУ на коммерческие помещения, ознакомиться со всем рынком юридических компаний и адвокатских бюро, найти отзывы реальных клиентов и выбрать тех специалистов, с которыми вам будет комфортно работать, которые профессионалы своего дела и которым вы сможете доверять.