В 2008 году рынок земли в Российской Федерации празднует своё шеститилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [6]. До этого времени, безусловно, рынок существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995-1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земли и той неразберихи на рынке, которую мы имеем сегодня.
Закон «Об обороте земель сельхозназначения» сделал ситуацию на рынке земли РФ более предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года в России ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок можно считать состоявшимся.
6 лет земельной реформы принесли свои плоды - ситуация с оценкой земель стала более определённой.
Земельные отношения РФ регулируются земельным законодательством. Согласно статье 2 пункту 1 Земельного кодекса РФ №136-ФЗ от 25.10.2001 земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации [5].
Земли РФ по составу разделяются на:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Из рисунка 1 (см. приложение) хорошо видно, что в ходе кадастровой оценки были существенно уточнены границы поселений, объём земель сельхозназначения, объёмы земель лесного фонда, объёмы земель водного фонда – то есть все основные категории земель на сегодняшний день. Попутно отметим, что данная классификация, как в варианте 1996 года, так и в варианте 2004 г. абсолютно непрозрачна по отношению к землям, используемым гражданами для личных, приусадебных нужд, всё ещё являющихся источником основного объёма сделок с земельными ресурсами на публичном рынке.
Согласно данным доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земель запаса. Наглядно структура земельного фонда Российской Федерации представлена на следующей диаграмме (см. диаграмму 2 в приложениях: здесь графические данные приведены по материалам доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году»).
В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2008 года составила 1709,8 млн. га без учета внутренних морских вод и территориального моря. Указанная на рисунке 2 структура выполнена Роскадастром по текущему юридическому состоянию земель [3]. Реальная структура распределения земельного фонда Российской Федерации может отличаться от приведённой в ту или иную сторону, как в силу неполноты кадастрового учёта, так и в силу законодательных новелл, допускающих, к примеру, существования лесов и вне земель, отнесённых к категории лесного фонда (Лесной кодекс).
Тенденции перемещения земель из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земель сельхозназначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2007 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земель сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2006 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земель, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земель сельхозназначения. Подробнее остановимся на землях сельскохозяйственного назначения.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей [3].
Рассмотрим рисунок 3 (см. приложение).
На 1 января 2008 года площадь земель сельскохозяйственного
назначения составила 403,2 млн. га. Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения составила 207,6 млн. га. Это – земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, поверхностными водными объектами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства.
Изменение объёмов земель поселений на начало 2007 года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов.
Общая площадь городских поселений на 1 января 2008 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,4% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7% (см. приложение, таблица 10).
Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий мы можем сделать вывод о значительном потенциале земельных отношений в Российской Федерации.
Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность на земельные ресурсы [7]. Состав структуры собственности, так же как и структура по категориям динамичен, но основная причина здесь другая – возвращение земель в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земель по формам собственности будет только увеличиваться (см. рисунок 4 в приложении).
В структуре собственности на землю в Российской Федерации за 2007 год произошли изменения, наблюдалось сокращение площади земель, находившихся в государственной и муниципальной собственности, и увеличение собственности граждан и юридических лиц (на 2,4 млн. га). Изменения в значительной степени касались общей (долевой или совместной) собственности граждан на землю.
Увеличение земель частной собственности связано с приобретением земель государственной и муниципальной собственности физическими лицами и переоформлением ими права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельные участки.
В настоящее время в Российской Федерации только для сельскохозяйственных целей гражданами используется 20,5 млн. га земель государственной и муниципальной собственности, включая 12,5 млн. га для северного оленеводства и промысла. В соответствии с действующим законодательством на 8,0 млн. га из них может быть бесплатно оформлено право частной собственности на землю.
Общая площадь земель, находящихся в собственности юридических лиц, в сравнении с показателем предшествующего года, увеличилась на 1158,6 тыс. га (см.приложение, таблица 7).
На сегодняшний день продолжает существовать ряд проблем, усложняющих консолидацию и гражданский оборот сельскохозяйственных земель. На начальном этапе земельной реформы в условиях массовой приватизации земель отсутствие подготовленных кадров в органах власти всех уровней (как и неподготовленность самих граждан) приводило к тому, что допускались ошибки при подготовке актов органов власти, а также при оформлении документов, подтверждающих право на землю.
В учредительных документах вновь образованных сельскохозяйственных предприятий отсутствовали нормы, регламентирующие права юридического лица на земельные участки. Регистрация организационно-правовой формы хозяйствующего субъекта происходила по отношению участников к имуществу, исключая землю. И в настоящее время часто процесс ликвидации, реорганизации предприятий не завершается принятием решения о прекращении или изменении права хозяйствующего субъекта
на землю и оформлением в установленном порядке соответствующих документов, подтверждающих вновь возникшие права на землю. Дальнейшая судьба земельного участка (или земель) часто не определена, в том числе путем принятия соответствующего государственного акта о переводе его в установленном порядке в другую категорию земель или о зачислении земельного участка (или земель) в фонд перераспределения земель. Сама процедура прекращения права у одного субъекта прав и возникновение права у другого субъекта прав на земельный участок (в том числе при отказе от права на землю), включая кадастровый учет текущих изменений, сложна и длительна во времени.
Учитывая эти предпосылки, обратимся к проблемам земельного рынка РФ, то есть, с государственной точки зрения, к землям – находящимся в деловом обороте. По факту их довольно много, но общий процент земель в обороте от общего земельного фонда РФ остаётся минимальным.
Не будем подробнее останавливаться на продаже государственных и муниципальных земель частным и юридическим лицам ввиду их незначительности (см.приложение, таблица 1). Если рассматривать количество сделок с земельными участками, то с 2004 года 5 миллионный рубеж количества сделок в год сохраняется, хотя наблюдается тенденция к росту. Если в 2004 году было зарегистрировано 4 385 тыс. сделок, то по итогам 2007 – 4 519 тыс. В общем объёме преобладает аренда – около 3 628 тыс. сделок. Продажа государственных и муниципальных земель – 233,7 тыс., из них на торгах – 16,3 тыс. (и это при условии, что по закону сделки по продаже государственной и муниципальной земли предписано производить путём аукциона).
Площадь продаваемых участков ещё более незначительна. За весь 2007 год было продано всего 369,4 тыс. га государственных и муниципальных земель, при этом рост был почти стопроцентным – на 106,7 тыс.га. по сравнению с 2006-м годом. Активнее всего государственная и муниципальная земля продавалась в Приволжском и Центральном федеральном округах – 51,8% и 28,9% от общей площади сделок соответственно.