Рассмотрим проблемы влияния правоохранительных органов на рынок земли России и соотнесения этого влияния с административной вертикалью.
Основной проблемой рынка земли России, равно как и влияние на него правоохранительных органов, является правовой нигилизм в сфере земельных правоотношений. В сочетании с относительной неразвитостью кадастрового учёта это умножает проблемы для правоохранителей, но упрощает ситуацию для собственников (правда только в ограниченном периоде времени). В ряде отчётов, представленных региональными прокуратурами по итогам прокурорских проверок, отмечается излишняя вольность местных администраций по выделению земельных участков по различным основаниям, а также в отсутствии оснований.
Подобная ситуация приводит и к затруднениям в другой ветви власти – судебной. Нередки случаи, когда обе стороны в судебных спорах по земельным участкам предоставляют легальные документы, подтверждающие правоту позиций, как истца, так и ответчика.
Общая картина рынка земли России до 2007 года оставалась безрадостной. Искажённые представления административной вертикали о пределах собственной компетенции в управлении земельными ресурсами создали задел для усиливающихся злоупотреблений на рынке земли в сфере земельных правоотношений.
С начала 2008 года эта волна начинает постепенно убывать. На это время приходится усиление активности органов прокуратуры и МВД по проверке соблюдения законодательства и целевому использованию ресурсов на рынке земли России. Но как показывает анализ изменений Индексов портала «Индикаторы рынка земли», усилением активности ситуацию исправить удаётся с трудом [10]. Здесь начинает оказывать влияние ещё одна проблема – практическая безнаказанность чиновников в сфере земельных правоотношений по итогам проверок. Выявленные нарушения наказываются не всегда, и даже кратное усиление активности на ситуацию влияет мало.
Можно выделить ещё одну ключевую проблему, до решения которой говорить о влиянии силовиков на рынок земли можно только в относительной форме. Это проблема разграничения земель и формирования адекватного кадастрового учёта. В большинстве проблемных ситуаций на рынок земли России всплывают несоответствия полномочий именно на неразграниченных участках. Пока адекватной системы учёта прав на земельные участки нет, и отсутствует определенность по разграничению полномочий между муниципальными образованиями, региональными властями и федеральным центром, вся борьба правоохранительных органов за законодательную чистоту будет бесполезной.
В итоге правоохранителям приходится улучшать соответствие законам наращиванием «вала» проверок, что нельзя назвать эффективным не только в силу иллюзорности санкций для большинства участников процесса регулирования земельных отношений на рынке земли России, но и в силу проблем, описанных в предыдущем абзаце. В условиях множественных форм правоустанавливающих документов, последней инстанцией остаётся только суд, что исключает оперативное регулирование земельных отношений на рынке земли России. Бедная же судебная практика не прибавляет оптимизма относительно скорого урегулирования спорных вопросов в сфере земельных правоотношений.
Земельная проблема всегда была одной из наиболее сложных в России. Применявшиеся и терапевтический и хирургический методы ее решения всегда были связаны с тяжелыми, если не драматическими, последствиями. Тот факт, что до сих пор она стоит на повестке дня говорит о том, что должны быть найдены адекватные методы ее разрешения, опираясь как на российский, так и на зарубежный опыт, и исходя прежде всего из нынешней российской действительности. Прежде всего, конечно, должен быть решен вопрос о господствующем типе сельскохозяйственного предприятия, для чего, собственно говоря, и должна проводиться вся земельная политика. В зависимости от такого типа предприятия и должны быть избраны пути и методы земельных приобразований.
Сам же этот тип сельскохозяйственного предприятия должен отвечать двум критериям - адекватности социальным потребностям села и крестьянина, и возможности в его рамках вести восстановление, а в последующем и развитие сельскохозяйственного производства. Кроме того, земельная реформа должна приводить к снижению, а не к обострению социальных противоречий на селе. Поэтому ее роль это скорее не цель сама по себе, а средство для решения задач аграрной политики. Мировой опыт говорит о том, что могут существовать самые различные модели земельных отношений, и они могут быть работоспособными и эффективными, если они соответствуют поставленным целям, национальному самосознанию и инстинкту страны, и не будут навязаны ей, исходя из чисто рассудочных, может быть и благих пожеланий.
С учетом сложности этой задачи решение ее не может не быть длительным, с возможным использованием метода проб и ошибок, так как заранее нельзя расписать все последствия того или иного шага, и поэтому сознательно в этой системе мер должна быть заложена определенная гибкость.
Серьезного внимания заслуживает и решение теоретических и научных проблем о возможности и форме функционирования земельного рынка и движения земельной собственности в условиях нерентабельного или малорентабельного производства, и вследствие этого противоречия с классической теорией ценообразования на землю, с оценкой ее через капитализацию земельной ренты или предпринимательской прибыли.
Проблема земельных отношений имеет прямую и обратную связь с общей макроэкономической политикой в сельском хозяйстве и для сельского хозяйства, т.е. прежде всего с проблемой паритета цен и государственной поддержки сельского хозяйства и всего АПК, функционирования производственной инфраструктуры сельскохозяйственного производства.
С учетом многонациональности и многоконфессиональности России должен осуществляться в значительной мере и принцип регионализации земельной политики, чтобы по возможности учесть эти различия.
При проведении любых земельных преобразований нельзя закрывать глаза на тот факт, что страна находится в состоянии глубокого экономического кризиса, и вследствие этого крайне низкой капитализационной оценки производственных факторов, которые совершенно не соответствуют их реальной стоимости. Это касается и земли. Реальная ее стоимость гораздо выше, чем это отражается в фактических сделках на некоторых земельных рынках, если только речь не идет о выводе земель из сельскохозяйственного оборота. Такая ситуация уже была и в других странах либо в условиях серьезного кризиса, либо сильной инфляции. Поэтому стандартные модели рынка земли и ипотеки не будут адекватны такой ситуации. Кроме того, нужно учесть и то, что частная собственность на землю, существующая в России, носит в значительной мере формальный характер, долевое участие в земельной собственности не имеет сколько-нибудь твердой экономической основы, и во многих случаях владельцы этих долей не связаны непосредственно с сельскохозяйственным производством.
Все это требует крайней осторожности и взвешенности в подходе к земельной проблеме и возможного функционирования земельного рынка. В этих условиях, если не будет отработан механизм движения земельной собственности, то велика вероятность создания латифундистской собственности.
С технологической и экономической точек зрения, сохранение и укрепление принципа крупного коммерческого сельскохозяйственного производства на современной материально-технической базе вовсе не означает создание латифундий. Последствия представляют собой предкапиталистические и раннекапиталистические формы собственности, базирующиеся прежде всего на ручном труде.
Размер предприятий должен быть прежде всего предопределен современной машинной технологией, с возможностью концентрации как по горизонтали, так и по вертикали (т.е. создание вертикально интегрированных систем). Характер же собственности может быть самым различным, но имея также в виду и общепринятую в мире норму отрицательного отношения к собственности юридических лиц на землю. Главное, чтобы он обеспечивал возможность эффективного производства и не обострял социальную обстановку на селе. Многовековая история земельных отношений в России должна все-таки чему-нибудь научить. Причем это не чисто теоретическая проблема, а вопрос об обеспечении удовлетворения прежде всего первейшей жизненной потребности - продовольственной, и в то же время недопущения обострения социальных (да и национальных) отношений на селе.
В определенной мере в решении этих весьма сложных задач может оказать помощь и зарубежный опыт. Прежде всего это изменение самого института собственности, с его социальной и юридической ограниченности и ответственности и возросшей ролью государственного регулирования. Отсюда необходимость широкого круга и тщательно прописанных юридических установлений о характере частной собственности, государственном контроле, всего комплекса рыночного механизма - продажа и покупка, аренда, наследование, прав физических и юридических лиц, сохранение сельхозземель в сельском хозяйстве, поддержание экологических принципов природоохраны и сельского хозяйства.
Особого внимания требует разработка специфических форм собственности личного подсобного хозяйства. Она по-своему характеру в корне отличается от собственности в крупномасштабных хозяйствах, будучи по-своему существу семейно-трудовой, а не коммерческой. Здесь, видимо, целесообразно вернуться к традиционным российским юридическим и экономическим принципам, которые гарантировали бы мелкому производителю физическое выживание.
На данный момент пока нет информации о каких-либо программах по совершенствованию земельных отношений и развитию земельного рынка РФ (возможно потому, что данный вопрос не является приоритетным для социально-экономического развития России в данное время).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Подведем итоги. На основании поставленной цели данной работы во введении были поставлены, а в основной части работы выполнены следующие задачи.
В первой части работы:
- было рассмотрено понятие рынка земли в целом;
- изучены процессы формирования спроса и предложения на рынке земли;
- изучены понятие ренты, виды ренты, выявлено отличие ренты от арендной платы;
- определено, что является ценой земли и как она рассчитывается.
Во второй части работы:
- были рассмотрены основные документы земельного законодательства РФ (Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
- используя статистические данные, данные кадастровых учетов, была показана структура земельного фонда РФ;
- была прослежена динамика развития российского земельного рынка на основе имеющихся данных данных;
- были выявлены проблемы развития российского земельного рынка, а также проблемы регулирования рынка, причины проблем.
Достигнута цель данной работы - изучена теория рынка земли в РФ, выявлены его особенности и проблемы регулирования.
Таким образом, основные особенности рынка земли – это ограниченность земли как фактора производства, абсолютная неэластичность предложения земли, а, следовательно, основное влияние спроса на рыночное равновесие. Земельная рента - плата за использование земли, предложение которой строго ограничено. Отличием ренты от арендной платы является то, что арендная плата часто включает платежи нерентного происхождения, и не все виды ренты входят в арендную плату (дифференциальная рента II). Цена земли – капитализированная арендная плата, т.е. сегодняшняя дисконтированная стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.
Подводя итоги анализа, можно отметить сохраняющийся огромный потенциал российского земельного рынка. Его основной особенностью является то, что рынок земли РФ еще окончательно не сформировался. Фактически он утвердился после принятия Земельного кодекса РФ и закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2002 году.
Основными проблемами рынка земли РФ и его регулирования являются неразвитость кадастрового учёта, проблема разграничения земель и формирования адекватного кадастрового учёта, правовой нигилизм в сфере земельных правоотношений (пробелы в законодательстве земельных правоотношений), а так же практическая безнаказанность чиновников в сфере земельных правоотношений по итогам проверок [15].
Необходимо отметить, сколько бы ни делали правоохранительные органы для поддержания и соблюдения законности и регулирования земельных отношений на рынке земли России, их усилия оказываются бесполезными ввиду отсутствия государственной политики в области земельных правоотношений. Государство уже столкнулось с её необходимостью в процессе резервирования земель транспорта, подготовки участков для проведения олимпиады в Сочи, но ввиду отсутствия стратегии развития рынка земли, оно пошло по пути точечного ужесточения законодательства, так как судебные и временные издержки процессов выкупа участков имеют свою цену. Таким образом, административная вертикаль побеждает, а правоохранительные органы отодвигаются федеральным центром на второй план.
Для дальнейшего развития рынка земли РФ необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр. Вполне возможно, что новые законодательные акты скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности». Хотя одними законами не обойтись. Инфраструктуру рынка также необходимо создавать.