Глава 17. Право общей собственности
§ 1. Понятие и виды права общей собственности, основания его возникновения и прекращения.
§ 2. Право общей долевой собственности.
§ 3. Право общей совместной собственности.
Понятие и виды права общей собственности, основания его возникновения и прекращения
В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух и нескольких лиц, которые именуются участниками общей собственности или сособственниками, принадлежит им на праве общей собственности.
Право общей собственности (общая собственность) возникает в тех случаях, когда у одной вещи есть несколько собственников (сособственников), т.е. несколько лиц будут совместными субъектами одного и того же права собственности на одну и ту же вещь. При этом следует различать распространение на эту вещь единого права собственности, которое принадлежит всем сособственникам и принадлежащую каждому сособственнику долю в праве собственности в отношении всей вещи. Иными словами - это доля в праве на все имущество, а не доля в имуществе. Именно поэтому распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности двух или нескольких лиц, возможно, по общему правилу, только с общего согласия всех сособственников.
Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ выделяют два вида права общей собственности: 1) общая долевая собственность; и 2) общая совместная собственность.
Общая долевая собственность возникает в том случае, если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Доля имеет количественное выражение в виде дроби (3/4, 1/3 и т.п.) либо в виде процентов (25%, 50% и т.п.). При этом право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, получаемые от ее использования.
По общему правилу общая собственность является долевой. Если же доли не определены, то такая собственность является общей совместной.
Из смысла ст. 244 ГК РФ следует, что общая собственность возникает в силу закона, в силу договора, а также в силу закона и договора. Иными словами общая собственность возникает в следующих случаях:
1) в собственность двух или нескольких лиц поступило неделимое имущество, либо оно не подлежит разделу в силу закона (например, нескольким лицам по наследству перешел автомобиль, или в порядке дарения два или несколько лиц получили в собственность картину и т.п.);
2) в собственность двух или нескольких лиц поступило делимое имущество, общая собственность на которое предусмотрена законом или договором (например, согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства);
3) образование общей собственности на конкретное имущество предусмотрено законом (например, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).
Из смысла п. 3 ст. 244 ГК РФ следует, что общая совместная собственность может возникнуть только в силу закона (например, в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества).
Право общей собственности прекращается в случаях: 1) перехода долей в праве общей собственности (по договору или в порядке наследования) к одному из сособственников; 2) раздела имущества между всеми сособственниками или выдела из него доли (ст. 252 ГК РФ); 3) по некоторым основаниям, предусмотренным гл. 15 ГК РФ (например, в случае гибели вещи).
Право общей долевой собственности
В отношении общей долевой собственности ГК РФ устанавливает правила: 1) определения долей в праве долевой собственности и распоряжения долей; 2) владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности; 3) раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.
Определение долей в праве долевой собственности и распоряжение долей. Доли участников долевой собственности определяются на основании закона или договора. Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли признаются равными.
Изменение долей в зависимости от вклада участников в образование и приращение общего имущества. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Такое соглашение подлежит заключению в письменной форме.
Например, согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (или, в соответствии со ст. 249 ГК РФ на соответствующую денежную компенсацию понесенных расходов), но при условии, что эти улучшения действительно увеличивают общее имущество, приращивают его объем и (или) стоимость; произведены за счет этого участника долевой собственности и с согласия других сособственников, а в установленных законом случаях, - и с предварительного разрешения уполномоченных государственных органов (санитарно-эпидемиологической службы, БТИ и т.п.).
Отделимые улучшения общего имущества (например, установка съемных декоративных решеток на радиаторы отопления, легко демонтируемых перегородок внутри помещений и т.п.), если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того участника, который их произвел. Из содержания п.3 ст. 245 ГК РФ следует, что на осуществление отделимых улучшений согласия других участников общей долевой собственности не требуется.
Как, например, было отмечено в Апелляционном определении Кемеровского областного суда от 24 октября 2012 года по делу № 33-10514, «если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества» (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 24 октября 2012 г. по делу № 33-10514 //www.sudact.ru). Аналогичный вывод содержится и в Апелляционном определении Ростовского областного суда от 10 декабря 2013 года № 33-15757/2013, в котором, в частности, указывается, что «…следует учитывать, что это должны быть неотделимые улучшения, и они должны быть произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества. Установление такого порядка предполагает достижение общего согласия участников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому те улучшения, которые противоречат общей воли участников, не дают права на увеличение доли» (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 10.12.2013 г. по делу № 33-15757/2012// www/sudact.ru).
Под улучшениями (как неотделимыми, так и отделимыми) понимаются разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или повысившие уровень его качества. Судебная практика не рассматривает в качестве улучшений необходимые для обычной эксплуатации имущества текущий и капитальный ремонт, восстановление после повреждения и т.п.
Например, Ростовский областной суд указал, что «решетки на окнах не относятся к неотделимым улучшениям» (Апелляционное определение от 10 декабря 2013 года № 33-15757/2013), а Санкт-Петербургский городской суд определил, что «…демонтаж перегородок на втором этаже с оборудованием открытого крыльца и лестничной клетки на первом этаже, обустройство водопровода, канализации, водяного отопления, газового котла, погреба, гаража-сарая, забора, подключение стационарной телефонной связи, замена батарей, электропитания, окраска крыши, установка насосной станции, не относятся к неотделимым улучшениям, влекущем увеличение доли… в праве собственности на жилой дом, поскольку из смысла п. 3 ст. 245 ГК РФ к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего, относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущее значительное удорожание объекта в целом, иное толкование означало бы, что любой текущий ремонт, произведенный одним из совладельцев, давал бы ему право на изменение долей» (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 октября 2015 г. № 33-16140/2015 //www.sudact.ru).
Распоряжение участником принадлежащей ему долей. Участник общей долевой собственности может по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей в праве долевой собственности (продать, подарить, завещать, отдать в залог либо распорядиться ею иным способом) с соблюдением правил, установленных ст. 250 ГК РФ.
Так, согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли (или отчуждении доли по договору мены) в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
Согласно с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать (или обменять) свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает (обменивает) ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Отказ от покупки должен быть прямым и однозначным. При этом в ст. 250 ГК РФ не установлены требования относительно формы отказа, таким образом, предполагается, что отказ может быть как письменным, так и устным. Что касается неприобретения доли, то оно может выражаться в том, что извещенные надлежащим образом участники долевой собственности не заявили прямо об отказе от покупки (мены), или истекли сроки приобретения доли, установленные п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Стоит также обратить внимание на то, что, если продавец доли решил продать (обменять) ее другому (конкретному) участнику долевой собственности, то извещать об этом всех остальных участников не обязательно, так как преимущественное право покупки (мены) иных сособственников установлено только перед посторонними лицами; друг перед другом они такого права не имеют.
Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже (мене) доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев (с момента, когда участник узнал или должен был узнать о нарушении его права) требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Однако с учетом того, что такое право участники долевой собственности имеют только перед посторонними лицами, соответственно, уступка права покупки (мены) доли одним участником долевой собственности другому участнику возможна.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (например, после полной оплаты стоимости доли или т.п.). Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности. В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящемся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
В связи с использованием имущества, находящегося в долевой собственности, могут возникнуть определенные плоды, продукция и доходы. Согласно ст. 248 ГК РФ такие плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Содержание любой собственности, в том числе имущества, находящегося в долевой собственности, влечет за собой определенные расходы. В связи с этим, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
При этом под расходами по содержанию и сохранению общего имущества понимаются любые расходы (затраты), связанные с поддержанием имущества в надлежащем состоянии, ремонтом данного имущества и (или) обязательным техническим обслуживанием, затраты на питание и ветеринарное обслуживание животных и т.п.
Норма ст. 249 ГК РФ является императивной, в связи с этим соглашением сторон не могут быть установлены иные правила об участии в расходах на имущество, находящееся в долевой собственности (например, об освобождении кого-либо из участников от несения соответствующих расходов).
Правила распоряжения всем имуществом, находящимся в долевой собственности, установлены ст. 246 ГК РФ, согласно которой такое распоряжение осуществляется по соглашению всех участников. При этом, если нет единогласия всех участников долевой собственности относительно распоряжения всем имуществом, то в судебном порядке участники, не имеющие интереса в использовании всего имущества, могут требовать только выдела своей доли. Понудить остальных участников к распоряжению всем имуществом они не имеют права.
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли регулируется нормами ст. 252 ГК РФ. Само право собственности неделимо, поэтому речь в данном случае идет именно о разделе имущества, а не о разделе права общей долевой собственности.
По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Кроме того, согласно п.2 ст. 252 ГК РФ каждый участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Право в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества возникает и в случае недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из участников (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Возможны ситуации, когда выдел доли в натуре не возможен в силу закона (например, в отношении имущества, представляющего собой культурную ценность), а также в случае, если в результате выдела имуществу будет нанесен несоразмерный ущерб (т.е. выдел доли приведет имущество в непригодное для использования состояние или оно в значительной степени утратит свою ценность или свое назначение). При возникновении подобных ситуаций выделяющийся собственник на основании п. 3 ст. 252 ГК РФ имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Выплата соответствующей денежной суммы или иной компенсации предусмотрена и для случаев несоразмерности имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве собственности, или незначительности доли собственника, когда доля не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК РФ). В последнем случае выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре, по общему правилу допускается только с его согласия; однако и при отсутствии согласия этого собственника суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Согласно п. 5 ст. 252 ГК РФ с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Как указывалось выше, возможны и такие ситуации, когда выдела доли требует не участник долевой собственности, а его кредитор (т.е. любое лицо, перед которым согласно договору или иному обязательству участник долевой собственности выступает как должник), при условии, что имущества, не входящего в состав долевой собственности, не достаточно для исполнения должником его обязательств перед данным кредитором (ст. 255 ГК РФ). При этом в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.