Согласно п. 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи[11]. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Конкретные обстоятельства, послужившие основанием для суда сохранить за бывшим членом семьи право проживания в жилом помещении собственника, должны быть особыми, уважительными, например, тяжелая болезнь бывшего члена семьи. При отпадении этих обстоятельств раньше установленного судом срока право бывшего члена семьи должно быть прекращено с последующим его выселением по требованию собственника.
Действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором [12].
Важно заметить, что формулировка «прекращение семейных отношений с собственником» подлежит расширительному толкованию с учетом положений Семейного кодекса РФ и может быть распространена не только на бывших супругов, но и на вступивших в брак детей собственника жилого помещения. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения означает для бывшего члена его семьи прекращение права пользования данным жилым помещением. Таково общее правило, допускающее два исключения. Первое из них устанавливается в договорном порядке, т.е. на основе соглашения между собственником и бывшим членом его семьи, а второе – в судебном порядке, если суд принял решение на определенный срок сохранить за бывшим членом семьи право пользования рассматриваемым жилым помещением. В этом случае бывший член семьи собственника также получает права, вытекающие из права пользования жилым помещением, исполняет соответствующие обязанности и несет солидарную ответственность за его содержание в соответствии с ч. 2–4 ст. 31 ЖК РФ.
Если применяется договорной порядок, то правовой статус сторон зависит только от условий договора, выработанных контрагентами. Собственник помещения находится при этом в более выгодном положении, так как именно он предлагает своему контрагенту условия договора (соглашения), устанавливая безвозмездный или возмездный порядок пользования жильем. Ему же принадлежит право устанавливать размер оплаты по договору коммерческого найма, поскольку до настоящего времени не принят закон, ограничивающий, в соответствии со ст. 682 ГК РФ, максимальный размер оплаты.
Применение судебного порядка возможно, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования каким-либо другим жилым помещением или же его имущественное положение и другие уважительные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. По истечении установленного судом срока бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования его жилой площадью, если соглашение между ними и собственником не предполагает иного.
Предложенный вариант урегулирования отношений представляется в целом вполне приемлемым. Он направлен на защиту интересов бывших членов семьи собственника и дает им возможность судебным решением закрепить свое право проживания на жилой площади (например, при наличии сложных отношений с собственником). Закон не устанавливает для них жесткого срока пользования жилым помещением – это, вероятно, обусловлено тем, что законодатель предоставил собственнику право продать, подарить, обменять свое жилое помещение или распорядиться им иначе. Каждое из перечисленных действий собственника прекращает для бывших членов его семьи право пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). Однако если собственник жилого помещения исполняет алиментные обязательства в пользу кого-либо из членов семьи или своего бывшего супруга, суд вправе обязать собственника обеспечить названных лиц иным жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Инициатива предъявления исковых требований должна исходить от названных лиц, поскольку является их правом, а не обязанностью суда. Внесение этой нормы в новый жилищный кодекс является лишь первым шагом на пути урегулирования споров и претензий к собственникам жилых помещений, и только практика покажет, насколько оно было оправдано. Хотелось бы уточнить: в данном контексте «обеспечить» не означает купить, подарить, передать в собственность[13]. Речь может идти о предоставлении жилого помещения на условиях договора найма или безвозмездного пользования.
Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи «Бывшими» членами семьи собственника считаются супруги, которые расторгли брак с собственниками жилых помещений. Если у супругов имеются дети, то при расторжении брака они остаются с одним из родителей, и не всегда с тем, который является собственником жилого помещения. В теории существует позиция П.В. Крашенинникова: «Не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака бывшая жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований»[14].
Разъяснения Верховного Суда РФ по данной проблеме состоят в следующем. В силу установлений СК РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями. Однако в настоящее время возникло противоречие между ЖК РФ, который является законом, и Постановлением Президиума Верховного Суда РФ, которое носит разъяснительный и рекомендательный характер. Но суды при рассмотрении вопросов о выселении бывших членов семьи и детей, оставшихся с ними, руководствуются положениями ЖК РФ.
Например, Е.Л. Субботин обратился в суд с иском к И.В. Хасановой о расторжении договора найма, выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета. В обоснование требований указывается, что он является собственником квартиры №108 в д. 17/10, пос. ЗЯБ. Ответчица была поставлена на регистрационный учет в качестве члена семьи – супруги 5 ноября 1997 г., а в феврале 2000 г. на учет также был поставлен и их совместный ребенок – дочь Лена. После расторжения брака с ответчицей он ушел из квартиры, а она с дочерью продолжает проживать там. В настоящее время он вновь создал семью, имеет сына Рому 2002 г. рождения. Иного жилья не имеет, и спорная квартира ему необходима для проживания его самого и его семьи. Учитывая, что место жительства несовершеннолетних детей определяется местом проживания их родителей, а дочь Лена проживает с матерью, суд считает возможным выселение ребенка как проживающего совместно с матерью члена семьи.
На наш взгляд, законодателю необходимо внести поправку в жилищное законодательство, которое гарантировало бы несовершеннолетним детям право на жилье в случае расторжения брака их родителей. В связи с этим предлагается п. 4 ст. 31 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, за исключением несовершеннолетних детей супругов. Если бывший супруг, с которым остаются проживать несовершеннолетние дети собственника жилого помещения, не имеет в собственности жилья и средств для его приобретения, собственник жилья обязан выделить долю для такого ребенка из своего жилого помещения, либо приобрести для ребенка другое жилое помещение, либо представить денежные средства для покупки жилья соразмерно доле ребенка в жилом помещении родителя – собственника жилья».
Государственной Думой РФ в первом чтении принят проект Федерального закона №408494–4 «О внесении изменений в статью 31 ЖК РФ и статью 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ». Он принят в части защиты права пользования жилым помещением несовершеннолетними. В настоящее время данный законопроект находится на стадии рассмотрения Советом Государственной Думы во втором чтении; 22 января 2008 г. принято решение о перенесении рассмотрения данного проекта Федерального закона. Введение в действие данного Федерального закона будет гарантировать несовершеннолетним детям их конституционное право пользования жилым помещением.
Хотя Жилищным Кодексом введены новые правила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членов семьи собственника, однако необходимо обратить внимание на то, что данные нормы Кодекса применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, установленные ст. 31 Кодекса.
Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением, необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ, определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если например, титульным собственником квартиры является один супруг, но при этом квартира была приобретена во время брака, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы Кодекса. Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.
Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, то такое помещение является собственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ)[15].
Поэтому в случае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется. Однако такой бывший супруг может требовать в судебном порядке признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
Данное правило не применяется только в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (см. абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Если суд установит наличие указанных выше обстоятельств и признает помещение совместной собственностью бывших супругов, то рассмотренные положения Кодекса, содержащиеся в ст. 31, не могут применяться. Целесообразно обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 Кодекса не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Законодатель установил, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется[16]. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений. Данная норма представляет собой правовую гарантию прав собственности на жилые помещения. Если воля собственника на предоставление права пользования жилым помещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на законных основаниях может быть выселен из жилого помещения.
Гарантировав собственнику, сохранение права собственности без различных обременений после прекращения родственных отношений, законодатель установил гарантии и для бывших членов его семьи. Так, если у бывшего члена семьи отсутствуют юридические основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, иначе говоря, у бывшего члена семьи отсутствует другое место проживания и в ближайшее время приобрести его не представляется возможным в силу имущественного положения и иных обстоятельств, то право пользования жилым помещением может быть сохранено за ним в течение определенного срока. Для сохранения права пользования необходимо соответствующее решение суда, в котором также определяется и срок сохранения права пользования.
Кроме этого, дополнительные гарантии установлены для бывших супругов и иных членов семьи, в отношении которых собственник имеет алиментные обязательства. В этом случае суд, принимая решение о сохранении права пользования жилым помещением, может обязать собственника обеспечить бывших членов своей семьи другим жильем, если, конечно, они заявят такое требование[17]. Когда срок пользования жилым помещением, установленный для бывшего члена семьи собственника, истек, право пользования прекращается. Однако оно вновь может быть продлено по соглашению собственника и бывшего члена его семьи. До истечения срока пользования жилым помещением, установленного судом для бывшего члена семьи собственника, это право прекращается при наличии следующих обстоятельств: прекращение права собственности на жилое помещение у собственника; перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми суд сохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением. Наконец, законодатель установил, что бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, вынесенного в соответствии с комментируемым пунктом, несет такие же права, обязанности и ответственность, предусмотренные п. п. 2 – 4 данной статьи.
Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.