Самым сложным остается вопрос о возможности сохранения или прекращения права пользования жилым помещением лицом, утратившим статус члена семьи собственника жилого помещения. Основаниями прекращения пользования жилым помещением членами семьи собственника в соответствии с законодательством являются: прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ); переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Согласно статье 292 п. 2 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт дополнен с 31 мая 2001 года Федеральным законом от 15 мая 2001 года №54-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ).
Право пользования жилым помещением членов семьи его собственника в доктрине гражданского права нередко относят к правам вещного типа, хотя они и не указаны в качестве таковых в ст. 216 ГК. Однако поскольку перечень вещных прав не является исчерпывающим, а признаки самих вещных прав достаточно неопределенны, с подобной квалификацией можно согласиться. Действительно, указанное право отвечает большинству требований, обычно предъявляемых к вещным правам (право следования, абсолютный характер защиты, в том числе против самого собственника, и др.). Подтверждает это и само название гл. 18 ГК, в котором наряду с правом собственности упоминаются «другие вещные права на жилые помещения».
Однако в связи с изменениями, произошедшими в жилищном законодательстве с 1 марта 2005 г., вещный характер данного права утрачивается в случае прекращения семейных отношений его обладателя с собственником жилого помещения.
Пункт 2 ст. 292 в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения. С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям этого не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны, по общему правилу, освободить жилое помещение[18].
Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве. По неясным причинам п. 2 ст. 292 связывает рассматриваемое право не со всяким жилым помещением, а лишь с жилым домом и квартирой. Объяснить, почему оно не действует в отношении комнат, не представляется возможным. На наш взгляд, это техническая ошибка составителей проекта ГК, которая нуждается в исправлении. До этого момента п. 2 ст. 292 следует толковать расширительно.
Согласно ч. 5 ст. 31 ЖК РФ до истечения срока пользования жилым помещением, установленного судом, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. Указанное право, как и право на выселение членов семьи собственника, базируется на положении п. 2 ст. 292 ГК РФ, по которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Попросту говоря, собственник, не имеющий возможности гуманно расстаться с лицами, с которыми он прекратил семейные отношения, по ст. 31 ЖК РФ может продать, подарить или обменять свое жилое помещение, предоставив новому собственнику решать проблему выселения лиц, оставшихся проживать в квартире.
Рассмотрим на практике применение статьи. «Я являюсь собственницей домовладения (свидетельство о государственной регистрации права серии № от …., зарегистрированное в УФРС по Краснодарскому краю на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию). Ответчик – мой двоюродный брат, был вселен в спорное домовладение бывшим собственником-наследодателем.
В связи с проживанием ответчика в принадлежащем мне домовладении, я не имею возможности реализовать право владения и распоряжения своей собственностью. Кроме того, ответчик вселил в спорное домовладение свою жену, зарегистрировав брак с ней уже после открытия наследства.
В соответствии со ст. 292 ч. 2 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Правом пользования жилым помещением обладают собственники жилого помещения, а также иные граждане, которым собственники жилого помещения разрешили пользоваться (проживать) данным жилым помещением. Каких-либо соглашений между мною и ответчиком о пользовании спорным домом не существует.
На мои устные предупреждения об освобождении домовладения, ответчик заявлял, что я не имею права его выселить, так как он зарегистрирован в спорном домовладении. Я направила ответчику письменное уведомление с требованием освободить домовладение. Мер к освобождению домовладения и снятию с регистрационного учета ответчик не принял.
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ст. 292.ГК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
На основании ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением права»[19].