Задание 1.2. Оценка стоимости предприятия методом

дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоковприменяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на 4 основных этапа:

I. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

II. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

III. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

Ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих доходов в единую величину текущей стоимости. В экономическом смысле ставка дисконта - это требуемая инвесторами ставка дохода на капитал, вложенный в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

1. Модель оценки капитальных активов.

2. Метод кумулятивного построения.

3. Модель средневзвешенной стоимости капитала.

В работе рассчитать ставку дисконтирования методом средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Наиболее часто при инвестиционных расчетах ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная стоимость капитала (weighted average cost of capital — WACC), которая учитывает стоимость собственного (акционерного) капитала и стоимость заемных средств.

Показатель средневзвешенной стоимости капитала (WACС) рассчитывается по формуле:

(6)

где R_e — ставка доходности собственного (акционерного) капитала, рассчитанная, как правило, с использованием модели САРМ;

E — рыночная стоимость собственного капитала (акционерного капитала). Рассчитывается как произведение общего количества обыкновенных акций компании и цены одной акции;

D — рыночная стоимость заемного капитала. На практике часто определяется по бухгалтерской отчетности как сумма займов компании;

V = E + D — суммарная рыночная стоимость займов компании и ее акционерного капитала;

R_d — ставка доходности заемного капитала компании (затраты на привлечение заемного капитала). В качестве таких затрат рассматриваются проценты по банковским кредитам и корпоративным облигациям компании;

i — ставка налога на прибыль.

Для определения стоимости собственного капитала применяется модель оценки долгосрочных активов (capital assets pricing model — CAPM).

Ставка доходности собственного капитала (R_e) рассчитывается по формуле:

R_e = R_f + β (R_m - R_f) +S₁+S₂, (7)

где R_f — безрисковая ставка дохода;

β — коэффициент, определяющий изменение цены на акции компании по сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям данного сегмента рынка;

(R_m - R_f) — премия за рыночный риск; это величина, на которую среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке превышали ставку дохода по безрисковым ценным бумагам в течение длительного времени;

R_m — среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке по акциям компании.

S ₁ — премия для малых компаний; учитывает размеры оцениваемой компании.

S ₂ — премия за риск инвестиций в конкретную компанию.

IV. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Стоимость объекта = Текущая стоимость периодического потока

доходов +Текущая стоимость реверсии (8)

Пример 4.

Условие. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на
10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта –11% (в задании рассчитывается самостоятельно). Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить 500000 д.е. (стоимость реверсии).

Решение представлено в табличной форме (табл. 5).

Таблица 5

Продолжение таблицы 5

Варианты для выполнения задания выбираются по таблицам 6(а) и 6(б) в соответствии с последней цифрой зачетной книжки. Для выполнения задания 1.2 дополнительно использовать данные задания 1.1 (в качестве исходных данных) таблицы 6(а). Ставка доходности по безрисковым активам R_f составляет 8,5% годовых – для всех вариантов.

Таблица 6 (а)

Варианты задания 1.1

Таблица 6 (б)

Варианты задания 1.2

Примечание: арендная ставка представлена в виде ежемесячного платежа.