Характеристика оцениваемого объекта.




Определять рыночную стоимость объекта следует на основе следующих данных, приведенных в таблице 5.

Табл.6

 

Наименование Условное Единица Величина
показателя обозначение измерения показателя
Строительный V Куб.м. 302,5
объем здания      
Физический срок То год
эксплуатации      
здания      
Удельные Ct Тыс.руб./ куб. м. 1,5
затраты на    
строительство      
аналогичного      
здания      
Коэффициент к Доля единицы 1,01
отличии      
оцениваемого      
здания от      
типового      
Функциональный Ифункц Тыс.руб. 0,85 % от
износ здания     восстановительной стоимости здания
Внешний износ Ивн Тыс.руб. 0,8% от
здания     восстановительной стоимости здания
Стоимость Sзy Тыс.руб.
земельного      
участка      

Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
 
 
6.2. Алгоритм расчета

1.Восстановительная стоимость здания (восст) определяется по формуле: SвoccT.= Ct*K*V=1.5*1.01*302,5=458,3тыс.руб.

2. Для расчета физического износа здания (Ифиз.) определяется
восстановительная стоимость его конструктивных элементов, а затем рассчитывается коэффициент износа двумя способами:

-простым К=Ф/Д;

-скорректированным стоимостным Кск.ст.=Ф(Ф+Д)/2Д

Где Ф - фактический срок службы элемента;

Д - долговечность или нормативный срок службы.

3. Необходимые данные для расчета физического износа приведены в таблице 6.

4. Накопленный износ здания (И) определяется по формуле:
Ик=Ифиз+Ифунк+Ивн=264,57+4,99+4,69=274,25тыс.р.

(с учетом простого коэффициента износа)

Иск.ст.=Ифиз+Ифунк+Ивн=203,41+4,66+4,36=212,43тыс.

(с учетом скорректированного стоимостного коэффициента износа)

5. Остаточная стоимость здания (Socт) определяется
Sк.ocт=Sвoccт-Ик=458,3-274,25=184,05тыс.pуб.

Sк.ст.ocт=Sвoccт-Иск.ст.=458,3-212,43=245,87

6. Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется как сумма
остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

Sк.рын.=Sк.ост+Sзу=184,05+210=394,05

Sск.ст.рын.=Sск.ст.ост+Sзу=245,87+210=455,87

7.Варианты сравнивают между собой.

При расчете рыночной стоимости объекта (одноэтажного частного жилого дома) с учетом коэффициента скорректированным стоимостным способом стоимость немного выше, чем при учете простым способом.

Ориентировочная стоимость одноэтажного частного жилого дома 400 тыс.р.

 

Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
 
 


Табл. 7

 

Наименова %от Восстан Факти Нормати К Kск.ст Сумма Сумма
ние восстан овитель ческий вный     износа износа с
конструкт овител ная срок срок     с прим. прим.
ивных ьнои стоимос эксплу эксплуат     просто скоррек
элементов стоимо ть атации, ации, Д     го тирован
здания сти элемента, тыс. руб. Ф       коэф, Ик.физ. ного стоимос тного коэф., Иск.ст.физ.
Фундамент 82,11 0,62   0,5 50,91     41,24
Наружные 111,44 0,62 0,5 69,09 55,97
стены                
Перекрытия 35,19 0,62 0,5 21,82 17,67
Крыша 2,2 18,77 0,43 0,31 8,04 5,75
Кровля 4,8 28,15 0,43 0,31 12,06 8,62
Перегородки 35,19 0,78 0,69 27,27 24,20
Полы 35,19 0,30 0,20 10,56 6,86
Окна 6,03 35,37 0,5 0,38 17,69 13,26
Двери 2,97 17,42 0,5 0,38 8,71 6,53
Внутренняя отделка 14,0 82,11 0,25 0,16 20,53 12,83
Система электроснабжения 5,7 33,43 0,17 0,10 5,57 3,25
Система отопления 52,79 0,17 0,10 8,80 5,13
Система газоснабжения 3,0 17,60 0,17 0,10 2,93 1,17
Система телефонизации 0,3 1,76 0,33 0,22 0,59 0,39
Всего 586.52     5,88 4,42 264,57 203,41

Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
 
 

 

Список используемой литературы.

1. Ведомственные строительные нормы BCH 53-86(р)н «Правила оценки фи­зического износа жилых зданий» (утв. Приказом Госстрой СССР от 24 де­кабря 1986г№446)

2. Ведомственные строительные нормы BCH 42-85(p) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985г. №135 ) (с изме­нением 6 мая 1987г.)

3. Свод правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003 «Прави­ла исследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (принят постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003г. №153)

4.Ведомственные строительные нормы BCH 48-86(p) «Правила безопасности при проведении работ по обследованию жилых домов для проектирования капитального ремонта (утв. Приказом Госкомархстроя при Госстрое СССР от 9 сентября 1986г.№284)

5. Ведомственные строительные нормы . BCH 53-86(p) «Правила оценки фи­зического износа жилых зданий2 (утв. Приказом Госстроя СССР от 24 декаб­ря 1986г.№446)

6. Ведомственные строительные нормы BCH 57-88(p) «Положение по техни­ческому обследованию жилых зданий» (утв. Приказом Госстроя СССР от 6 июня 1988г.№191)

7. Ведомственные строительные нормы BCH 58-88(p) «Положение по орга­низации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988г.№

 

Приложение 1

Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
 
 
1.Процесс оценки и обзор подходов.

В ходе выполнения оценочного задания работа ведется по следующим основным направлениям:

-сбор и анализ документов, относящихся к оцениваемому имуществу;

- осмотр объекта и его окрестностей;

- выбор методологии проведения оценки;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки;

- составление настоящего Отчета.

Затратный подход.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположение, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления или стоимостью) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов.

Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
 
 


Приложение 2





©2015-2017 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.

Обратная связь

ТОП 5 активных страниц!