Характеристика оцениваемого объекта.

Определять рыночную стоимость объекта следует на основе следующих данных, приведенных в таблице 5.

Табл.6

1.Восстановительная стоимость здания (восст) определяется по формуле: S_вoccT.= Ct*K*V=1.5*1.01*302,5=458,3тыс.руб.

2. Для расчета физического износа здания (Ифиз.) определяется
восстановительная стоимость его конструктивных элементов, а затем рассчитывается коэффициент износа двумя способами:

-простым К=Ф/Д;

-скорректированным стоимостным Кск.ст.=Ф(Ф+Д)/2Д

Где Ф - фактический срок службы элемента;

Д - долговечность или нормативный срок службы.

3. Необходимые данные для расчета физического износа приведены в таблице 6.

4. Накопленный износ здания (И) определяется по формуле:
Ик=Ифиз+Ифунк+Ивн=264,57+4,99+4,69=274,25тыс.р.

(с учетом простого коэффициента износа)

Иск.ст.=Ифиз+Ифунк+Ивн=203,41+4,66+4,36=212,43тыс.

(с учетом скорректированного стоимостного коэффициента износа)

5. Остаточная стоимость здания (Socт) определяется
Sк.ocт=Sвoccт-Ик=458,3-274,25=184,05тыс.pуб.

Sк.ст.ocт=Sвoccт-Иск.ст.=458,3-212,43=245,87

6. Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется как сумма
остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

Sк.рын.=Sк.ост+Sзу=184,05+210=394,05

Sск.ст.рын.=Sск.ст.ост+Sзу=245,87+210=455,87

7.Варианты сравнивают между собой.

При расчете рыночной стоимости объекта (одноэтажного частного жилого дома) с учетом коэффициента скорректированным стоимостным способом стоимость немного выше, чем при учете простым способом.

Ориентировочная стоимость одноэтажного частного жилого дома 400 тыс.р.

Табл. 7

Список используемой литературы.

1. Ведомственные строительные нормы BCH 53-86(р)н «Правила оценки фи­зического износа жилых зданий» (утв. Приказом Госстрой СССР от 24 де­кабря 1986г№446)

2. Ведомственные строительные нормы BCH 42-85(p) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985г. №135) (с изме­нением 6 мая 1987г.)

3. Свод правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003 «Прави­ла исследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (принят постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003г. №153)

4.Ведомственные строительные нормы BCH 48-86(p) «Правила безопасности при проведении работ по обследованию жилых домов для проектирования капитального ремонта (утв. Приказом Госкомархстроя при Госстрое СССР от 9 сентября 1986г.№284)

5. Ведомственные строительные нормы. BCH 53-86(p) «Правила оценки фи­зического износа жилых зданий2 (утв. Приказом Госстроя СССР от 24 декаб­ря 1986г.№446)

6. Ведомственные строительные нормы BCH 57-88(p) «Положение по техни­ческому обследованию жилых зданий» (утв. Приказом Госстроя СССР от 6 июня 1988г.№191)

7. Ведомственные строительные нормы BCH 58-88(p) «Положение по орга­низации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988г.№

Приложение 1

В ходе выполнения оценочного задания работа ведется по следующим основным направлениям:

-сбор и анализ документов, относящихся к оцениваемому имуществу;

- осмотр объекта и его окрестностей;

- выбор методологии проведения оценки;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки;

- составление настоящего Отчета.

Затратный подход.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположение, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления или стоимостью) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов.

Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Приложение 2