Стороны договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма - обеспечение права гражданина на жилище.
Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:
а) квартиры;
б) жилого дома;
в) части квартиры или жилого дома.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении п. 3 ст. 16 ЖК РФ.[8] Жилищное законодательство впервые дает легальное определение понятий "квартира" и "жилой дом" и нацеливает на единообразное понимание этих объектов (предметов) договора коммерческого найма.
В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры ч.1 ст. 290 ГК РФ[9] и ч. 2 ст. 673 ГК РФ[10]. [3, c.27]
Поскольку как квартира, так и жилой дом являются жилыми помещениями, то законодатель счел необходимым дать легальное определение и такого более общего понятия, как жилое помещение. Итак, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Форма. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме. В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников данной сделки регулируются главой 35 ГК РФ[11] и Жилищным кодексом РФ.[12]
С целью обеспечения стабильности отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно, не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.
ГК РФ допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя считается заведомо неприемлемым.
Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.
Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Так, если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем, наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.
По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем согласно ст. 686 ГК РФ[13].
Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Оплата. Согласно ст. ст. 153, 154 Жилищного кодекса РФ, оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилого помещения[14]. Жилищный кодекс РФ устанавливает срок внесения квартирной платы. Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Некоторые категории граждан по действующему законодательству имеют льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.
Размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. При этом если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным. В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше законного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене.
Соответственно, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.