Наймодатель - гражданин (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо), организация, образованная частными собственниками или владеющая и пользующаяся жилым помещением по договору аренды.
Наймодатель обязан:
а) передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;
б) осуществить надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
в) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
г) обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ЖК РФ)[15];
д) осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ)[16];
е) обеспечить осуществление нанимателем переоборудования сданного внаем жилого помещения, если такое переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением.
Наймодатель имеет право:
а) требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;
б) давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан (п. 1 ст. 679 ГК РФ)[17];
в) запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК РФ)[18];
г) давать согласие на переоборудование жилого помещения (п. 3 ст. 681 ГК РФ)[19];
д) отчуждать сданное внаем помещение;
е) требовать расторжения договора найма жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ)[20].
Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ[21]. Правила этой статьи сводятся к тому, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Наниматель имеет также следующие права требования:
а) пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
б) проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
в) осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением;
г) разрешения по общему согласию граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам при условии соблюдения законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев.
Наниматель несет обязанность перед наймодателем за действия временных жильцов.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим;
д) передачи с согласия наймодателя на определенный срок части или всего нанятого им помещения в пользование поднанимателя. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Срок заключения договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения;
е) замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним;
ж) заключения договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным ст. 684 ГК РФ[22];
и) расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
б) осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если договором не установлено иное;
в) своевременно вносить плату за жилое помещение, самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное согласно ч. 3 ст. 678 ГК РФ;[23]
г) соблюдать правила пользования жилым помещением.
Помимо договора аренды основанием возникновения права пользования чужим жилым помещением может выступать и договор безвозмездного пользования (ссуды). Договор ссуды, так же как и договор аренды, имеет черты сходства и различия с рассматриваемым договором коммерческого найма жилого помещения. Главной отличительной особенностью договора ссуды является его безвозмездность, в то время как по общему правилу, установленному действующим законодательством, жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам за плату.
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ[24], ч. 9 ст. 156 ЖК РФ[25] определенным категориям граждан жилые помещения, входящие в государственный жилищный фонд социального использования, предоставляются в установленном порядке безвозмездно. В подобных случаях граждане-наниматели, отнесенные законом к определенной категории, вправе реализовать свое конституционное право на жилище в особом порядке - без оплаты. Таким образом, законодательно признается возможность существования безвозмездных договоров социального найма. [4, c.27]
Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения, являясь по своей юридической природе гражданско-правовым договором, направленным на передачу имущества во владение и пользование, имеет определенные черты сходства с такими договорами, как аренда и ссуда. Потребительская направленность договора коммерческого найма жилого помещения позволила выделить его в отдельный тип договора, отличный от договора аренды. Но в то же время сходство данных договоров, на наш взгляд, позволяет в случае необходимости применять общие положения договора аренды и отдельные положения договора аренды зданий и сооружений, являющихся, как и жилые помещения, недвижимым имуществом, по аналогии закона с целью восполнения пробелов в правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения в соответствующих статьях гл. 35 ГК, при условии, что это не противоречит императивным требованиям указанной главы и сущности рассматриваемого договора.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Столь демократическое требование к оформлению договора коммерческого найма жилого помещения, по мнению некоторых авторов, обусловлено стремлением законодателя обеспечить максимальную защиту интересов сторон договора, в частности нанимателя, и недопущением его аннулирования по формальным признакам, что, на наш взгляд, не совсем верно.
Ведь при заключении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы всех ее участников, и поэтому особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы права сторон не были нарушены и не возникли неблагоприятные последствия. Не случайно закон предъявляет достаточно жесткие требования к сделкам с недвижимым имуществом, которые заключаются в простой письменной или нотариальной форме. Для отдельных сделок с недвижимостью закон устанавливает также дополнительное требование, заключающееся в обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, на наш взгляд, является значительным пробелом в его правовом регулировании. Резюмируя выше изложенное, можно считать целесообразным урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК[26], в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, и договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации. В заключение необходимо отметить, что акт государственной регистрации гражданско-правового договора, в том числе договора коммерческого найма жилого помещения, представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество (в том числе жилое помещение). Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора (права).