ВВЕДЕНИЕ
Отношения коммерческого найма жилых помещений, несмотря на их актуальность и значимость в условиях рыночной экономики, остаются недостаточно урегулированными в действующем законодательстве. Юридическая конструкция глава 35 ГК "Наем жилого помещения"[1] закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма - договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения. При этом дефиниция данного договора отсутствует как в ГК, так и в ЖК РФ[2]. В кодексах он именуется договором найма жилого помещения.
Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, нужны для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.
Цель данной работы показать значение договора коммерческого найма жилого помещения для гражданского и жилищного законодательства, выявить его особенности и недостатки.
Цель данной домашней контрольной работы показать значение договора коммерческого найма жилого помещения для гражданского и жилищного законодательства, выявить его особенности и недостатки.
Понятие договора коммерческого найма жилого помещения
В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение договора коммерческого найма жилого помещения[3]: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения - самостоятельный договор, который был выделен советским законодателем из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания, и субъектный состав - на стороне нанимателя может выступать только гражданин согласно п. 1 ст. 677 ГК РФ[4]. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.[1, c.364] Законодатель различает собственно договор найма, который в юридической литературе получил название договора коммерческого найма, и договор социального найма. Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда. Договор социального найма носит бессрочный характер и обеспечивает граждан постоянным местом жительства на долгосрочной основе. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет.
Особенностью договора найма жилого помещения является то, что вытекающие из него права, а по договору социального найма - и обязанности несут граждане, не принимавшие участия в заключении договора, но проживающие совместно с нанимателем (за исключением краткосрочного найма - до 1 года). Такие граждане могут проживать в жилом помещении с момента заключения договора, при этом они должны быть перечислены в договоре, либо могут быть в дальнейшем вселены в жилое помещение, как правило, с согласия наймодателя.
Анализ правовых норм, регулирующих договор коммерческого найма жилого помещения, позволяет выделить в этом договоре следующие особенности:
- договор носит срочный характер (согласно ст.683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным сроком на пять лет)[5];
- размер жилых помещений не ограничен социальной нормой жилой площади (нормой предоставления и учетной нормой);
- плата за пользование жилым помещением устанавливается соглашением сторон;
- основанием для заселения жилого помещения служит договор коммерческого найма, договор аренды или иной договор (ст.671 с учетом п.1 ст.8 ГК РФ)[6];
- юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только для проживания граждан согласно п.2 ст.671 ГК РФ, а так же п.1 ст.17 ЖК РФ[7]. [2, c.348]