Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:
1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.
Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.
Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.
Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.
Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.
|
|
Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.
Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.
Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.
Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.
Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить
недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.
Значение и недостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости
Применение затратного метода необходимо при:
· Анализе нового строительства;
· Определении варианта использования земли;
· Реконструкции зданий;
· Оценке для целей налогообложения;
|
|
· Оценке для страхования;
· Оценке последствий стихийных бедствий;
· Оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.
К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:
· Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
· Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет;
· Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;
· Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.