Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы.
1.Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2.Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).
3.Оценка всех видов накопленного износа.
4.Оценка величины предпринимательской прибыли.
5.Оценка стоимости участка земли.
6.Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
♦ прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
♦ косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат:
1.Метод сравнительной единицы с вариантами.
2.Метод количественного обследования.
3.Метод сравнительного объекта.
Имеют место три вида износа:
1) физический;
2) функциональный (или функциональное устаревание);
3) внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.
Методы определения износа:
♦ метод экстракции (метод рыночной выборки);
♦ метод срока жизни;
♦ метод разбиения (по трем видам износа).
Методы оценки земельного участка:
♦ метод соотнесения;
♦ метод извлечения;
♦ метод освоения;
♦ метод остатка для земли;
♦ метод капитализации земельной ренты;
♦ метод сопоставимых продаж.
Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:
Оцененная стоимость восстановления ______
Минус:
накопленный износ:
I. Физический:
а) устранимый _____;
в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни _____;
б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни_____
II. Функциональный:
а) устранимый _____;
б) неустранимый _____
III. Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом износа ______.
Плюс: стоимость земельного участка ______.
Плюс: предпринимательская прибыль ______.
Итого:
Оценка стоимости при затратном подходе ______.
Оценка износа
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым (устранимым), так и неисправимым (неустранимым). Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких, же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.
Для определения накопленного износа применяются следующие методы.
1. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.
Таблица 1.