| Физический износ, $ устранимый, $ неустранимый, $ | |||
| Функциональный износ, $ устранимый, $ неустранимый, $ | |||
| Внешний износ, $ | |||
| Накопленный износ, $ | |||
Расчет физического износа
Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановитель ной пли замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.
2. Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Заключение
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
- учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
- принцип «замещения».
Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:
- оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
- оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
- расчет выявленных видов износа;
- оценка рыночной стоимости земельного участка;
- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наилогичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.
- Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.
В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом ПЩ прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
- В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Наиболее эффективное использование земельного участка представляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.
Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.
Оценка данного имущественного комплекса проводится в следующих случаях:
- Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
- Для оценки объектов незавершенного строительства.
- Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
- Для оценки в целях страхования.
- Для переоценки основных фондов предприятий.
- В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Список использованной литературы
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости.- СПб.: СПбГАСУ, 2006.- 384 с.
2. Васильева Л.С. Экономика недвижимости.- М.: Эксмо, 2008.- 480 с.
3. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: Учебное пособие / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев.- М.: КноРус, 2008.- 240 с.
4. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью.- М.: Феникс, 2007.- 448 с.
5. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко - М.: КноРус, 2009.- 304 с.
6. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: Учебник.- М.: Академия, 2008.- 304 с.
7. Симионов Ю.Ф. Экономика недвижимости / Ю. Ф. Симионов, Л. Б. Домрачев.- М.: ИКЦ "МарТ", МарТ, 2009.- 224 с.
8. Смагин В.Н. Экономика недвижимости / В. Н. Смагин, В. А. Киселева.- М.: Эксмо, 2008.- 240 с.
9. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости.- М.: МКС, 2007.- 584 с.
10. Экономика недвижимости / Под ред. О. С. Белокрыловой.- М.: Феникс, 2009.- 384 с.