Управление многоквартирными домами (далее - МКД) может осуществляться различными способами (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):
- домом могут управлять непосредственно собственники квартир (если квартир в доме не более тридцати),
- домом может управлять ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребкооператив,
- домом может управлять управляющая организация (далее - УК).
При этом УК - в отличие от ТСЖ, ЖК, ТСН или иного потребкооператива - обязана получить лицензию на осуществление своей деятельности (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Эту лицензию, согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ, выдает орган государственного жилищного надзора субъекта РФ (далее - орган ГЖН). Такая лицензия действует на территории всего региона (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).
Органы ГЖН вправе и обязаны контролировать деятельность любых субъектов, которые управляют МКД. Но управляющие организации, у которых есть лицензия на управление МКД, контролируются только в рамках лицензионного контроля (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Все остальные субъекты проверяются в рамках государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК РФ).
Таким образом, если УК имеет лицензию, выданную региональным органом ГЖН, то лицензионный контроль - включая документарные и выездные проверки - может проводиться и проводится только на основе ст.ст. 192, 193 и 196 ЖК РФ с учетом требований Федеральных законов от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" и от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Законы N 99-ФЗ и 294-ФЗ соответственно). Именно этими законами установлены предмет и процедура таких проверок.
Тем не менее, в документах проверок могут быть ссылки на ст. 20 ЖК РФ, посвященную именно госжилнадзору, а не лицензионному контролю. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 196 ЖК РФ должностные лица органа ГЖН при осуществлении лицензионного контроля имеют права, предусмотренные ч. 5. ст. 20 ЖК РФ.
Из указанного правила существуют только два исключения:
1. Орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в случае, если в течение трех месяцев подряд ему поступит два (или больше) протокола общего собрания собственников помещений в МКД, при этом во всех протоколах будут решения по аналогичным вопросам повестки дня (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Документарная ли это будет проверка или выездная - оставлено на усмотрение органа ГЖН. Предмет этой проверки - соблюдение законодательства при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания. Назначается такая проверка, как правило, не в отношении конкретного лица, а лишь по факту поступления двух и более протоколов общего собрания. Процедуры законов N 294-ФЗ, 99-ФЗ в такой проверке не используются (решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 21.12.2016 по делу N 12-66/2017). Следовательно, проверяться будет не деятельность УК в целом, а лишь исполнение ею тех обязанностей, которые связаны с организацией собрания или вытекают из существа принятых им решений. Довольно часто орган ГЖН в рамках такой проверки ограничивается изучением только протоколов собраний (постановление Девятого ААС от 20.04.2017 N 09АП-12301/17, решение АС Ивановской области от 28.10.2016 по делу N А17-4216/2016).
2. С 11 июля 2018 года орган ГЖН проводит внеплановую проверку, если от иного лицензиата либо ЖСК, ТСЖ ему поступила информация о том, что договор управления МКД с проверяемой УК прекращен или расторгнут и заключен с иным лицензиатом, либо изменен способ управления МКД (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ). Такая проверка проводится в том случае, если "прежняя" УК отмалчивается и не сообщает о расторгнутом/прекращенном договоре управления; ведь согласно ч. 2 ст. 198 ЖК РФ указанные сведения - поскольку они влекут изменения в реестре лицензий - нужно размещать на dom.gosuslugi.ru и представлять в орган ГЖН в 5 рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора. Проверка проводится по правилам Закона N 294-ФЗ и ч. 3 ст. 196 ЖК РФ, без согласования у прокурора и уведомления УК, с внесением записи в Единый реестр проверок, а по итогам проверки можно выдавать предписания и накладывать административные взыскания (письмо Минстроя России от 11.09.2018 N 37840-ОО/06).
Помимо органов ГЖН, органы местного самоуправления (далее - ОМСУ) также могут прийти с проверкой УК. Здесь возможны два варианта:
- ОМСУ вправе проверять деятельность УК в рамках муниципального жилищного контроля, но только если в управляемом МКД есть хотя бы одна муниципальная квартира (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ). Если УК не управляет квартирами муниципального жилфонда, ОМСУ не вправе проверять ее деятельность (определение Верховного Суда РФ от 16.05.2016 N 309-КГ16-4046, постановления АС Уральского округа от 11.09.2015 N Ф09-4864/15, АС Западно-Сибирского округа от 06.06.2016 N Ф04-1542/16; противоположный вывод - решение АС Ямало-Ненецкого АО от 13.07.2016 по делу N А81-2346/2016). Некоторые суды уточняют, что "муниципальные" проверки правомочны только в отношении муниципальных квартир или общего имущества МКД (постановления АС Центрального округа от 20.04.2017 N Ф10-700/17, АС Поволжского округа от 04.08.2016 N Ф06-11328/16). Провести проверку могут по заявлению не только нанимателей муниципального жилья, но и жильцов приватизированных квартир (постановление Второго ААС от 10.02.2017 N 02АП-10262/16). Тот факт, что УК имеет лицензию, в данном случае не имеет значения: ч. 7 ст. 20 ЖК РФ устанавливает запрет на проведение в отношении таких УК только государственного, но не муниципального жилконтроля (определение Верховного Суда РФ от 29.09.2017 N 303-КГ17-13604, постановления АС Дальневосточного округа от 21.11.2016 N Ф03-5314/16, Четвертого ААС от 11.04.2017 N 04АП-725/17);
- ОМСУ обязан провести внеплановую УК по жалобе о невыполнении УК обязательств, предусмотренных договором управления МКД, в том числе о невыполнении работ, услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлении коммунальных услуг. Такую жалобу могут принести как собственники квартир, так и председатель совета МКД, общественное объединение общественного жилищного контроля и вообще любое НКО (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ). Указанная внеплановая проверка проводится ОМСУ независимо от того, есть ли в управляемом МКД муниципальные квартиры (постановления АС Центрального округа от 05.04.2017 N Ф10-920/17, АС Дальневосточного округа от 21.11.2016 N Ф03-5314/16, Восьмого ААС от 30.03.2017 N 08АП-1582/17). Если проверка выявит нарушения, то ОМСУ имеет единственное полномочие - не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созвать собрание собственников помещений в МКД по вопросу о расторжении договора с действующей УК и выборе новой УК или об изменении способа управления (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ). В связи с этим многие суды придерживаются мнения, что выдать предписание после такой проверки ОМСУ не вправе (постановления АС Поволжского округа от 04.08.2016 N Ф06-11328/16, АС Западно-Сибирского округа от 06.06.2016 N Ф04-1542/16, Восьмого ААС от 24.04.2017 N 08АП-3175/17 и от 18.04.2017 N 08АП-2555/17, Двадцатого ААС от 20.12.2016 N 20АП-6471/16). Однако имеется и противоположная практика (постановления Четырнадцатого ААС от 25.08.2016 N 14АП-5130/16, Восемнадцатого ААС от 03.04.2015 N 18АП-612/15).