С внедрением рыночных отношений произошли существенный изменения. Так, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.
Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:
· дефицит жилья – количественный аспект;
· несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей – структурный аспект;
· несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект;
· несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект.
Средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья на одного жителя, многие семьи имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах [20]. Опыт развитых стран показывает, что для успешного решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.
Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных темпах решения жилищной проблемы свидетельствует невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.
Важным аспектом данной проблемы является несоответствие существующего жилищного фонда функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и другие параметры жилых помещений.
Отсутствие современных видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к завышенному потреблению энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в существующем жилищном фонде Росси значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно)[20]. В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими условиями.
Рассматривая вопрос о совершенствовании системы управления ЖКХ, необходимо изучить субъекты, объекты управления в жилищно-коммунальной сфере и возникающие между ними отношения.
Управление ЖКХ будем рассматривать как систему управленческих воздействий на экономические отношения между субъектами управления. Основная задача органов местного самоуправления – формирование механизма управления в жилищной сфере, позволяющего эффективно функционировать в постоянно меняющихся условиях. При этом управление как способ организации деятельности общества должно обеспечивать достижение целей (удовлетворение потребностей, в нашем случае – предоставление качественных жилищных и коммунальных услуг) при рациональном использовании имеющихся ресурсов.
Основными субъектами ЖКХ являются собственники жилья (заказчики услуг по управлению), профессиональные управленческие структуры (управляющие компании), подрядчики по ремонту и обслуживанию жилья, коммунальные предприятия - поставщики коммунальных услуг, потребители услуг (жильцы и арендаторы). Взаимоотношения участвующих в процессе управления субъектов должны строиться на принципе баланса их интересов путем заключения договоров, которые бы обеспечивали сочетание прав, обязанностей и ответственности всех участников договорных отношений, защиту прав владельцев и нанимателей жилья.
Создание эффективных рыночных механизмов управления жилой недвижимостью должно достигаться путем рационального распределения функций между всеми субъектами – участниками процесса управления, выделения функций собственника и делегирования им на конкурсной основе функций управления специализированным профессиональным организациям. В свою очередь, управляющие организации обеспечивают надлежащее использование и функционирование объектов ЖКХ собственными силами и силами сторонних организаций – подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг.
В настоящее время на местном уровне реализуются различные элементы стратегического управления, тем не менее, в этой области по-прежнему востребованы новые инструменты и методики, позволяющие, не нарушая выстроенной логики преобразований, органично дополнить и улучшить существующую систему муниципального управления.
Администрации городов должны прийти к пониманию необходимости разработки таких стратегий, ориентированных на решение проблем жилищно-коммунальной сферы.
В стратегии повышения эффективности управления ЖКХ городов должны быть зафиксированы четкие цели, задачи, определены общие условия развития этой сферы, сформулирован стратегический план действий. Неотъемлемой частью разработанной стратегии должен являться механизм мониторинга реализации стратегии на основе системы показателей. Важно, чтобы процесс планирования, установления целей и анализа был организован так, чтобы привлечь максимально широкий круг лиц – общественные организации, бизнес, население – для этого необходима активная позиция администрации города как лидера и координатора.
Стратегия повышения эффективности управления ЖКХ должна быть согласованной с общей стратегией развития города и базироваться на принципе партнерства.
Эффективно решить проблемы ЖКХ можно только реализуя политику, объединяющую различные уровни власти, предполагающую региональное и межмуниципальное партнерство, учитывающую интересы частного бизнеса и населения.
В настоящее время подобных стратегий развития ЖКХ городов разработано очень мало, в то время как такие стратегии должны являться основой для последующей разработки концепции развития ЖКХ и планов конкретных мероприятий.
Важным шагом на пути реализации стратегии развития ЖКХ города должно стать формирование взаимоувязанного пакета документов, отражающего различные этапы проработки стратегии развития, а также соответствующей многоуровневой системы показателей результативности управления, удовлетворяющей требованию системности реализации целей по уровням исполнения.
В связи с тем, что развитие коммунальной инфраструктуры является одним из важнейших факторов развития других секторов городского хозяйства, разработка стратегий повышения эффективности управления ЖКХ приобретает большое значение. Пространственное развитие города, развитие социальной сферы и транспорта должно быть увязано с развитием ЖКХ, а в целом, стратегия повышения эффективности управления ЖКХ должна быть увязана со стратегией комплексного развития города, а также региональной стратегией развития ЖКХ.
Сущность стратегии повышения эффективности управления ЖКХ города можно рассматривать в трех уровнях.
1. Стратегия повышения эффективности управления ЖКХ (в узком смысле) – выраженное документально представление о желаемом будущем состоянии ЖКХ города и о системе мер и ресурсов, используемых органами местного самоуправления для приближения этого будущего.
2. Стратегический план повышения эффективности управления ЖКХ – комплект документов, включающий собственно стратегию и блок документов по ее реализации – набор целевых программ и план мероприятий органов местного самоуправления по реализации стратегии, выражающие концепцию политики в сфере ЖКХ.
3. Механизм стратегического управления (стратегия как процесс) – система документов по стратегическому управлению, рассматриваемая в совокупности с организационными структурами и процедурами, задающими определенные, постоянно воспроизводимые схемы разработки, обсуждения стратегии и обеспечивающие реализацию стратегических целей и задач. Такой механизм предполагает, что в наличии имеются:
· система рабочих групп, семинаров, советов, постоянно работающих над переосмыслением стратегии, ее пропагандой, контролем реализации стратегического плана;
· база стратегической и точной информации, регулярно пополняемая и обновляемая за счет официальной статистики и периодических обследований, проводимых по единой методике.
Таким образом, стратегия повышения эффективности управления ЖКХ – многозначное понятие, охватывающее описание собственно стратегии, стратегического плана и механизма стратегического управления.
В настоящее время стратегический подход к развитию ЖКХ практически не применяется, существующие во многих регионах и муниципальных образованиях
Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту жилищного фонда приводит к ухудшению технического состояния жилья и нарастанию его «недоремонта». Например, четверть жилого фонда города Тюмени находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную угрозу жизни и здоровью жителей [17;18]. Имеют место случаи обрушения конструктивных элементов и элементов декора фасадов зданий.
Следует также отметить, что качество жилой среды во многом зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.
Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.
Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью. Разработанная правительством Российской Федерации реформа жилищно-коммунального хозяйства предлагает кардинально поменять представление квартиросъемщика, будущего собственника, собственника который бы относился к своему имуществу как настоящий хозяин.
Попытаемся рассмотреть проблему жилищной сферы нашего города в зависимости от формы управления на примере Муниципального унитарного предприятия «Запад» - это старейшее предприятие нашего города. На предприятии имеются 4 ЖЭУ, собственная автобаза, профессиональный коллектив. Руководитель предприятия Макаренко Сергей Иванович. Последние два года успешной деятельность предприятия назвать сложно, процент собирания денежных средств за жилищно-коммунальные услуги не дотягивает и 65%. Соответственно, своевременно не проводится текущий ремонт жилья, что на фоне изношенности инженерных систем является «бомбой замедленного действия». Речь уже не идет о таких излишках как капитальный ремонт жилого фонда за счет квартиросъемщиков. К концу 2009 года предприятие закончило процедуру банкротства.
Но так как имелась производственная база, профессиональный коллектив, Сергей Иванович Макаренко принял решение о создании управляющей компании «Запад». Куда на правах хозяев вошли более 300 многоквартирных домов таких районов как Дом обороны, Червишевский тракт, Московский тракт, ряд домов центра нашего города. Инициатива перехода в управляющую компанию лежала на «Старших по дому», «Старших по подъезду», «Управдомах» и т.д.
На сегодняшний день более 40 процентов жилого фонда предприятия прошли капитальный ремонт, процент платежей населения за услуги ЖКХ достиг 98%.
Опыт начала двадцать первого века показал, что жилой фонд находящийся в управляющих компаниях, ТСЖ, кондоминиумах стал приобретать совершенно другой вид. И это не только из-за совершенно другого качества оказываемых услуг населению, но и начала понимания населения, осмысливания происходящего. В подъездах жилых домов стали появляться цветы.
По государственной программе ветхий жилой фонд надлежало отремонтировать к концу 2012 года. Об этом сообщал Экс-президент Российской Федерации В.В. Путин в своем обращении к Федеральному собранию в 2003 г. Программа реконструкции ветхого жилого фонда начала выполнять свою функцию и в городе Тюмени, где была создана специальная «Служба заказчика» осуществляющая контроль за проведением работ подрядными организациями и вплоть до конца 2008 года превратила многие жилые кварталы бывших «хрущевок» в одну большую стройку [21].
Начало больших ремонтов пошло от центральной части города и уже подходило к окраинам, но мировой финансовый кризис, приостановивший финансовый поток федеральных денег, практически заморозил эти начинания. За 2009 год было отремонтировано не более 20-26 жилых домов, детских садов и школ, в большинстве своем это были незаконченные ремонты, где за 2008 год было уже сделано более 50-60 % объемов работ [18].
К середине 2010 года мы наблюдаем некоторое улучшение обстановки в строительной сфере, растет обьем работ в капитальных ремонтах жилого фонда, находящегося в плачевном состоянии. Как фактор улучшения остановки в сфере ЖКХ можно отметить рост заработной платы специалистов, так средний заработок сантехника в вышеупомянутой Управляющей компании «Запад» составляет 12 -17 тыс. рублей в месяц, что в 1,5 раза больше от оплаты труды в Муниципальном унитарном предприятии существовавшем ранее.
Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:
· поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);
· повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);
· совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);
· совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);
· повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).
Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.
Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:
· большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%) [18];
· заметная доля горожан является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;
· собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;
· оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде – затраты муниципалитета (без прибыли);
· ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических рычагов;
· субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;
· работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;
· приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;
· уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;
· строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.
Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:
· наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
· достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
· устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
· развитая правовая основа рыночных механизмов;
· политическая, социальная и экономическая стабильность.
К сожалению, эти условия в нашей стране пока не сложились.
Уровень жизни населения далек от средней планки. Механизмы кредитования населения буксуют, пугая обывателей высокими процентными ставками. На рынке подрядных работ процветает система откатов.
Поэтому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Жилищная сфера города – это самостоятельная сфера в системе народного хозяйства, основной целью функционирования которой является удовлетворение потребностей населения и предприятий в услугах, обеспечивающих нормальные условия жизни и работы. Эта отрасль, с одной стороны, испытывает влияние развивающихся рыночных отношений, а с другой является важным звеном системы социальной защиты населения. Это порождает серьезные проблемы и противоречия, как негативные социальные процессы и явления, ухудшение состояния жилья, качества коммунальных услуг и т.д.
В процессе написания работы выделены основные проблемы управления жилищной сферой города и предложены возможные пути решения сложившихся проблем на примере г.Тюмень. Проведен сравнительный анализ работы предприятия города в зависимости от форм управления.
На протяжении десятилетий в жилищно-коммунальной сфере господствовали экстенсивные подходы и административные методы хозяйствования, вытекающие из жестко централизованного управления и патерналистской политики государства. Жилищная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями, техническая и технологическая отсталость.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Нормативные акты:
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с изм. от 14.10.2005) // Российская газета. - 1993. - №237; СЗ РФ. - 2005. - №42. – 421 с.
2. Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" от 30.12.2004 N 210-ФЗ (в ред. от 27.12.2009)
3. Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в российской федерации" (Закон о МСУ) От 06.10.2003 N131-ФЗ
4. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 04.05.2010)
5. Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. № 1541 – 1 (в ред. от 29.11.2004г.)
6. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1 от 30.11.1994 г. (в ред. от 21.07.2005)
7. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 2 от 26.01.1996 г. (в ред. 18.07.2005)
8. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «Об утверждении Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770;
9. Постановление Правительства РФ от 19.06.2006 № 581 «О внесении изменений в Федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. 2006. № 39. Ст. 4089
9. Закон Тюменской области «О регулировании жилищных отношений в Тюменской области» Принят постановлением Тюменской областной Думы от 16.06.2000г. №1111 (в ред. от 06.10.2005г.)
10. Правила и нормы технической эксплуатации жилтщного фонда. – Москва: Омега-Л, 2007. – 136 с.
Научная литература
11. Додатко, Т. Реформа жилищно- коммунального комплекса/ Т.Додатко, В.Пчелкин, Л.Арцишевский //Экономист. - 2005. - № 8 – С. 55 – 68.
12. Иванов, В.В. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие/ В.В.Иванов, А.Н.Коробова. - М.: Инфра-М, 2002. – 308 с.
13. Крылов, В.А. Формирование и развитие рынка жилищно-коммунальных услуг / В.А. Крылов, А.Г. Мокроносов. – Екатеринбург.: Издательство Екатеринбург, 2000. - 307 с.
14. Овсянко, Д.М. Административное право: Учебное пособие / Д.М.Овсянко; под ред. проф. Г.А. Туманова. – М.: Юристъ, 2006. – 448 с.
15. Чернышов, Л.Н. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы, перспективы / Л.Н.Чернышов. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996г. - 256 с.
16. Ягодина, Л.П. Некоторые проблемы установления административной ответственности в сфере жилищно-коммунального хозяйства / Л.П. Ягодина // Административное право и процесс. - 2007. - № 3. С. 65-70.
Электронные ресурсы:
17. https://www.tyumen-city.ru/
18. https://www.tyumen.ru/
19. https://www.admtyumen.ru/
20. https://www.gkh-reforma.ru/
21. https://www.newsprom.ru/