Введение
Цель выполнения курсовой работы - приобретение навыков по практической оценке стоимости объектов недвижимости при ее массовой (кадастровой) оценке.
В процессе данной работы была использована реальная рыночная информация по стоимости объектов недвижимости г. Москва. Данная информация обработана с использованием методов математической статистики и прикладных компьютерных программ в среде MS EXCEL.
Задача курсовой работы - построить математическую модель кадастровой оценки недвижимости для жилых многоквартирных домов г. Москва на текущую дату. В курсовой работе также решаются следующие задачи:
– сбор и анализ рыночной информации по ценам продаж жилой недвижимости в г. Москва;
– выявление ценообразующих факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на формирование цены;
– выбор экономической регрессионной модели оценки и проведение оцифровки исходной экспериментальной выборки;
– проведение расчета параметров модели оценки стоимости;
– проведение анализа полученных результатов;
– оценка качества регрессионной модели оценки.
В процессе выполнения работы необходимо научиться:
– самостоятельно собирать и обрабатывать исходную рыночную информацию, представленную в открытых источниках;
– выявлять ценообразующие факторы;
– формировать экспериментальные выборки цен предложений;
– оцифровывать качественную информацию по объектам недвижимости;
– обрабатывать исходную информацию методами математической статистики;
– проводить анализ полученных результатов отчета с учетом экономического содержания входных и выходных параметров модели;
– строить регрессионные модели кадастровой оценки недвижимости и оценивать их точность.
1
Теоретические положения в массовой оценке стоимости недвижимости
Понятие современной массовой (кадастровой) оценки стоимости объектов недвижимости
Массовая оценка стоимости недвижимости (англ. real estate appraisal by mass methods) - систематическая оценка стоимости групп объектов недвижимости на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Стимулом для развития МОСН как научной дисциплины послужила необходимость достижения единообразия и согласованности результатов при определении налоговой базы для целей налогообложения недвижимости в 30-е гг. в США. В России МОСН развивается с начала 90-х гг. в связи с появлением и развитием рынка недвижимости и подготовкой к введению налога на недвижимость. Массовая оценка при оценке стоимости земли оформилась как самостоятельное направление. В отличие от индивидуальной оценки МОСН требует разработки модели расчета стоимости, способной имитировать действие факторов спроса и предложения на обширной территории. При МОСН задачей оценщика является выделение типичных характеристик объекта недвижимости, присущих данному классу объектов, и объяснение колебаний цен на объекты различиями в значениях этих характеристик, тогда как при индивидуальной оценке обоснование результата строится на анализе особенностей объекта и его отличий от аналогов. Конечная цель работ по МОСН - проведение переоценки всех объектов недвижимости, расположенном в данном административно-территориальном образовании, по единой методике, разработанной на основе анализа рынка с применением статистических методов (компьютерных методов оценки).
При создании системы МОСН оценку начинают с анализа рынка, а к планированию и организации работ по оценке возвращаются несколько раз, по мере накопления опыта пробного осуществления всех последующих этапов. Разработка модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. При необходимости отразить различия в формировании стоимости разных видов объектов разрабатывают несколько моделей, используют разные методы оценки. Модель представляет собой формулу, в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретную дату (зависимая переменная, или функция); в правой - математическое выражение, описывающее зависимость стоимости от ряда характеристик объекта (выражаемых переменными модели). Исходя из анализа рынка, объема и содержания информации, выбирают метод оценки и общий вид модели (аддитивную, мультипликативную или гибридную). Аддитивную (сложение) и мультипликативную (умножение) простые модели применяют для описания слабо развитого рынка, где не проявляются нелинейные тенденции, они достаточно логичны и устойчивы. Гибридная (сложная) модель оптимальна для описания рынка недвижимости с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от характеристик объектов. Отладка (калибровка) модели позволяет определить непосредственное влияние характеристик на стоимость, которое отражается значениями коэффициентов при переменных. Одна из главных процедур калибровки - процедура адаптивной оценки (метод обратной связи). Она базируется на итеративном (повторяемом до достижения заданного уровня) подборе коэффициентов на основе минимизации суммы всех отклонений прогнозных значений стоимости от заданных рыночных.
Проверка модели, контроль качества результатов оценки и доработка модели - важнейшие этапы. Оценки, полученные по моделям, сравнивают с реальными ценами продаж данного рынка и исследуют соотношения. Для уточнения модели оценщик анализирует отклонения, выезжая на объекты. При этом выясняют причины значимых расхождений, выделяют факторы, «недоучтенные» или «переоцененные» моделью, вносят необходимые поправки. Проверка может осуществляться: в несколько приемов, до момента достижения необходимой точности модельной оценки по модели на представительной выборке объектов; статистическими, а также экспертным методом, позволяющим компенсировать недостаточное количество или качество исходной информации по рыночным сделкам. В результате проверки делают вывод о целесообразности дальнейшего совершенствования модели (в зависимости от выделенного бюджета и требуемой точности оценки). При этом могут быть вычленены уникальные объекты (группы объектов) и определена процедура их оценки.
В дополнение к выбранной модели (моделям) в методике МОСН могут использоваться таблицы поправок на нестандартные особенности, применяемых к отдельным объектам или группам объектов. В правовом отношении порядок обжалования оценки и ее методика должен быть установлен нормативными актами органов власти, к компетенции которых относится налог, для определения налоговой базы которого используется МОСН. Применение аналитических компьютерных методов оценки приводит к значительному сокращению сроков работ, трудозатрат и экономии бюджета при обеспечении заданной точности оценки. МОСН используют для целей налогообложения, повышения эффективности управления недвижимостью, определения ее залоговой стоимости, оценки портфелей инвестиций в недвижимость и др.