2. Сбор и анализ рыночной информации по ценам предложений в определенном муниципальном образовании.
. Зонирование территорий города.
. Выявление ценообразующих факторов, оказывающих влияние на формирование цены.
. Выбор экономической регрессионной модели оценки и проведение оцифровки исходной экспериментальной выборки.
. Проведение расчета параметров модели оценки стоимости.
. Анализ полученных результатов.
. Оценка качества регрессионной модели оценки. Если качество модели удовлетворяет требованиям, то модель описывается и делается заключение, в противном случае производится возврат к п. 2.
2.
Массовая (кадастровая) оценка стоимости объектов жилого назначения в многоквартирных домах в г. Москва.
Таблица 1 - Экспериментальная выборка
| № наблюдения | Район | Адрес | этаж | кол-во комнат | площадь | цена за кв.метр,руб | примечание |
| хорошево-мневники | генерала глаголева ул., 3 | 5-ти этажный кирпичный дом, хороший ремонт | |||||
| хорошево-мневники | бульвар Генерала Карбышева, 34 | 141 112 | 5-ти этажный блочный дом | ||||
| хорошево-мневники | улица Демьяна Бедного, 4а | 169 184 | 12-ти этажный панельный дом, косметический ремонт | ||||
| хорошево-мневники | улица Демьяна Бедного, 11 | 142 120 | 5-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | бульвар Генерала Карбышева, 27 | 142 155 | 14-ти этажный блочный дом | ||||
| хорошево-мневники | бульвар Генерала Карбышева, 28 | 147 500 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | проспект Маршала Жукова, 62б | 145 217 | 12-ти этажный панельный дом, балкона нет | ||||
| хорошево-мневники | улица Демьяна Бедного, 15 | 152 728 | 14-ти этажный панельный дом, лоджия | ||||
| хорошево-мневники | бульвар Генерала Карбышева, 1 | 187 500 | 14-ти этажный кирпичный дом, хороший ремонт | ||||
| хорошево-мневники | проспект Маршала Жукова, 79 | 151 112 | 12-ти этажный блочный дом | ||||
| хорошево-мневники | улица Демьяна Бедного, 10 | 156 667 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | улица Демьяна Бедного, 14а | 147 273 | 16-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | генерала глаголева улица, 17 | 153 405 | 17-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | улица Демьяна Бедного, 14к1 | 137 778 | 5-ти этажный кирпичный дом,балкона нет | ||||
| хорошево-мневники | проспект Маршала Жукова, 62в | 147 223 | 17-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | бульвар Генерала Карбышева, 27 | 157 500 | 14-ти этажный блочный дом | ||||
| хорошево-мневники | проспект Маршала Жукова, 47 | 149 231 | 17-ти этажный панельный дом, балкона нет | ||||
| хорошево-мневники | бульвар Генерала Карбышева, 36 | 152 858 | 14-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | генерала глаголева улица, 23к1 | 158 032 | 14-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | бульвар Генерала Карбышева, 17 | 148 718 | 14-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | бульвар Генерала Карбышева, 42 | 150 000 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | проспект Маршала Жукова, 11к2 | 151 257 | 16-ти этажный панельный дом,лоджия | ||||
| хорошево-мневники | генерала глаголева улица, 19 | 144 063 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | улица Демьяна Бедного, 14а | 155 926 | 16-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | улица Демьяна Бедного, 9 | 176 481 | 9-ти этажный панельный дом, хороший ремонт | ||||
| хорошево-мневники | проспект Маршала Жукова, 56 | 150 000 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | генерала глаголева улица, 17 | 149 566 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | улица Демьяна Бедного, 15 | 155 661 | 14-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | улица Демьяна Бедного, 28 | 144 445 | 5-ти этажный кирпичный дом | ||||
| хорошево-мневники | генерала глаголева улица, 17 | 155 958 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| хорошево-мневники | бульвар Генерала Карбышева, 15 | 169 626 | 22-х этажный монолитный дом, 2 лоджии | ||||
| хорошево-мневники | бульвар Генерала Карбышева, 13 | 166 667 | 22-х этажный монолитный дом, 2 лоджии | ||||
| хорошево-мневники | генерала глаголева улица, 1 | 147 223 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Рогова, 42 | 181 555 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | Новощукинская улица, 7 | 179 015 | 12-ти этажный панельный дом, балкона нет | ||||
| щукино | улица Маршала Рыбалко, 8 | 182 455 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | Шенкурский проезд, 8 | 176 250 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Рогова, 58 | 185 834 | 9-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Маршала Рыбалко, 15 | 181 875 | 9-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Рогова, 41а | 175 239 | 12-ти этажный панельный дом, балкона нет | ||||
| щукино | улица Академика Бочвара, 6а | 220 750 | 9-ти этажный панельный дом, хороший ремонт | ||||
| щукино | Новощукинская улица, 17б | 174 604 | 9-ти этажный панельный дом, балкона нет | ||||
| щукино | улица Рогова, 36 | 183 750 | 14-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Академика Бочвара, 21 | 180 307 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Академика Бочвара, 14 | 183 847 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | Авиационная улица, 8 | 178 036 | 5-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | Авиационная улица, 23б | 185 000 | 16-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Академика Бочвара, 82 | 189 474 | 22-х панельный дом | ||||
| щукино | улица Академика Бочвара, 12а | 184 445 | 9-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Маршала Рыбалко, 15 | 183 581 | 9-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Рогова, 26 | 178 889 | 14-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Академика Бочвара, 3б | 174 000 | 9-ти этажный панельный дом, балкона нет | ||||
| щукино | улица Академика Бочвара, 9а | 173 914 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Рогова, 38 | 188 149 | 12-ти этажный панельный дом, лоджия | ||||
| щукино | Авиационная улица, 23 | 173 334 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Рогова, 3 | 179 190 | 12-ти этажный кирпично-монолитный дом | ||||
| щукино | улица Маршала Рыбалко, 13 | 172 975 | 16-ти этажный панельный дом, балкона нет | ||||
| щукино | Новощукинская улица, 17б | 174 604 | 9-ти этажный панельный дом, балкона нет | ||||
| щукино | улица Рогова, 48а | 182 858 | 9-ти этажный блочный дом | ||||
| щукино | улица Академика Бочвара, 92 | 187 180 | 22-х этажный панельный дом, балкона нет | ||||
| щукино | улица Маршала Рыбалко, 8 | 218 500 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Академика Бочвара, 23в | 174 280 | 9-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | Новощукинская улица, 17 | 183 133 | 12-ти этажный панельный дом,лоджия | ||||
| щукино | улица Маршала Рыбалко, 6 | 182 500 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | улица Академика Бочвара, 3б | 180 996 | 9-ти этажный панельный дом | ||||
| щукино | Авиационная улица, 9 | 178 975 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Исаковского, 5к1 | 223 143 | 24-х этажный кирпично-монолитный дом, лоджия | ||||
| строгино | улица Кулакова, 91 | 190 257 | 14-ти этаэный панельный дом | ||||
| строгино | улица Маршала Катукова, 1 | 179 575 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Исаковского, 2 | 180 852 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Исаковского, 12к1 | 185 000 | 16-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Маршала Катукова, 20 | 175 000 | 16-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Исаковского, 5к3 | 189 494 | 17-ти этажный монолитный дом | ||||
| строгино | улица Исаковского, 5к4 | 218 610 | 24-х этажный кирпично-монолитный дом, лоджия, хороший ремонт | ||||
| строгино | Твардовского улица, 5/14 | 193 847 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Маршала Катукова, 3а | 185 715 | 9-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | Строгинский бульвар, 22 | 179 445 | 16-ти этажный панельный дом, балкона нет | ||||
| строгино | Строгинский бульвар, 38 | 223 892 | 22-х этажный кирпично-монолитный дом, хороший ремонт | ||||
| строгино | Твардовского улица, 4к2 | 188 422 | 16-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Маршала Катукова, 11к3 | 221 184 | 24-х этажный панельный дом, хороший ремонт | ||||
| строгино | Твардовского улица, 10 | 185 793 | 16-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Маршала Катукова, 9к3 | 217 895 | 10-ти этажный панельный дом, хороший ремонт | ||||
| строгино | Таллинская улица, 18 | 220 936 | 5-ти этажный монолитный дом, хороший ремонт | ||||
| строгино | улица Исаковского, 12к1 | 179 323 | 16-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Исаковского, 5к1 | 190 910 | 25-ти этажный монолитно-кирпичный дом, хороший ремонт | ||||
| строгино | улица Исаковского, 7к1 | 180 910 | 19-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | Твардовского улица, 14 | 189 812 | 14-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Исаковского, 9к2 | 193 683 | 14-ти этажный монолитный дом | ||||
| строгино | улица Исаковского, 6 | 180 000 | 16-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Маршала Катукова, 18 | 190 378 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | Таллинская улица, 4 | 181 786 | 22-х этажный панельный дом, лоджия | ||||
| строгино | улица Маршала Катукова, 11к3 | 193 334 | 24-х этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Кулакова, 97к2 | 16-ти этажный панельный дом | |||||
| строгино | улица Кулакова, 85 | 214 546 | 24-х этажный кирпично-монолитный дом, хороший ремонт | ||||
| строгино | Твардовского улица, 14 | 184 815 | 14-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Маршала Катукова, 7 | 189 474 | 24-х этажный панельный дом | ||||
| строгино | Строгинский бульвар, 5к1 | 193 104 | 20-ти этажный монолитный дом, 2 балкона | ||||
| строгино | улица Исаковского, 8/2 | 183 244 | 16-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Исаковского, 2 | 183 830 | 12-ти этажный панельный дом | ||||
| строгино | улица Исаковского, 5к1 | 190 000 | 17-ти этажный панельный дом |
|
|
|
|
|
|
Таблица 2 - Оцифровка собранной информации
| район щукино | Район строгино | 5эт. Дом | 9-12эт.дом | более 12 эт. | 1 или последний этаж | Срединный этаж | 1-комн. | 2-комн. | улучшенная отделка | обычная отделка | цена |
| 141 112 | |||||||||||
| 169 184 | |||||||||||
| 142 120 | |||||||||||
| 142 155 | |||||||||||
| 147 500 | |||||||||||
| 145 217 | |||||||||||
| 152 728 | |||||||||||
| 187 500 | |||||||||||
| 151 112 | |||||||||||
| 156 667 | |||||||||||
| 147 273 | |||||||||||
| 153 405 | |||||||||||
| 137 778 | |||||||||||
| 147 223 | |||||||||||
| 157 500 | |||||||||||
| 149 231 | |||||||||||
| 152 858 | |||||||||||
| 158 032 | |||||||||||
| 148 718 | |||||||||||
| 150 000 | |||||||||||
| 151 257 | |||||||||||
| 144 063 | |||||||||||
| 155 926 | |||||||||||
| 176 481 | |||||||||||
| 150 000 | |||||||||||
| 149 566 | |||||||||||
| 155 661 | |||||||||||
| 144 445 | |||||||||||
| 155 958 | |||||||||||
| 169 626 | |||||||||||
| 166 667 | |||||||||||
| 147 223 | |||||||||||
| 181 555 | |||||||||||
| 179 015 | |||||||||||
| 182 455 | |||||||||||
| 176 250 | |||||||||||
| 185 834 | |||||||||||
| 181 875 | |||||||||||
| 175 239 | |||||||||||
| 220 750 | |||||||||||
| 174 604 | |||||||||||
| 183 750 | |||||||||||
| 180 307 | |||||||||||
| 183 847 | |||||||||||
| 178 036 | |||||||||||
| 185 000 | |||||||||||
| 189 474 | |||||||||||
| 184 445 | |||||||||||
| 183 581 | |||||||||||
| 178 889 | |||||||||||
| 174 000 | |||||||||||
| 173 914 | |||||||||||
| 188 149 | |||||||||||
| 173 334 | |||||||||||
| 179 190 | |||||||||||
| 172 975 | |||||||||||
| 174 604 | |||||||||||
| 182 858 | |||||||||||
| 187 180 | |||||||||||
| 218 500 | |||||||||||
| 174 280 | |||||||||||
| 183 133 | |||||||||||
| 182 500 | |||||||||||
| 180 996 | |||||||||||
| 178 975 | |||||||||||
| 223 143 | |||||||||||
| 190 257 | |||||||||||
| 179 575 | |||||||||||
| 180 852 | |||||||||||
| 185 000 | |||||||||||
| 175 000 | |||||||||||
| 189 494 | |||||||||||
| 218 610 | |||||||||||
| 193 847 | |||||||||||
| 185 715 | |||||||||||
| 179 445 | |||||||||||
| 223 892 | |||||||||||
| 188 422 | |||||||||||
| 221 184 | |||||||||||
| 185 793 | |||||||||||
| 217 895 | |||||||||||
| 220 936 | |||||||||||
| 179 323 | |||||||||||
| 190 910 | |||||||||||
| 180 910 | |||||||||||
| 189 812 | |||||||||||
| 193 683 | |||||||||||
| 180 000 | |||||||||||
| 190 378 | |||||||||||
| 181 786 | |||||||||||
| 193 334 | |||||||||||
| 214 546 | |||||||||||
| 184 815 | |||||||||||
| 189 474 | |||||||||||
| 193 104 | |||||||||||
| 183 244 | |||||||||||
| 183 830 | |||||||||||
| 190 000 |
Примем, что в качестве базового объекта - однокомнатная квартира в районе Щукино, в доме с 9-12 этажей, с обычной отделкой, расположенной не на 1 или последнем этаже.
кадастровый оценка стоимость недвижимость
Таблица 3 - Обозначения ценообразующих факторов
| наименование | обозначение | значение |
| хорошево-мневники | а1 | наличие=1, отсутствие = 0 |
| щукино | отсутствует | базовое |
| строгино | а2 | наличие=1, отсутствие = 0 |
| 5эт. Дом | а3 | наличие=1, отсутствие = 0 |
| 9-12эт. Дом | отсутствует | базовое |
| более 12 эт. | а4 | наличие=1, отсутствие = 0 |
| 1 или последний эт. | а5 | наличие=1, отсутствие = 0 |
| срединный этаж | отсутствует | базовое |
| 1-комн. | отсутствует | базовое |
| 2-комн. | а6 | наличие=1, отсутствие = 0 |
| улучшенная отделка | а7 | наличие=1, отсутствие = 0 |
| обычная отделка | остутствует | базовое |
Таблица 4 - Усеченная оцифрованная информация