ПОНЯТИЕ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
Ограниченные вещные права являются производными от права собственности. Они могут возникнуть только в том случае, когда право собственности на вещь уже возникло, когда вещь уже присвоена определенным лицом. Как и право собственности, ограниченные вещные права обладают всеми необходимыми признаками вещного права, которые позволяют отграничить их от обязательственных прав. Права лиц, не являющихся собственниками, т.е. ограниченные вещные права, представляют собой право на чужую вещь. При этом им присущи такие признаки, как право следования и абсолютный характер защиты.(Б.М. Гонгало)
Ограниченные вещные права предоставляют законную возможность одному лицу в том или ином отношении использовать вещь, принадлежавшую другому лицу, т.е. чужую вещь, независимо от согласия (воли) собственника вещи (Е.А. Суханов).
Итак, право собственности – это важнейшее вещное право, но не единственное. Вещные права (ограниченные) возникли под воздействием потребностей экономического оборота. Институт права собственности является важнейшей составной частью подотрасли гражданского права – вещного права.
Признаки ограниченных вещных прав повторяют признаки вещных прав вообще, в том числе и права собственности, но имеют и свои особенности.
В учебной литературе отмечены следующие признаки ограниченных вещных прав - вещные права:
1) устанавливают хотя и ограниченное содержанием соответствующего права, но непосредственное господство лица над вещью (а не над поведением другого, обязанного лица, что характерно для обязательственных прав);
2) носят абсолютный характер;
3) защищаются с помощью вещно-правовых исков (т.е. пользуются абсолютной правовой защитой против всех третьих лиц);
4) имеют объектом индивидуально-определенной вещи (Е.А.Суханов).
К числу других признаков ограниченных вещных прав можно отнести:
1) производный и зависимый от права собственности характер;
2) вещные права, как и другие абсолютные права, устанавливаются
независимо от воли пассивных обязанных субъектов. Управомоченный субъект вещного права состоит в абсолютном правоотношении с неопределенным кругом обязанных лиц, обязанности которых носят пассивный характер.
3) право следования. Ограниченное вещное право следует за вещью при переходе права собственности на вещь от одного лица к другому.
Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать абсолютное субъективное гражданское право, зарегистрированное в установленном законом порядке, заключающееся в возможности непосредственно использовать в границах, определенных законом, чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах, не прибегая к содействию собственника (Е.А.Суханов, А.И. Масляев).
ВИДЫОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации содержится примерный перечень ограниченных вещных прав и некоторые правила, направленные на их регулирование. В частности, к ним относятся: право пожизненного владения земельным участком (ст. 265 ГК); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК); сервитуты (ст. ст. 274, 277 ГК); право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК) и право оперативного управления (ст. 296 ГК).
Законом к вещным правам отнесены:
1. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК).
2. Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК).
3. Право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 602 ГК, ст. 34 ЖК).
4. Право членов ЖСК (ЖК), дачного, гаражного или иного потребительского кооператива на квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, до приобретения на них права собственности в порядке п. 4 ст. 218 ГК (Е.А. Суханов называет это право не вещным, а корпоративным).
5. Право добросовестного фактического владельца открыто и непрерывно владеющего имуществом как своим (п. 2 ст. 234 ГК). (По мнению Е.А Суханова невозможно появление ограниченного вещного права в отношении вещи, имеющей только фактического владельца).
6. Право учреждения по самостоятельному распоряжению доходами
и имуществом, полученными от приносящей доходы деятельности (п. 2 ст. 298 ГК).
7. Право удержания (ст. 359, 360 ГК).
8. Право залога (ст. 334 ГК).
9. Право застройки чужого земельного участка (ст.263 ГК) (аналог
римского суперфиция) заключается в возможности возведения на нем зданий, сооружений и других объектов недвижимости (Л.В. Щенникова).
Думаю, лучше всего раскрыть виды ограниченных вещных прав через тот перечень, который указан в законопроекте.
В ст. 223 (в редакции законопроекта) содержится закрытый перечень ограниченных вещных прав, большинство из которых отсутствует в действующем ГК РФ (ст. 216). Указанный перечень включает в себя следующие ограниченные вещные права: право постоянного землевладения (гл. 20 в редакции законопроекта); право застройки (гл. 20.1); сервитут (гл. 20.2); право личного пользовладения (гл. 20.3); ипотека (гл. 20.4); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5); право вещной выдачи (гл. 20.6); право оперативного управления (гл. 20.7); право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1). Стоит отметить, что проект (п. 3 ст. 224) содержит норму, в соответствии с которой основанием возникновения любого ограниченного вещного права является договор (договор об установлении вещного права).
Право постоянного землевладения (эмфитевзис) представляет собой право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, личного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (ст. 299 ГК РФ в редакции законопроекта). Право постоянного землевладения является бессрочным, но может быть установлено и на определенный срок (не менее 50 лет). По общему правилу основанием возникновения права постоянного землевладения будет служить договор об установлении данного вещного права, заключаемый с собственником земельного участка. Указанное вещное право (как все иные вещные права на недвижимость) подлежит государственной регистрации. При этом в ЕГРП вносятся сведения о целях использования земельного участка, о плате за право постоянного землевладения, о сроке права постоянного землевладения, если такой срок будет предусмотрен договором (ст. 299.2 ГК РФ в редакции законопроекта). Согласно ст. 299.5 ГК РФ (в редакции законопроекта) субъект права постоянного землевладения вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом.
Правом застройки признается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (ст. 300 ГК РФ в редакции законопроекта). Право застройки возникает на основании договора об установлении данного вещного права, заключаемого с собственником земельного участка, подлежит государственной регистрации и устанавливается бессрочно либо на срок не менее 30 и не более 100 лет. Особенность правового режима права застройки земельного участка заключается в том, что данное вещное право может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог возведенного на нем на основании права застройки здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП.
Согласно ст. 301 ГК РФ (в редакции законопроекта) земельный участок, здание или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение, в том числе не завершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора между ними - судом.
В отличие от права постоянного землевладения и права застройки некоторые правила о сервитуте содержатся в действующем ГК РФ (ст. 274 - 277). Законопроект развивает положения о сервитутах и вводит в текст ГК РФ новые правила, касающиеся платы за сервитут (ст. 301.2), множественности сервитутов (ст. 301.3), а также устанавливает и регулирует различные виды сервитутов: сервитут перемещения, строительные сервитуты, сервитут мелиорации, горный сервитут, коммунальный сервитут (ст. 301.6 - 301.10). Сервитут не лишает собственника служащей вещи владения и распоряжения ею и по общему правилу является бессрочным. Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника служащей вещи возможности использовать ее по назначению либо затрудняет ее использование настолько, что служащая вещь утрачивает свое назначение. Также сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц.
На собственнике господствующей вещи лежит обязанность вносить плату за сервитут собственнику служащей вещи. Размер платы за сервитут определяется договором об установлении сервитута, а в соответствующих случаях - судом и подлежит указанию в ЕГРП. В качестве исключения из общего правила договором об установлении сервитута, не связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрено, что сервитут является безвозмездным.
Служащая вещь может быть обременена несколькими сервитутами (множественность сервитутов). В этом случае, если иное не установлено соглашением собственников вещей, связанных сервитутами, при осуществлении нескольких однородных сервитутов в отношении одной служащей вещи все сервитуты должны осуществляться одним и тем же способом и при том обязательном условии, что это не приведет к невозможности осуществления одного или некоторых сервитутов.
Установление сервитута перемещения обеспечивает право прохода, право прогона скота или право проезда через земельный участок или другую служащую вещь.
Строительные сервитуты - сервитут стройки или сервитут опоры могут устанавливаться в случаях, когда строительство, капитальный ремонт невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта недвижимости.
Сервитут мелиорации позволяет собственнику господствующего земельного участка осуществлять отвод или подвод грунтовых или поверхностных вод, вод от наземных или подземных источников при необходимости осушения или обводнения земельного участка.
Горный сервитут может быть установлен в отношении земельного участка, расположенного над площадями залегания полезных ископаемых или иного служащего земельного участка, необходимого для использования участка недр (господствующая вещь).
Целью установления коммунального сервитута является создание, размещение, эксплуатация, ремонт и реконструкция линейных объектов: водопроводов, газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, сетей и иных сооружений связи и т.п.
Такое ограниченное вещное право на недвижимое имущество, как право личного пользовладения (узуфрукт), может быть предоставлено собственником соответствующей недвижимости гражданину или некоммерческой организации. Это право не может быть передано другому лицу в порядке универсального правопреемства или по сделке (ст. 302 ГК РФ в редакции законопроекта). Основанием возникновения права личного пользовладения является соглашение между собственником недвижимой вещи и пользовладельцем. К числу основных обязанностей пользовладельца (помимо внесения платы за пользовладение) относится обязанность содержать за свой счет обремененную правом личного пользовладения вещь надлежащим образом, не допуская ее ухудшения, и нести все издержки по ее содержанию.
Так, в п. 1 ст. 305.2 ГК РФ (в редакции законопроекта) предусмотрена возможность установления прававещной выдачи договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением. Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни гражданина, имеющего это право, или на иной срок, но не более чем на 100 лет (п. 1 ст. 305.3 ГК РФ в редакции законопроекта). Если в договоре ренты или в договоре пожизненного содержания с иждивением, на основании которого устанавливается это ограниченное вещное право, не указан срок права вещной выдачи, такое право, принадлежащее гражданину, считается установленным на срок его жизни.
В законопроекте нашел отражение принципиально новый подход к правовому регулированию залоговых правоотношений в форме ипотеки (гл. 20.4 в редакции законопроекта). Если залог в целом сохраняет свою обязательственно-правовую природу и нормы об этом способе обеспечения исполнения обязательств, как и прежде, расположены в разделе III "Общая часть обязательственного права" ГК РФ (§ 3 гл. 23), то правила об ипотеке помещены в разделе II "Вещное право", поскольку сама и потека теперь будет урегулирована в качестве ограниченного вещного права. Что же касается норм о залоге, то они будут применяться к ипотеке лишь субсидиарно.
В силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки (ст. 303 в редакции законопроекта).
Законопроектом предусмотрено два вида ипотеки: акцессорная ипотека, при которой залоговое право устанавливается на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства, и независимая ипотека, при которой такие данные не указываются, при том условии, что в договоре ипотеки будут определены предельная сумма, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения его требований, а также срок существования залогового права. Предметом ипотеки может служить не только собственно недвижимая вещь, но и право постоянного землевладения или право застройки.
Законопроектом предусмотрены особенности правового регулирования ипотеки применительно к отдельным видам заложенного имущества: здания (сооружения), земельного участка, права постоянного землевладения или права застройки, жилых и нежилых помещений (ст. 303.5 - 303.8 ГК РФ в редакции законопроекта).
Право приобретения чужой недвижимой вещи, лицо - обладатель этого права имеет исключительное перед другими лицами право на приобретение этой вещи в свою собственность. Право приобретения чужой недвижимой вещи обременяет ее и следует за вещью. В случае перехода права собственности на недвижимую вещь к иному лицу к такому лицу переходят и все права и обязанности перед субъектом права приобретения чужой недвижимой вещи. Максимальный срок действия права приобретения чужой недвижимой вещи составляет не более чем 10 лет, конкретный срок устанавливается соглашением между субъектом права приобретения чужой недвижимой вещи и ее собственником. По общему правилу право приобретения чужой недвижимой вещи предоставляется безвозмездно, по соглашению сторон может быть предусмотрено, что это вещное право предоставляется за плату (ст. 304 ГК РФ в редакции законопроекта). Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у лица на основании его договора с собственником недвижимой вещи и подлежит государственной регистрации в качестве обременения этой вещи,
Под правом вещной выдачи понимается такое вещное право, которое дает его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере, а в случае неполучения такого предоставления - распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Право вещной выдачи может быть установлено и в отношении доли в праве собственности на недвижимую вещь. Основанием возникновения права вещной выдачи является договор об установлении этого вещного права, заключенный между собственником вещи и лицом, являющимся субъектом права вещной выдачи. Установленных законом, право вещной выдачи может возникнуть и по другим основаниям, например, в случае, когда находящуюся в общей собственности недвижимую вещь невозможно разделить в натуре, она может быть передана одному из собственников с установлением права вещной выдачи для другого собственника (ст. 305 ГК РФ в редакции законопроекта). Важно подчеркнуть, что установление права вещной выдачи может быть предусмотрено также известными договорами ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 305.2 ГК РФ в редакции законопроекта). По общему правилу право вещной выдачи, принадлежащее физическому лицу, считается установленным на срок его жизни (иное может быть предусмотрено договором об установлении права вещной выдачи).
Сфера применения права оперативного управления, которое в настоящее время предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям (ст. 296 ГК РФ в действующей редакции), значительно расширится. Во-первых, в связи с упразднением права хозяйственного ведения в соответствии с законопроектом государственные и муниципальные унитарные предприятия теперь также будут признаны субъектами права оперативного управления. Речь идет, по сути, об особой разновидности права оперативного управления, включающего в свое содержание правомочие по самостоятельному (без согласия собственника) распоряжению движимым имуществом (ст. 306.3 ГК РФ в редакции законопроекта). Во-вторых, согласно переходным положениям к законопроекту действие права оперативного управления теперь будет распространяться и на земельные участки, которые в настоящее время принадлежат государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям на законном основании, например на праве постоянного (бессрочного) пользования, в силу договора аренды и т.п. Со дня введения в действие соответствующих положений законопроекта все ранее заключенные государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями с собственниками их имущества договоры аренды земельных участков и иных движимых и недвижимых вещей будут считаться прекращенными.
И наконец, правом ограниченного владения земельным учас тком (ст. 297.1 ГК РФ в редакции законопроекта) наделяется (в силу закона и без государственной регистрации) всякий собственник здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, на тот случай, когда он не имеет иного вещного права на этот земельный участок или договора с собственником земельного участка. Собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, может владеть, пользоваться и распоряжаться зданием (сооружением) по своему усмотрению, в том числе его сносить или реконструировать, при условии, что это не противоречит условиям пользования земельным участком. Право ограниченного владения земельным участком сохраняет силу до приобретения собственником здания (сооружения) полноценного вещного или обязательственного права на земельный участок.
Как можно видеть, закрытый перечень ограниченных вещных прав не включает в себя такие ограниченные права на земельные участки, как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. В соответствии с переходными положениями к законопроекту (с учетом результата рассмотрения поправок ко второму чтению) обладатели данных вещных прав с момента введения в силу соответствующего федерального закона будут признаны субъектами права постоянного землевладения в отношении занимаемых ими земельных участков.