Республика Молдова в целом восприняла титульную систему регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с ч. (1) ст. 290 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации. Тем самым признается, что одного свободного волеизъявления лица, направленного на установление, изменение или прекращение вещного права на недвижимое имущество недостаточно, необходим также факт его публичного признания. Публичное признание вещного права достигается посредством его регистрации в реестре недвижимого имущества. Согласно ч. (1) ст. 499 ГК, вещные права на недвижимость, подлежащие регистрации в соответствии с законом, приобретаются как между сторонами, так и по отношению к третьим лицам только путем регистрации их установления либо перехода в реестре недвижимого имущества на основании взаимного согласия сторон.
Регистрации в реестре недвижимого имущества подлежат вещные, шире - имущественные права, связанные с недвижимой вещью. В частности, в реестре недвижимого имущества регистрируются: право частной собственности и частной сферы публичной собственности, право общей совместной и общей долевой собственности, узуфрукт, право проживания, суперфиций, сервитут, обременяющий объект недвижимого имущества, ипотека, право пользования, концессия, хозяйственное ведение, имущественный наем. Регистрации подлежат договоры об инвестициях в строительство. Регистрация осуществляется в отношении фактов случайной гибели или уничтожения (сноса) недвижимого имущества. Закон допускает возможность регистрации прав на будущие строения. Особый порядок предусмотрен для регистрации прав, приобретенных путем приобретательной давности в отношении недвижимости. В особом порядке осуществляется также регистрация права собственности на земельный участок, приобретенный путем естественного присоединения к недвижимости.
В отступлении от общего принципа, в соответствии с которым действительность вещных прав связана с их регистрацией, законом предусмотрено, что право собственности на объект недвижимого имущества публично признается без регистрации в реестре недвижимого имущества, если оно возникло:
• из права наследования в силу установления фактического господства над объектом наследуемого права;
• путем присоединения объекта к недвижимой вещи;
• путем принудительной продажи в случаях и порядке, предусмотренном действующим законодательством;
• на основании нормативного акта;
• путем экспроприации;
• на основании судебного решения.
Право собственности, установленное в отступление от общего принципа возникновения вещных прав с момента регистрации, действует для лица, в пользу которого оно возникло, однако третьим лицам оно может быть предъявлено только при условии ее регистрации в реестре недвижимого имущества (ст. 371 Закона «О кадастре недвижимого имущества»). Так, наследник, вступивший в наследство, считается принявшим наследство с момента его открытия, но распорядиться унаследованным недвижимым имуществом он может, лишь зарегистрировав право собственности на свое имя.
Регистрации подлежит не только установление, но и прекращение вещного права. Вещные права утрачиваются либо прекращаются только при их исключении из реестра недвижимого имущества с согласия обладателя прав. Однако согласие не требуется, если право прекращается по истечении указанного в записи срока (например, в отношении срочного владельческого пользования), а также в случае смерти правообладателя или прекращения существования обладателя прав (юридического лица). Согласие лиц(а) на установление или прекращение права не требуется, если есть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по данному предмету, либо когда имеется административный акт, принятый по данному вопросу в соответствии с законом (ч. (4) ст. 499 ГК).
Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, законодательство Республики Молдова предусматривает регистрацию актов, на основании которых приобретаются права на недвижимое имущество. В ст. 214 ГК говорится, что «сделки, предметом которых является недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством». В контексте вышеотмеченного видно, что система регистрации прав на недвижимое имущество и система регистрации актов, на основании которых устанавливаются права на недвижимое имущество, по сути, взаимно исключают друг друга. Сохранение двойной регистрации приводит к увеличению транзакционных издержек, связанных с оборотом прав на недвижимое имущество, что препятствует развитию рынка недвижимости и инвестиций в него. Поэтому двойную регистрацию (регистрацию актов и регистрацию прав), характерной для стран с переходной правовой моделью (страны СНГ), нельзя признать обоснованной.
Публичному признанию права собственности и иных имущественных прав на объекты недвижимости, защите государством этих прав, поддержке системы налогообложения и рынка недвижимости служит кадастр недвижимого имущества. В соответствии с Законом РМ «О кадастре недвижимого имущества» различают основной и специализированный кадастр недвижимого имущества. Основной кадастр является единой многофункциональной системой государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них, а также стоимостной оценки этих объектов. Специализированный кадастр включает систематизированные данные о недвижимом имуществе в зависимости от их природных и других особенностей, определенных законодательством. К специализированным кадастрам относятся, в частности, водный, лесной, градостроительный и другие кадастры.
Обязательной регистрации подлежат объекты недвижимого имущества (земельные участки, здания и сооружения, прочно связанные с землей, квартиры и другие изолированные помещения, участки недр, обособленные водные объекты, а также многолетние насаждения, созданные, согласно нормам, предусмотренным законодательством) и права на них. По каждому объекту недвижимого имущества, в том числе при делении объекта на два и более или при объединении двух и более объектов, при его первичной регистрации составляется кадастровое дело. Основным документом кадастра является реестр недвижимого имущества. В реестре недвижимого имущества содержится опись недвижимости и указываются имущественные права, предметом которых является это имущество (ч. (1) ст. 496 ГК). Если данные реестра недвижимого имущества не соответствуют данным других документов кадастра или данным, установленным на местности, достоверными считаются данные реестра недвижимого имущества, за исключением случаев наличия явной технической ошибки (ч. (1) ст. 22 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»).
Реестр недвижимого имущества содержит записи о каждом объекте недвижимого имущества, о праве собственности и других имущественных правах, о правообладателях, о правоустанавливающих документах, о сделках с объектами недвижимого имущества и других основаниях возникновения, изменения, обременения и прекращения прав (ч. (2) ст. 22 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»).
Реестр недвижимого имущества состоит из трех разделов: А, B, C. Раздел А содержит записи о земельном участке; раздел B содержит записи о строениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке; раздел С содержит записи об изолированных помещениях и открывается в случае, когда право собственности на строение и его изолированные помещения принадлежит разным лицам (ч. (1) ст. 23 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»). Каждый из названных разделов в свою очередь состоит из трех подразделов, содержащих соответственно сведения об объекте недвижимого имущества; о праве собственности на объект недвижимого имущества; об обременениях имущественных прав. Кроме того, реестр недвижимого имущества содержит раздел-приложение об оценке объектов недвижимого имущества в целях налогообложения, который включается в кадастровое дело.
В реестр недвижимого имущества вносятся записи, которые могут быть трех видов: табулирование, временная запись и отметка. Предметом табулирования и временной записи являются право собственности и другие вещные права, обременяющие право собственности (табулярные права). Временная запись о табулярных правах делается в случае, когда они приобретены при условии их дальнейшего подтверждения. Временная запись и отметка производятся только в случаях и порядке, предусмотренных законом. В частности, временная запись в реестре недвижимого имущества в соответствии со ст. 501 ГК требуется, если:
• приобретенное вещное право обременено отлагательным или отменительным условием;
• на основании еще не вступившего в законную силу судебного решения сторона обязывается к передаче, установлению или прекращению табулярного права либо лицо, управляющее имуществом другого лица, обязывается предоставить ипотечное обеспечение;
• должник передал в депозит суммы, обеспеченные ипотекой.
Отметка осуществляется при регистрации фактов и прав (требований), связанных с объектом недвижимого имущества. Отметка производится по требованию заинтересованной стороны на основании подтверждающих документов или по требованию органа, издавшего юридический акт, на основании которого делается отметка. Отметка о запретах, возникающих на основании закона или юридического акта, согласно которому было табулировано право, производится по инициативе регистратора. В реестре недвижимого имущества во всех случаях вносятся отметки:
• о подаче заявления о регистрации;
• о праве доверительного управления, в том числе в случае опеки или попечительства;
• об окончательном и вступившем в законную силу судебном решении, на основании которого право подлежит внесению, изменению или исключению из реестра, - до внесения платы за регистрацию.
По заявлению заинтересованного лица на основании искового заявления и определения судебной инстанции о принятии к рассмотрению искового заявления в реестре недвижимого имущества может быть осуществлена отметка о судебном иске (ч. (1) ст. 46 Закона о кадастре недвижимого имущества). Отметка о судебном иске не препятствует отчуждению права, однако приобретающее недвижимость лицо таким образом осведомляется о приобретении спорного права, что позволяет применить, в том числе правила о продаже спорных прав, предусмотренные ст. ст. 800-802 ГК.
Отметка исключается из реестра недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих прекращение прав требования, юридических фактов или правоотношений, на основании которых была произведена отметка. Отметка о подаче заявления о регистрации исключается одновременно с осуществлением регистрации (ст. 34 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»).
Табулярное право признается приобретенным, измененным или прекращенным с учетом временной записи с момента регистрации заявления о внесении временной записи при условии и в размере обоснования, содержащегося в заявлении. Обоснование временной записи осуществляется с согласия лица, к которому относится временная запись, или на основании вступившего в законную силу судебного решения. Обоснование исключения ипотечного права осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании его действительным. Отсутствие обоснования временной записи влечет, по заявлению заинтересованного лица, исключение ее и всех записей, произведенных для ее обоснования (ст. 502 ГК). Последовательность регистрации прав определяет очередность прав, зарегистрированных в реестре недвижимого имущества. Преимуществом, с учетом приницпа potior tempore, potior iure; обладает лицо, первое зарегистрировавшее свое право на объект недвижимого имущества. Датой регистрации считается день подачи заявления о регистрации. Однако очередность прав по соглашению правообладателей может быть изменена, о чем производятся соответствующие изменения в реестре недвижимого имущества. При регистрации того или иного права собственник может оговорить условие последовательности регистрации прав. Это условие также подлежит регистрации (ст. 500 ГК).
Регистрация прав на объект недвижимого имущества возможна после выполнения кадастровых работ, составления кадастрового плана территории и кадастрового дела по объекту недвижимого имущества. По общему правилу, регистрация осуществляется по заявлениям лиц, имеющих основания на установление соответствующего права. В случаях, когда правоустанавливающий документ является актом органа публичной власти либо нотариально удостоверенным договором, заявление о регистрации подается одной из сторон договора. В тех случаях, когда правоустанавливающий документ является договором в письменной форме и законодательством не предусмотрено обязательное его нотариальное удостоверение, заявление о регистрации подается сторонами договора. При подаче заявления о регистрации представителем правообладателя представляется доверенность, договор или другой документ, подтверждающий его полномочия. Заявление о регистрации с необходимыми документами может подать исполнитель кадастровых работ, если выполненные работы влекут изменение кадастровой документации, или предприятие, предоставляющее услуги в сфере недвижимости и отвечающее требованиям, установленным законом.
В случае регистрации прав на объект недвижимого имущества, принадлежащий Республике Молдова или административно-территориальной единице, от их имени выступают уполномоченные органы публичной власти. В отдельных случаях, предусмотренных законом, документы, необходимые для внесения записи в реестр недвижимого имущества, представляются органами публичного управления или судебными инстанциями (ст. ст. 25, 26 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»).
Закон допускает также возможность регистрации права на объект недвижимого имущества по запросу нотариуса, которым удостоверялась сделка или выдавалось свидетельство о праве на наследство. В этих случаях нотариус по письменному заявлению правообладателя может запросить регистрацию в территориальном кадастровом офисе, на территории деятельности которого находится объект недвижимого имущества (ст. 301 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества»).
Закон определяет основной перечень документов, на основании которых осуществляется регистрация прав на недвижимое имущество. К ним, в соответствии со ст. 28 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества», в частности, относятся:
• административные акты, принятые уполномоченными органами публичной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на дату их принятия;
• договоры в отношении объектов недвижимого имущества, заключенные в соответствии с законодательством, действовавшим на дату их заключения;
• свидетельство о праве на наследство;
• решения судебных инстанций;
• протоколы о приобретении недвижимости на аукционе или принудительной передаче права собственности на недвижимое имущество, составленные и выданные исполнительными бюро Исполнительного департамента;
• документы, удостоверяющие право обладателей земель, и другие документы (свидетельства) о правах на объекты недвижимого имущества, выданные уполномоченными органами публичной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на дату их выдачи.
Регистрация прав на недвижимые вещи может быть осуществлена и на основании иных документов, выданных в соответствии с законодательством, действовавшим на дату возникновения или перехода этих прав.
Прежде чем осуществить регистрацию права регистратор в пределах, предусмотренных законом, проверяет юридическую силу правоустанавливающих документов, представленных для регистрации. Документом, подтверждающим регистрацию права на объект недвижимого имущества, является выписка из реестра недвижимого имущества. Выписки из реестра недвижимого имущества выдаются территориальным кадастровым офисом, в зоне деятельности которого находится объект недвижимого имущества. При необходимости к выпискам из реестра недвижимого имущества прилагаются планы земельного участка и (или) строения, изолированного помещения.
Кадастр недвижимого имущества служит центральным элементом системы защиты имущественных прав на объекты недвижимого имущества. Запись в реестре недвижимого имущества обладает презумпцией публичности и достоверности. Заинтересованное лицо в порядке, предусмотренном законом, может ознакомиться со сведениями реестра недвижимого имущества. Записи в реестре недвижимого имущества предполагаются достоверными и полными до тех пор, пока не будет доказано обратное. Презумпция достоверности записей в реестре недвижимого имущества установлена в пользу того, кто посредством сделки приобрел право от какого-либо лица, если право внесено в реестры по имени этого лица. Положение о презумпции достоверности не применяется в случае, когда в реестре имеется отметка об оспаривании достоверности сведений реестра либо когда приобретатель знал о том, что сведения реестра не являются достоверными (ч. (2) ст. 497 ГК).
Законом предусмотрены гарантии добросовестному приобретателю, действовавшему исходя из презумпции достоверности записи в реестре недвижимого имущества. В соответствии со ст. 51 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества», если добросовестное лицо приобрело зарегистрированное в реестре недвижимого имущества право собственности у лица, не являющегося собственником, но ошибочно зарегистрированного в качестве такового, право собственности на отчужденную недвижимость сохраняется за лицом, действовавшим добросовестно. Закон устанавливает презумпцию добросовестности лица, приобретающего право, зарегистрированное в реестре недвижимого имущества. Однако презумпция достоверности записи в реестре недвижимого имущества, как и всякая презумпция, может быть оспорена в судебном порядке. Требование о внесении исправлений в реестр недвижимого имущества может быть предъявлено и в случае, когда запись не соответствует действительному правовому положению. Исправление записи возможно также при наличии согласия обладателя права на это.
Более того, если какое-либо лицо зарегистрировано в реестре недвижимого имущества в качестве обладателя определенного права, не обладая при этом этим правом или не обладает им более, то лицо, права или положение которого нарушены регистрацией, может требовать согласия на ее исправление от лица, право которого будет затронуто исправлением (ч. (1) ст. 509 ГК). Во всех случаях, когда согласие лица недостигнуто, исправление записи (исправление табулирования или исправление о временной записи) делается на основании вступившего в законную силу судебного решения (ч. (2) ст. 505 ГК). Ошибки технического характера, допущенные при внесении записей в реестр, не являющиеся случаями исправлений, могут быть исправлены по требованию правообладателя или в порядке выполнения должностных обязанностей регистратора (ст. 510 ГК).
Если вследствие внесения неправильной записи в реестр недвижимого имущества или осуществления в реестре неправильного изменения, либо вследствие необоснованного отказа в регистрации права, правообладателю был причинен ущерб, потерпевшее лицо вправе требовать выплаты компенсации. Требования о выплате компенсации подлежат удовлетворению при условии, что действия регистратора, повлекшие причинение ущерба, имели виновный характер. Следовательно, риск неправильной записи в реестре недвижимого имущества действующим законодательством возложен на правообладателя.
Компенсация выплачивается из средств гарантийного фонда. Деятельность гарантийного фонда носит целевой характер; средства, аккумулируемые им, используются в целях компенсации возможного ущерба, причиненного правообладателям объектов недвижимого имущества. В случае, если средств гарантийного фонда недостаточно для выплаты компенсации, таковая выплачивается по мере поступления в фонд средств.
Согласно ст. 50 Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества», компенсация выплачивается только после первой сделки, совершенной после первичной регистрации. Виновное поведение лица, в том числе смешенная вина, требующего компенсации, исключает обязанность ее выплаты. В частности, компенсация не выплачивается за ущерб, подлежащий возмещению лицом, подстрекавшим регистратора или сознательно воспользовавшимся выгодой от неправильных действий регистратора. Компенсация не выплачивается и в случае, если заявитель сам причинил себе ущерб или способствовал причинению ущерба путем мошенничества или вследствие небрежности.
Литература
недвижимый имущество право нормативный
1. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание шестое, переработанное и дополненное / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М.: ООО «ТК Велби», 2002
. Гражданское право. Т. 1. / Под ред. Суханова Е.А. 2-е изд. М., 2008
. Грибанов В.П. Гражданское право. Учебник. Том 1. М.: 1993
. Гражданский кодекс республики Молдова №1107-XV от 06.06.2009 Monitorul Oficial al R. Moldova №82-86/661 от 22.06.2006
. Гражданско-процессуальный кодекс республики Молдова №225-XV от 30.05.2010 Monitorul Oficial al R. Moldova №111-115 от 12.06.2009
. Жилищный кодекс МССР №2718-X от 03.06.03
. Конституция республики Молдова, принятая 29 июля 1994 года. #G0Monitorul Oficial №1, часть 1, 1994 год