Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ВЕЛИЧИНЫАРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости базой затратного подхода является принцип замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения равной желанности и полезности без чрезмерной задержки. По аналогии с этим можно утверждать, что благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем стоило ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя).

При оценке величины арендной ставки или платы объектом оценки является не сам объект недвижимости (полное право собственности на него), а совокупность «частичных» прав - пользования и владения в течение определенного срока. Поэтому затратный подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в аренду объект по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала (и доход на капитал), вложенного в приобретение свободного земельного участка и создание улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя). Логика затратного подхода остается прежней, если вместо затрат на создание использовать затраты на приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются затраты арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды.

Специфичность расчета затратным подходом стоимости срочного права аренды в отличие от стоимости права собственности на объект заключается в том, что если в последнем случае требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на создание объекта при его единовременной продаже, то в первом требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при ее регулярном получении (по договору аренды).

Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой т.н. «обратную задачу» теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый постулат» теории оценки – чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем более близки их результаты. Т.е. при известной стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратным подходами) и норме доходности определяется чистый операционный доход и ставка аренды.

Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами от аренды к порядку выполнения метода компенсации издержек доходами (в общем случае, специальные случаи рассмотрены ниже).

1) Рассчитать рыночную стоимость объекта аренды затратным и/или сравнительным подходами, согласовав между собой полученные результаты (см. Таблица 20).

2) Определить коэффициент капитализации для чистого операционного дохода (см. Таблица 12-13).

3) Рассчитать требуемый чистый операционный доход (ЧОД) от объекта аренды умножением рыночной стоимости на коэффициент капитализации.

4) Определить величину операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах. В общем случае, если в предполагаемых условиях аренды прямо не указано иное, должны быть учтены:

· налог на имущество – согласно действующему законодательству;

· затраты на страхование объекта согласно действующим на данном рынке тарифам;

· минимальные расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги (та часть расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги, которая может быть отнесена на постоянные издержки, т.е. не зависит от загрузки объекта, но которой нельзя избежать);

· платежи за землю (аренда или налог за часть земельного участка, которая может быть отнесена к объекту аренды);

· отчисления в фонд отложенного ремонта (фонд замещения, отчисляемый на последующий капитальный ремонт, ремонт кровли, фасадов, замену крыльца и прочие работы, которые происходят редко, но стоят дорого).

В данном случае к операционным расходам отнесем следующее:

• Постоянные (налог на имущество в размере 2,2 % от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу, без учета стоимости земли, расходы на управление объектом оценки в размере 10%, расходы по страхованию имущества - 1%).

· Переменные (так как в качестве объектов аналогов были подобраны объекты с чистой арендной ставкой, по которой все переменные расходы несет арендатор, эти расходы в нашем случае равнялись нулю).

5) Определить требуемый действительный валовый доход (ДВД) от объекта аренды как сумму требуемого ЧОД и учтенных ОР.

6) Определить возможные прочие доходы от объекта аренды (например, доходы от парковочных мест, от вендинга, сдачи фасадов под рекламные места, от сдачи крыши под установку базовых станций сотовых операторов, установки банкоматов в холле, иные доходы).

7) Определить возможные потери от недозагрузки объекта и неплатежей по арендной плате.

Потери от неплатежей составляют 5%, потери от незанятости - 5% (Озеров Е.С. «Экономика и менеджмент в недвижимости».- СПб.: Изд-во «МКС», 2003).

8) Определить требуемый потенциальный валовый доход (ПВД) от объекта аренды как сумму требуемого ДВД и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей за вычетом возможных прочих доходов от объекта аренды.

9) Определить арендную ставку за объект аренды как отношение ПВД к общей площади объекта аренды

Таблица 1

Итого стоимость объекта оценки, рассчитанная по затратному подходу:

(Триста пятьдесят шесть) рублей за 1 кв.м.