Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом




Для расчета стоимости прав аренды нежилым помещением, предполагается исследование рынка арендных ставок по аналогичным объектам недвижимости, определение структуры рыночной арендной ставки и сопоставление ее с условиями формирования арендной ставки арендодателя. Итоговая величина рыночной арендной ставки для оцениваемой недвижимости определяется с учетом особенностей взаиморасчетов арендатора и арендодателя и отличий контрактной арендной ставки от рыночной для данного типа использования недвижимости.

Для обоснования стоимости прав аренды собственникак арендатору по арендным платежам за владение и пользованиев рамках сравнительного подхода использован метод сравнения продаж, который предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение оцениваемого помещения, с объектами – аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого помещения;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого помещения;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого помещения;

5. расчет рыночной стоимости прав аренды собственника к арендатору по арендным платежам оцениваемого помещения.

В результате анализа рынка объектов сходных с оцениваемым объектом и расположенных на незначительном удалении от объекта оценки, по состоянию на дату оценки были выявлены аналоги, представленные в следующей таблице:

Таблица 2

ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОБЪЕКТАХ АНАЛОГАХ ВЫСТАВЛЕННЫХ НА АРЕНДУ
Характеристика Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Назначение помещение под офис помещение под офис помещение под офис помещение под офис
Общая площадь, кв. м. 69,7 154,0 287,7 100,5
Арендная плата за объект в месяц, руб. 27 880 69 300 129 465 50 250
Арендная плата за 1кв.м. в месяц, руб.
Время сдачи в аренду 23-30 мая 2011 г. 23-30 мая 2011 г. 23-30 мая 2011 г. 23-30 мая 2011 г.
Обременения Нет Нет Нет Нет
Условия финансирования Наличный расчет, полная сумма Наличный расчет, полная сумма Наличный расчет, полная сумма Наличный расчет, полная сумма
Местоположение (адрес) 1-ый Безымянный пер. Карбышева Уссурийская Победы, 84
Возможность парковки ограниченное количество ограниченное количество ограниченное количество ограниченное количество
Состояние улучшений, ремонт ремонт ремонт ремонт ремонт
Этаж
Наличие отдельного входа да нет нет нет
Транспортная доступность хорошая хорошая хорошая хорошая
Источник информации Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 301 Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 302 Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 303 Журнал "Зеленая площадь" №18 (385) от 23.05.2011, с. 127, п. 305

 

 

Таблица 3

ТАБЛИЦА КОРРЕКТИРОВОК ЦЕН-АНАЛОГОВ
Характеристика Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Объект оценки
Назначение помещение под офис помещение под офис помещение под офис помещение под офис помещение под офис
Общая площадь, кв. м. 69,7 287,7 100,5 16,40
Арендная плата за 1кв.м. в месяц, руб. -
Условия финансирования Наличный расчет, полная сумма Наличный расчет, полная сумма Наличный расчет, полная сумма Наличный расчет, полная сумма Наличный расчет, полная сумма
Корректировка, % -
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. -
Условия аренды через риэлторское агентство (скидка на торг) через риэлторское агентство (скидка на торг) через риэлторское агентство (скидка на торг) через риэлторское агентство (скидка на торг) Принятие управленческих решений
Корректировка, % -3 -3 -3 -3 -
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. -
Местоположение (адрес) 1-ый Безымянный пер. Карбышева Уссурийская Победы, 84 Антонова-Овсеенко, 51
Корректировка, % -
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. -
Возможность парковки ограниченное количество ограниченное количество ограниченное количество ограниченное количество Ограниченное количество
Корректировка, % -
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м.  
Состояние улучшений, ремонт ремонт ремонт ремонт ремонт требует ремонта
Корректировка, % -22,47 -22,47 -22,47 -22,47 -
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м.  
Этаж
Корректировка, % -
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. -
Наличие отдельного входа да нет нет нет нет
Корректировка, % -3,45 -
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. -
Транспортная доступность хорошая хорошая хорошая хорошая хорошая
Корректировка, % -
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м. -
Суммарное количество корректировок
Вес аналога/ сумма балов 0,1 0,3 0,3 0,3 1,00
Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м.        
Арендная плата за объект в месяц, руб. 5 656        

 

Итого стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом:

(Триста сорок пять) рублей за 1 кв.м.

...





Читайте также:
Книжный и разговорный стили речи, их краткая характеристика: В русском языке существует пять основных...
Аффирмации для сектора семьи: Я создаю прекрасный счастливый мир для себя и своей семьи...
Тема 5. Подряд. Возмездное оказание услуг: К адвокату на консультацию явилась Минеева и пояснила, что...
ТЕМА: Оборудование профилактического кабинета: При создании кабинетов профилактики в организованных...

Поиск по сайту

©2015-2022 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-04-26 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту:


Мы поможем в написании ваших работ!
Обратная связь
0.009 с.