Ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи до осмотра квартиры или пустой акт приемки. Ваша подпись на этом документе означает, что никаких претензий к застройщику вы не имеете и доказать обратное в дальнейшем будет очень сложно.
В первом случае вы можете отказаться подписывать акт приема-передачи и указать причину отказа. Основание для отказа от подписи прописывается обязательно. В противном случае застройщик может обвинить вас в затягивании процесса сдачи. В результате квартира будет передана через два месяца в одностороннем порядке.
Все недостатки должны быть прописаны в смотровом листе. Дополнительно (или вместо смотрового листа) можно составить претензию. На всех документах застройщик указывает дату и ставит подпись. У вас должны остаться копии этих документов.
Если вы хотите, чтобы застройщик исправил недостатки, то необходимо оговорить сроки. Их нужно обязательно прописать и удостоверить подписью. Срок ставится разумный и не превышает 30-ти дней. По факту устранения дефектов или по прошествии 30-ти дней застройщик обязан вновь пригласить дольщика для осмотра.
Если недостатки были устранены – подписывается акт. Когда остаются мелкие недочеты, акт тоже можно подписать, но при этом дополнительно составляется список дефектов, которые подлежат устранению. Там же прописывается срок, в течение которого это должно произойти.
При обнаружении недостатков у вас есть возможность снизить стоимость квартиры и отсудить денежную компенсацию. Подобные вопросы решаются только в судебном порядке. Процесс может длиться довольно длительное время (некоторые дела рассматриваются около года). Все это время ремонт в квартире делать нельзя.
Во втором случае акт приема-передачи подписывается, но в нем и в смотровом листе (претензии) прописываются все выявленные недостатки. Также нужно указать до какой даты застройщик обязан исправить недостатки или выплатить денежную компенсацию на устранение дефектов. Подписанный акт не снимает с застройщика обязательств по устранению недостатков.
Все бумаги подписываются застройщиком с указанием даты. Копии с подписями остаются у дольщика.
В результате застройщик обязан выполнить одно из трех действий:
- Устранить все выявленные дефекты в оговоренный срок на безвозмездной основе.
- Снизить стоимость квартиры соизмеримо выявленным недостаткам.
- Выплатить денежную компенсацию на устранение выявленных недостатков.
Иногда дефекты заметны не сразу. Если квартира приобреталась по ДДУ, то дольщик находится под защитой ФЗ № 214. В соответствии с этим нормативным актом в отношении объектов долевого строительства действует гарантийный срок, равный пять лет, а на инженерное оборудование – три года. Это значит, что претензии к застройщику могут быть предъявлены в течение этого периода.
Фоторафии некоторых замечаний с приемки квартир в ЖК "UP квартал Комендантский". 
Трещины и отслоения штукатурного слоя на стене
Царапины на стеклопакетах
Грибковые образования на стенах. Очаги плесени были обнаружены в нескольких местах
Отклонение от вертикали стены в комнате 22 мм
Перепад уровня стяжки пола 10 мм на 2 метра
Трещина в раме балконного блока
Под подоконником имеются трещины на стенах
Отслаивается верхнее покрытие ламината на полу
Повреждено ЛКП на радиаторе отопления, проступает ржавчина