Глава I. Нормативно правовая база управления недвижимостью
Муниципальная собственность - это имущественный комплекс муниципального образования, в который входят земельные участки, движимое и недвижимое имущество. В категорию "недвижимое имущество" входят жилой и нежилой фонд, коммунальные сети, различного рода сооружения и так далее.
Статья 215 Гражданского кодекса говорит:
. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.
. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).
В статье 8 Конституции РФ говорится, что муниципальная собственность признается и защищается наравне с частной, государственной и иными формами собственности. При этом надо иметь в виду, что в гражданском законодательстве имеются специальные нормы, относящиеся к государственной и муниципальной собственности. Иными словами, законодатель устанавливает определенные особенности правового режима для государственной и муниципальной собственности. Следовательно, формы собственности равны лишь в плане их обеспеченности правовой защитой. В целом же ряде других аспектов правового режима о равенстве форм собственности говорить не приходится.
К муниципальной собственности закон относит средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды. Они выступают в качестве финансовых ресурсов местного самоуправления. Помимо них в состав муниципальной собственности в качестве материальных объектов входят: имущество органов местного самоуправления, муниципальные земли и природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности; муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения различных отраслей, другое движимое и недвижимое имущество.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) является одним из основополагающих документов в правовой базе управления недвижимостью. Это объясняется тем, что Градостроительный кодекс устанавливает (ст. 1-3 ГрК РФ):
· основы расселения и обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности,
· полномочия органов государственной власти, предметы ведения местного самоуправления в области градостроительства,
· основы территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территорий,
· основы архитектурно-строительного проектирования, объекты и документы градостроительной деятельности,
· отношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства,
· основы информационного обеспечения градостроительной деятельности, в том числе системы документов и баз данных, порядок их предоставления и обновления (ст. 56-57),
· ответственность за нарушения законодательства о градостроительной деятельности (ст. 58-62).
Сущность и назначение муниципальной собственности предполагает, что целью управления является решение вопросов местного значения, т. е. вопросов непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования. Субъекты, реализующие право владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, действуют в публичном интересе, установленном их предметами ведения, компетенцией и полномочиями.
1.2 Управление недвижимостью в субъекте Российской Федерации
Региональная нормативная правовая база - это законодательные и подзаконные акты, принимаемые в рамках соответствующих компетенций на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Для эффективного управления недвижимым имуществом органы государственного управления Тюменской области используют такие важные в государственном управлении нормативные документы как:
· Гражданский кодекс РФ;
· Земельный кодекс РФ;
· Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
· Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества";
· Федеральным законом от 14.11.2002 №161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях";
· Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации";
· Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; и др.
Также они используют нормативные документы, которые действуют только в рамках данного субъекта федерации и не выходят за его пределы. К ним относятся:
· Устав Тюменской области от 30.06.1995;
· Закон Тюменской области от 03.06.2005 №385 "О регулировании градостроительной деятельности в Тюменской области";
· Закон Тюменской области от 12.10.2001 №426 "О бюджетном процессе в Тюменской области";
· Закон Тюменской области от 07.10.1999 №137 "О порядке учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых им по договорам социального найма, и предоставления жилых помещений в Тюменской области";
В числе предметных направлений законов и постановлений исполнительных органов власти Тюменской области применительно к вопросам управления недвижимостью можно назвать такие, как:
· Законы Тюменской области о налоге на имущество организаций;
· Правила землепользования и застройки г. Тюмени и Тюменской области;
· Закон Тюменской области "О государственной охране, сохранении и использовании объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) в Тюменской области";
· Закон Тюменской области "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Тюменской области".
Управление недвижимостью
Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью включает:
систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью делиться на:
· Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса.
Тем не менее, управление объектом в любом случае включает:
) привлечение пользователей;
) оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;
) обеспечение осуществления платежей;
)организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей - коммунальными и иными услугами.
Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием - невозможность использования объекта, согласно его функционального назначениям.
· Управление эксплуатацией должно обеспечивать не снижение функциональных свойств объекта.
Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:
технического обслуживания объекта;
содержание объекта;
ремонтов объекта
От имени Российской Федерации правомочия собственника в отношении федеральных объектов в пределах установленной законодательством компетенции осуществляет Правительство РФ. Федеральный орган по управлению государственным имуществом определяется Президентом РФ по представлению председателя Правительства РФ.
От имени субъекта Российской Федерации управление государственным, в том числе недвижимым, имуществом осуществляют органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с разграничением предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ и ее субъектами.