На практике идея проекта делового центра «Парус» видоизменялась по мере реализации проекта, приобретя окончательный вид лишь в 1993-м году. Из приведенного ранее фактического состава и дат утверждения документов видно, что многие из них составлялись «задним числом» по факту принятия решения (так, контракт подписан ранее распоряжения Правительства Москвы и Градостроительного задания, а ТЭО разработано почти одновременно с Заданием и ранее акта резервирования земельного участка). Таким образом, изначально была затруднена возможность детальных предпроектных обоснований. Для застройщика, инвестора, заказчика, лишь на основе здравого смысла была ясна эффективность инвестирования в недвижимость (деловой центр, площади для офисов и дорогих квартир).
Трудно пытаться сейчас, после завершения проекта (оказавшегося в конечном итоге достаточно эффективным), пытаться определить размеры упущенной выгоды от недостаточной проработки прединвестиционной фазы. Намного важнее показать, как это должно было выполняться.
Ниже описана «идеальная» процедура разработки концепции проекта, отличающаяся от фактически реализованной.
Итак, анализ инвестиционных возможностей для рассматриваемого проекта мог быть осуществлен по следующему сценарию.
После завершения анализа итогов работы СП «Стройсервис» за 1991 год оказалось, что существует возможность направить часть свободных денежных средств в инвестиционную сферу. Было определено, что СП «Стройсервис» может осуществить инвестиции, не превышающие по своим размерам суммы, эквивалентной 6,5 млн. $. Было решено изучить возможные направления инвестиционной деятельности. На первом этапе изучались шесть вариантов.
В результате проведения работ по сбору предварительной информации были получены следующие характеристики каждого из шести возможных проектов:
1 вариант проекта. Акционерное участие в освоении нефтегазового месторождения на Севере Тюменской области.
Таблица 1
| Мощность месторождения (добыча товарного газа), млрд. м3 | Капительные вложения, млн. экю | Предполагаемый срок рентабельной разработки, лет | Планируемый срок ввода |
| 382,6 | 69,513 |
2 вариант проекта. Акционерное участие в проекте сооружения делового центра в Санкт-Петербурге. Общие характеристики делового центра приведены в таблице 2.
Таблица 2
| Площадь, м2 | Объем, м3 | Количество этажей | Ориентировочная стоимость, млн. $ |
Сроки ввода объекта в эксплуатацию не определены.
3 вариант проекта. Домостроительный комбинат в Москве. Общие характеристики домостроительного комбината приведены в таблице 3.
Таблица 3
| Мощность в год | Площадь застройки, м2 | Ориентировочная стоимость, млн. экю | Планируемый срок ввода |
| 50 тыс. кв. м. жилья | 4,2 | 1996 год |
Следующие три варианта связаны с предложением участвовать в реконструкции дома расположенного по 1-ой Тверской-Ямской улице, дом 24, поступившим от муниципалитета г. Москвы. Это предложение было обусловлено значительным опытом АО «Моспромстрой» в работах подобного рода, а также репутацией финансово устойчивой и надежной компании.
4 вариант проекта. Реконструкция знания с последующим размещением в нем делового центра. Основные технические характеристики объекта представлены в таблице
Таблица 4
| Наименование | Площадь, м2 | Объем, м3 | Количество этажей | Кол-во квартир |
| Магазины | - | |||
| Служебные помещения | - | |||
| Жилые помещения | ||||
| Подземная автостоянка | - | |||
| Центр технической поддержки (ЦТП) | - |
В служебные помещения включены мастерские для художников, которые занимают 618 м2. Ориентировочная стоимость реконструкции составляет 6 млн. $.
Предполагается, что по окончании строительства деловой центр будет находиться в собственности АО «Моспромстрой», которое будет получать доходы и покрывать ежегодные издержки, связанные с его эксплуатацией.
Ежегодный предполагаемый доход от эксплуатации делового центра - 3,18 млн. экю (с учетом НДС). Ежегодные предполагаемые эксплуатационные издержки: 1,19 млн. экю.
5 вариант проекта. Реконструкция здания под гостиницу. Основные технические характеристики объекта представлены в таблице 5. Гостиница - 4-звездочная.
Таблица 5
| Наименование | Площадь, м2 | Объем, м3 | Количество этажей | Количество номеров |
| Гостиничные номера | ||||
| Служебные помещения | - | |||
| Подземная автостоянка | - | |||
| ЦТП | - |
Ориентировочная стоимость реконструкции составляет 6,5 млн. экю.
Предполагается, что по окончании строительства гостиница будет находиться в собственности АО «Моспромстрой», которое будет получать доходы и покрывать ежегодные издержки, связанные с ее эксплуатацией.
Ежегодный предполагаемый доход от эксплуатации гостиницы: 5,5 млн. экю (с учетом НДС). Ежегодные предполагаемые эксплуатационные издержки: 3,5 млн. экю.
6 вариант проекта. Реконструкция здания под жилой дом. Предполагается продажа жилого дома без дальнейшей его эксплуатации силами АО «Моспромстрой». Основные технические характеристики объекта представлены в таблице 6.
Таблица 6
| Наименование | Площадь, м2 | Объем, м3 | Количество этажей | Количество квартир |
| Жилые квартиры и другие помещения | ||||
| Подземная автостоянка | - | |||
| ЦТП | - |
Стоимость строительства - 5,5 млн. $. Предполагаемый единовременный доход - 11,57 млн. $.
Было признано, что собранная информация является достаточной для предварительного сравнительного анализа проектов с помощью процедуры экспертной оценки.
Привлеченная группа экспертов в первую очередь должна была определить факторы, по которым должны быть оценены проекты. В результате жарких споров эксперты сошлись во мнении, что сравнительный анализ по шести критериям, приведенным ниже, будет достаточным, чтобы определить неприемлемые для СП «Строй-сервис» направления инвестиций. Вот эти критерии:
- спрос на продукцию (услуги) проекта;
- общий инвестиционный климат (как одна из характеристик экономического риска);
- экспортные возможности (возможность реализации продукции проекта за СКВ);
4 - общие потребности в инвестициях на проект (как одна из характеристик финансового риска);
- срок завершения строительной фазы проекта (как одна из характеристик срока окупаемости капиталовложений);
- оценка технико-экономической сложности проекта (как одна из характеристик общего риска проекта).
Определив критерии, эксперты проранжировали их в порядке убывания приоритетности и оценили каждый проект с точки зрения каждого критерия. В результате была заполнена таблица 7
Ниже приведены варианты проектов в порядке убывания их приоритетов (в скобках суммы балов):
- жилой дом (80,4);
- деловой центр в Москве (74,8);
- гостиница (73,4);
- домостроительный комбинат (57,3);
- нефтегазовое месторождение (54,7);
- деловой центр в Петербурге (49,5);
Таблица 7 Сводная экспертная оценка проектов
| Номер критерия | Показатель весомости | Номер проекта | Интегральная оценка проекта | ||||||||||
| 9=2*3 | 10=2*4 | ||||||||||||
| 1 2 3 4 5 6 | 0,3 0,25 0,2 0,12 0,08 0,05 | 90 20 60 25 40 90 | 50 50 70 20 20 80 | 30 70 70 80 90 0 | 90 60 70 70 80 80 | 80 65 70 75 80 75 | 90 80 70 80 85 60 | 27 5 12 3 3,2 4,5 | 15 12,5 14 2,4 1,6 4 | 9 17,5 14 9,6 7,2 0 | 27 15 15 8,4 6,4 4 | 24 16,25 14 9 6,4 3,75 | 27 20 14 9,6 6,8 3 |
| ИТОГО | - | - | - | - | - | - | 54,7 | 49,5 | 57,3 | 74,8 | 73,4 | 80,4 |
В результате обсуждения итогов экспертной оценки на собрании акционеров АО «Моспромстрой» было принято решение:
. отказаться от дальнейшего рассмотрения трех последних вариантов в силу вышеизложенных причин;
. провести сравнительный анализ различных вариантов реконструкции здания на 1-ой Тверской-Ямской улице с определением основных показателей экономической эффективности и на этой основе выбрать наиболее перспективный вариант вложения денежных средств.
Такое решение позволило уже на этом этапе сократить объем необходимой информации и, следовательно, уменьшить затраты на ее приобретение и анализ.
Дальнейшие работы по сбору и анализу информации позволили получить дополнительные исходные данные представленные в таблицах 8-10 (Примечание: в связи с большой сложностью составления прогноза ежегодных текущих затрат и доходов от эксплуатации объекта условно принято, что они не изменяются).
Для большей наглядности примера и упрощения вычислений сроки реализации проектов условно ограничены 2016 годом.
Таблица 8
| Наименование объекта | Капитальные вложения по годам строительства (%) | ||
| Деловой центр в Москве | |||
| Гостиница | |||
| Жилой дом |
Таблица 9
| Наименование объекта | Ежегодные эксплуатационные расходы | |||||
| Хозяйственные расходы | Коммунальные услуги | Амортизация здания | Страховка | Реклама | Проч. расходы | |
| Деловой центр | ||||||
| Гостиница |
Таблица 10
| Наименование | Ежегодный доход от эксплуатации объекта | |||||
| Сдача помещений в аренду | Эксплуатация гостиничных номеров | |||||
| под магазины | жилые квартиры | служебные помещения | мастерские художников | подземная автостоянка | ||
| Деловой центр | - | |||||
| Гостиница | - | - | - | - | - |
При проведении анализа экономической эффективности вариантов проекта учитывались следующие налоги:
· на прибыль - 38 %;
· НДС - 20 %;
· спецналог - 1,5 %.
Проекты имеют среднюю степень риска. Для таких проектов на основании предыдущего опыта работы в СП «Стройсервис» принята ставка дисконта, равная 10 %.
Перед аналитиком компании была поставлена задача определить основные показатели по каждому из оставшихся трех вариантов:
1. деловой центр в Москве;
2. гостиница;
3. жилой дом.
Вопросы к ситуации:
Используя материал данной и предыдущей практической ситуации ответьте на следующие вопросы:
. Какие критерии оказали, по Вашему мнению, наибольшее влияние на результаты экспертной оценки?
. Вы включены в команду экспертов. Заполните таблицу 7, основываясь на полученных знаниях и собственном опыте.
. Предложите свой вариант инвестиций и оцените его с помощью процедуры экспертной оценки.
. Как Вы считаете, какой вариант должен быть оставлен для финансирования после сравнительного анализа эффективности?
1. На результаты экспертной оценки наибольшее влияние оказали такие критерии как,
спрос на продукцию (услуги) проекта;
общий инвестиционный климат (как одна из характеристик экономического риска);
экспортные возможности (возможность реализации продукции проекта за СКВ);
прибыль;
. Определив критерии, эксперты проранжировали их в порядке убывания приоритетности и оценили каждый проект с точки зрения каждого критерия. В результате была заполнена таблица 7.
Таблица 7 Сводная экспертная оценка проектов
| Номер критерия | Показатель весомости | Номер проекта | Интегральная оценка проекта | ||||
| 6=2*3 | 7=2*4 | ||||||
| 1 2 3 4 | 0,4 0,2 0,15 0,25 | 90 80 70 90 | 90 60 70 90 | 80 65 70 0 | 36 16 10,5 22,5 | 36 12 10,5 22,5 | 32 13 10,5 0 |
| ИТОГО | 55,5 |
Ниже приведены варианты проектов в порядке убывания их приоритетов (в скобках суммы балов):
вариант проекта. Деловой центр в Москве; (85)
вариант проекта. Гостиница; (81)
вариант проекта. Жилой дом; (55,5)
3. Реконструкция здания с последующим размещением в нем делового центра, потребность в котором в центральной, исторически сложившейся части города Москвы достаточно очевидна.
В деловом комплексе «Парус» планируется размещение:
· Магазины - общей площадью 865м2 , которые будут занимать весь 1 этаж;
· Служебные помещения имеют общую площадь 12500м2 ,(по 1562,5 м2 на каждом этаже) которые занимают 8 этажей. Сюда включаются и помещения студий. На каждом этаже запроектированы кабинеты для переговоров, помещения для оргтехники, комнаты отдыха, обеденные залы. Планировка помещений офисов в проектной документации не разрабатывалась, т.к. ее выполнение предусматривается в соответствии с пожеланиями арендаторов.
· Жилые помещения запроектированы в соответствии с мировыми стандартами. Общей площадью 4200м2, расположенных на 6 этажах.
· Подземная автостоянка имеет площадь 4460м2. Он включает необходимое технологическое оборудование по эксплуатации автомобилей.
· Центр технической поддержки (ЦТП) - общей площадью 300м2
Один из главных критериев - это СПРОС на продукцию(услуги) проекта
Здание органично вписано в существующую застройку и не нарушает общего градостроительного ансамбля главной улицы Москвы. Использование монолитного керамзитобетона для стен, эркеров и балконов, а также нестандартная форма завершающей части объекта позволили создать оригинальный, запоминающийся облик здания.
Конструктивная система здания представляет собой каркас (железобетонный, сборно-монолитный) с самонесущими стенами (керамзитобетонные, монолитные). На строительстве данного здания использовался керамзитобетон со специальными добавками, позволяющими максимально снизить его удельный вес и проводить работы в зимнее время.
Все витражи комплекса «Парус» выполнены в виде двойного остекления с вакуумной прослойкой и обеспечивают изоляцию от городского шума и малую теплопроводность. Отделка помещений всего комплекса выполнена в соответствии с мировыми стандартами.
Все помещения центра оборудованы высокоэффективной системой кондиционирования с индивидуальным регулированием параметров подаваемого воздуха, системами телефонной, телефаксной и телетайпной связи, спутниковым и кабельным телевидением. Здание оборудовано комфортабельными и надежными лифтами фирмы «Отис».
Спрос на продукцию (услуги) проекта; общий инвестиционный климат и прибыль - это главные критерии на чем основан выбор о вложении инвестиций.
4. После сравнительного анализа эффективности, я считаю, что должен остаться 4 вариант - деловой центр в Москве, для дальнейшего финансирования. Жилой дом мы не рассматриваем, т.к. в этом проекте единовременный доход, гостиница несет большие эксплуатационные расходы.
Задача
Дополнить основной ассортимент товарами продовольственного или хозяйственного назначения на основании данных рентабельности продаж, в %, за 10 лет.
Таблица
| Проекты | Годы | ||||||||||
| основной | |||||||||||
| продовольственный | |||||||||||
| хозяйственный | |||||||||||
РЕШЕНИЕ
| годы | Отдача по проекту | Отклонения от ср. значения | Корреляция | |||||
| осн | произ. | хоз-ый | осн | произ. | хоз-ый | осн + произ. | осн + хоз-ый | |
| -1 | 3,5 | 2,6 | -1*3,5=-3,5 | -2,6 | ||||
| -0,5 | -1,4 | -0,5 | -1,4 | |||||
| -3,5 | 0,6 | -7 | 1,2 | |||||
| -2,5 | -2,4 | -2,5 | -2,4 | |||||
| -1 | -3,5 | 2,6 | 3,5 | -2,6 | ||||
| -2 | -4,5 | -1,4 | 2,8 | |||||
| -1 | -1,5 | 0,6 | 1,5 | -0,6 | ||||
| -0,5 | -2,4 | -1 | -4,8 | |||||
| 3,5 | 2,6 | 3,5 | 2,6 | |||||
| -2 | 9,5 | -1,4 | 2,8 | |||||
| Итого | 20,5 | 21,4 | --- | --- | --- | 22/10=2,2 | -5/10=-0,5 |
ЭРосн.=18; 20; 21; 20; 18; 17; 18; 21; 20; 17;
ЭРпр = 24; 20; 17; 18; 17; 16; 19; 20; 24; 30;
ЭРхоз =24; 20; 22; 19; 24; 20; 22; 19; 24; 20;
ЭРосн=18*0,3+20*0,3+21*0,2+17*0,2=19%
ЭРпр =24*0,2+20*0,2+17*0,2+18*0,1+16*0,1+19*0,1+30*0,1=20,5%
ЭРхоз =24*0,3+20*0,3+22*0,2+19*0,2=21,4%
Вывод
Так как корреляция по второму варианту имеет отрицательное значение, разумнее выбрать в качестве дополнения к основному производству организацию производства хозяйственного назначения, в связи с тем, что отрицательное значение корреляции, характеризует снижение риска при производстве.
Список литературы
1 Гончарова Н.П., Перерва П.Г. и др. Маркетинг инновационного процесса: Учебное пособие. - К.: «ВИРА-Р», 1998.
Управление инновациями/ Под ред. Н.М. Фонштейна. М.:АНХ ЦКТ, 1999.
Данько Т.П. Управление маркетингом: Учебник. - М.: ИНФРА-М, 2001.