СОДЕРЖАНИЕ
Введение. 3
1. Инвестиционные правоотношения, инвестиционный договор и система договорных отношений в строительстве. 5
2. Договор строительного подряда как инвестиционный договор в строительстве 13
3. Договор участия в долевом строительстве. 21
Заключение. 34
Список литературы.. 36
Введение
В течение длительного времени одним из проблемных оснований возникновения права собственности на жилые помещения является строительство жилых помещений с помощью так называемых инвестиционных договоров. В практической деятельности такие договоры получили различные названия. Ранее наиболее распространенным названием было «Договор о долевом участии в финансировании строительства». Встречаются также такие названия договоров, как «о долевом инвестировании», «о совместной деятельности в строительстве дома», «об участии в инвестициях в строительство дома», «инвестиционный контракт на строительство объекта» и т.д.
Правовая природа инвестиционного договора достаточно сложна. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользование им или в эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило, долевой) на объект. Обязательным участником любого инвестиционного договора является инвестор, то есть лицо, которое вкладывает собственные, заемные или привлеченные средства в форме инвестиций и обеспечивает их целевое использование. Следует отметить, что Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает инвестирования чем-либо еще, кроме денежных средств. В тех случаях когда инвесторов несколько и все они приобретают долю в праве собственности на объект недвижимости, таких инвесторов на практике называют дольщиками.
Целью курсовой работы является исследование договора инвестирования при строительстве жилья.
Задачи курсовой работы:
1. раскрыть инвестиционные правоотношения, инвестиционный договор и систему договорных отношений в строительстве;
2. изучить договор строительного подряда как инвестиционный договор в строительстве;
3. проанализировать договор участия в долевом строительстве.
При подготовке курсовой работы были использованы нормы права, исследования и учебная литература.
Инвестиционные правоотношения, инвестиционный договор и система договорных отношений в строительстве
Строительство - вид экономической деятельности, включающий в себя различные виды специальных работ, в том числе работы по подготовке участка строительства, возведению зданий, сооружений и монтажу инженерного оборудования. Строительство включает в себя возведение новых зданий и сооружений, а также реконструкцию, капитальный и текущий ремонт существующих. Создание нового объекта, как правило, требует больших затрат и включает более широкий перечень строительных работ, чем взятые в отдельности ремонтные работы или работы по реконструкции.
Объектами строительства являются здания и сооружения, отличия между которыми имеют технический характер [13. С.100].
Строительные объекты, как уже отмечалось, всегда обладают потребительской стоимостью и всегда могут быть использованы в процессе создания новой стоимости, а их возникновение как объектов прав невозможно без предшествующего осуществления затрат. В силу этих обстоятельств вложения в строительство объектов всегда являются инвестициями.
Особенностью инвестиций в строительство объектов недвижимости, как и других инвестиций, направленных на создание объектов, является то, что такие инвестиции осуществляются на стадии движения капитала, связанной с производством нового товара (Т(Р + Сп)...П). При инвестировании в производственный процесс принадлежащие инвестору активы не отчуждаются третьим лицам, в зависимости от их естественных свойств, они потребляются или используются при создании нового объекта, что выражается в бухгалтерском учете как перенос их стоимости (полностью или в части) в стоимость объекта вложений, которым выступает созданный объект.
Инвестиции в строительство относятся к реальным инвестициям, среди которых входят в группу, объединяющую капитальные вложения в создание объектов гражданских прав, отвечающих требованиям, предъявляемым к объектам основных фондов.
Инвестиционные правоотношения в строительстве выделяются среди иных инвестиционных правоотношений двумя ступенями классификации.
Первая связана с юридически значимыми характеристиками объекта, предопределяющими их место в существующей системе объектов гражданских прав [19. С.202]. Во-первых, объектом таких правоотношений выступает объект материального мира, являющийся частью группы объектов гражданских прав, именуемой в ст. 128 ГК РФ «вещи» [15. С.79]. Во-вторых, среди всех вещей объект инвестиций в строительство должен быть отнесен к числу недвижимых вещей (ст. 130 ГК РФ). Кроме того, среди вещей недвижимых объект инвестиционных правоотношений в строительстве выделяется наличием признака прочной связи с землей.
Вторая ступень классификации инвестиционных правоотношений, определяющая место инвестиций в строительство в системе инвестиционных правоотношений, - содержание правоотношения, выраженное в потреблении или использовании инвестором принадлежащих ему имеющих денежную оценку объектов гражданских прав в процессе строительного производства, в результате которого у него возникнут права на созданный объект. Инвестиции в строительство - это несение затрат при осуществлении строительного производства.
Отметим, что вложения в приобретение ресурсов, необходимых при строительстве объектов, инвестициями в строительство не являются. Такое утверждение основано на следующих положениях. Все необходимые для строительства ресурсы имеют денежную оценку, являются товарами и объектами гражданских прав [12. С. 296]. Все объекты гражданских прав, за исключением личных неимущественных благ, денег, прав на денежные требования, имеющих стоимость меньшую либо равную вложенной, собственных обязательств инвестора и ценных бумаг, их удостоверяющих, относятся к объектам инвестиционных правоотношений. Ни один из объектов гражданских прав, не включенных в число инвестиционных, в силу своих качеств не относится к строительным ресурсам, а значит, все строительные ресурсы относятся к объектам гражданских прав, способным выступать объектами инвестиционных правоотношений. Следовательно, правоотношения, содержанием которых выступает приобретение по возмездным меновым основаниям строительных ресурсов, являются инвестиционными, вне зависимости от дальнейшего использования или неиспользования приобретенных ресурсов в процессе строительства.
Таким образом, вложения в приобретение объектов гражданских прав, используемых в строительном производстве, осуществляются в рамках инвестиционных правоотношений иной направленности и для признания их таковыми не имеет значения то, как будут использованы приобретенные блага в дальнейшем - для строительства, для последующей продажи или вообще для безвозмездной передачи третьим лицам. Инвестиционные правоотношения, направленные на приобретение строительных ресурсов, и инвестиционные правоотношения в строительстве имеют различные объекты и различное содержание, что исключает возможность их отождествления. Например, при покупке права на земельный участок, включающего правомочия по его застройке, объектом вложений выступает соответствующий участок, а осуществляемые вложения являются инвестиционными. Далее приобретенный земельный участок может быть использован для строительства на нем здания, и только в этом случае, фактически реализуя право на застройку, инвестор осуществляет инвестиции в создание объекта.
Инвестиционные правоотношения в строительстве могут носить как абсолютный, так и относительный характер. Однако на практике абсолютные инвестиционные отношения в строительстве чрезвычайно редки, ведь, как правило, объектами таких отношений выступают сложные инженерные объекты, для создания которых необходимо выполнение работ, требующих самых различных специальных знаний и умений и привлечения значительных ресурсов, которые не могут быть обеспечены инвестором единолично [25. С. 153]. Кроме того, фактические права и обязанности лиц, составляющие содержание абсолютного правоотношения, связанного с потреблением уже присвоенного материального блага или блага индивидуальной неотъемлемой принадлежности, одинаковы для всех и в силу этого всем известны. Поэтому наибольший интерес представляет исследование относительных инвестиционных правоотношений, в рамках которых реализуется большинство капитальных вложений в строительство.
Итак, если инвестор по каким-либо причинам не имеет возможности или просто не желает осуществлять строительство лично, ему необходимо привлечь к выполнению необходимых действий третьих лиц, получить право требовать от третьих лиц их совершения. Поскольку требование как объект субъективного права «появляется в тот момент, когда обязанная сторона принимает на себя обязательство» [25. С.153], такие инвестиционные правоотношения приобретают относительный характер.
Основанием возникновения относительных инвестиционных правоотношений в строительстве выступают правомерные действия инвестора, состоящие в заключении договора [23. С.510]. С учетом известного содержания инвестиционных правоотношений в строительстве можно утверждать, что инвестиционным договором в строительстве может выступать только тот договор, на основании которого возникают и исполняются обязательства о производстве строительных работ.
Необходимость сочетания возникновения и исполнения обязательств связана с отмеченным выше обстоятельством наличия у приобретенного права требования совершения определенных действий качества выступать самостоятельным объектом инвестиций. Так, довольно широко на практике распространены сделки в отношении земельных участков, совершение которых поставлено в зависимость от перехода к покупателю земельного участка прав заказчика по заключенному подрядному договору - «продажа земельного участка с подрядом» [22]. При этом срок начала строительства по договору подряда может быть установлен указанием на дату после регистрации права собственности покупателя на земельный участок. Далее покупатель земли, ставший заказчиком в договоре подряда, также может совершить продажу участка третьему лицу и произвести замену лица на стороне заказчика в договоре подряда. Сам процесс строительства в этих случаях еще не осуществляется.
Процесс организации и обеспечения строительства может быть урегулирован целой системой договоров, структура которой определяется инвестором и включает в себя инвестиционный договор в строительстве в качестве одного из элементов. В таких случаях правовое регулирование инвестиционных отношений всегда необходимо исследовать в комплексе с регулированием других отношений в рамках избранной системы, обеспечивающей создание объекта.
Рассмотрим договорные связи участников строительства, являющиеся базовыми элементами для формирования развернутых систем договоров в строительстве. Отметим, что при всей вариантности возможных структур договорных отношений в строительстве инвестиционный договор, которым здесь выступает договор на производство работ, присутствует в каждой из них.
Когда инвестиции в строительство осуществляются в рамках абсолютных правоотношений, такие правоотношения выступают единственными гражданскими правоотношениями, регулирующими создание объекта строительства, и они всегда являются инвестиционными, поскольку субъект абсолютного права осуществляет использование или потребление принадлежащих ему объектов гражданских прав для приобретения нового инвестиционного объекта посредством его создания. Инвестор как правомочная сторона (кредитор) в инвестиционном правоотношении здесь представлен единственным лицом, и потому мы обозначим его как «соло-инвестор». В таких правоотношениях круг обязанных перед соло-инвестором лиц не персонифицирован и договорное оформление их отношений отсутствует [8. С.110].
Если у соло-инвестора недостаточно собственных ресурсов для строительства и он объединяет свои усилия с другим или другими соло-инвесторами, в этом случае инвестиционные правоотношения в строительстве приобретают относительный характер и правовую форму договора, предусматривающего достижение посредством совместных вложений в производство работ общей для соло-инвесторов цели - создания объекта в целом. Соло-инвесторы в таком правоотношении будут являться множеством лиц на стороне инвестора, и, полагаем, логично будет именовать их «соинвесторами».
Если соло-инвестор желает обладать всем созданным объектом, то привлечение соинвесторов для него неприемлемо, и вместо этого он может приобрести требование о выполнении необходимых работ к третьему лицу - подрядчику, реализуя которое в процессе строительного производства он получит право собственности на весь созданный объект. Поскольку требование о выполнении действий третьим лицом и его потребление могут осуществляться в нашем случае лишь в рамках договорных правоотношений, то инвестиции в строительство здесь будут регулироваться в одном договоре с инвестициями в работы подрядчика как в строительные ресурсы, а если работы осуществляются иждивением подрядчика, то и в иные строительные ресурсы. Аналогично будут регулироваться отношения в строительстве в тех случаях, когда соинвесторы решат привлечь для выполнения всех необходимых работ по строительству подрядчика.
Интереснее обстоит ситуация, когда соинвесторы часть работ выполняют сами по общецелевому договору, а для выполнения части работ привлекают подрядчика - инвестиции в строительство здесь будут осуществляться в рамках двух договорных правоотношений, каждое из которых является инвестиционным.
Таким образом, в основе любых инвестиций в строительство лежат договорные формы подряда и (или) договоры о совместной деятельности по выполнению строительных работ.
Развитие структуры договорных связей, обеспечивающих реализацию инвестиций в строительство, также зависит от решения инвестора, поскольку именно он определяет способы инвестирования [11. С.88]. Как подчеркивал С.А. Хохлов, «характер и содержание правового регулирования отношений в капитальном строительстве в значительной мере предопределены тем, каким способом осуществляется строительство» [24. С.13].
Самая простая структура состоит из одного инвестиционного договора соинвесторов, выполняющих вместе весь комплекс работ, или из подрядного договора соло-инвестора, заключенного также на весь комплекс работ.
Более сложная структура договорных связей образуется в случае привлечения соинвесторами, выполняющими работы по общецелевому договору, подрядчика для выполнения части работ. В таком случае структура договорных связей будет включать несколько инвестиционных договоров - договор о совместной деятельности и договор с подрядчиком.
Далее, в самом общем плане, развитие структуры договорных связей, опосредующих инвестиции в строительство, может идти в двух направлениях.
Первое связано с дроблением объема необходимых для строительства работ между несколькими исполнителями. В зависимости от того, кем оно производится - инвестором или подрядчиком, заключаются соответственно подрядные и субподрядные договоры. Законодатель предусматривает общее правило, в силу которого, если иное не установлено законом или договором, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков (ст. 706 ГК РФ).
Второе направление связано с привлечением инвестором третьих лиц для выполнения части своих функций. Звеном этого направления выступает, например, договор об оказании инженером (инженерной организацией) услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством, прямо указанный законодателем в ст. 749 ГК РФ.
Договоры, предмет которых не включает выполнение строительных работ или оказание инвестору услуг, связанных с реализацией прав и обязанностей инвестора, не являются элементами системы договоров, опосредующих инвестиции в строительство.
Может показаться, что такой подход, не признающий инвестициями в строительство, например, привлечение необходимых средств для оплаты работ и материалов, а также само приобретение строительных ресурсов, излишне упрощенно рассматривает инвестиции в строительство. Однако он полностью соответствует экономическому содержанию процесса и учитывает различие в юридически значимых результатах, на достижение которых направлены указанные отношения и отношения по осуществлению инвестиций в строительство. Тот факт, что инвестиции в строительство, как правило, неразрывно связаны с инвестициями в строительные ресурсы, что подтверждается в том числе установленным в ст. 745 ГК РФ общим правилом о выполнении работ иждивением подрядчика, если стороны прямо в договоре не условились об ином, не меняет сущности инвестиционных отношений различных видов, соединенных в силу потребностей практики в одном договоре.