Анализ строительной отрасли показывает, что она становится более привлекательной для предпринимателей. Но необходимо заметить, строительство не является той отраслью, куда люди стремятся инвестировать денежные капиталы.
Так, в 2004 году объем инвестиций составил 2,5%, за чем последовало резкое снижение в 2005 году (0,3%). Однако, в 2006 году заметна положительная тенденция. Объем инвестиций незначительно увеличился и составил 0,7% от общего объема инвестиций во всей отрасли. Вследствие этого, инвестиционная привлекательность строительной отрасли возрастает, доказательством этого является то, что иностранные инвесторы впервые в 2005 году стали вкладывать свои капиталы, величина которых достигла 0,4 тыс. дол. США. Несмотря на развитие строительной отрасли, темпы роста строительства уменьшаются.
Но, несмотря на сложившуюся ситуацию на рынке строительства жилья, спрос на жилую недвижимость не уменьшается, и для решения своих жилищных проблем люди все чаще используют ипотеку.
В Костромской области рынок жилищного кредитования развивается динамично, с каждым годом организаций, предлагающих данную услугу, становится больше, также как и людей, взявших ипотеку. Так, «Волжский ипотечный дом» за год своей работы в 2006 г. выдал 350 ипотечных займов на сумму 342 млн. руб., молодая компания на костромском рынке «Волго-вятская ипотечная корпорация» открылась в сентябре 2006 г. и за это время успела выдать ипотечных кредитов 250 костромичам.
Надо отметить, что организации, занимающиеся жилищным кредитованием на костромском рынке, предлагают похожие условия кредитования. Так, процентная ставка варьируется от 11% до 16% годовых в зависимости от первоначального взноса. В 2007 г. средняя минимальная процентная ставка составляет 11,5%. Срок кредитования не выходит за пределы 30 лет и в среднем составляет 27,5 лет.
За счет увеличивающейся конкуренции организации, занимающиеся жилищным кредитованием, упрощают процедуру оформления кредита, что повышает доступность ипотеки для населения, предлагают льготные условия, такие как отсрочка в погашении основного долга по кредиту, погашение кредита досрочно без штрафа. Так, «Совкомбанк» предлагает ипотечное кредитование «Быстрые кредиты», по которому необходим минимальный пакет документов, справка о доходах и поручители не обязательны, а от рассмотрения заявки до получения кредита – 1 день. Данный вид кредита позволяет большему числу людей улучшить свои жилищные условия, однако это рисковая ипотека в США привела к ипотечному кризису.
Также необходимо отметить, что офисы некоторых компании находятся не только в областном городе, но и в районных центрах, что является показателем развития области и улучшении благосостояния населения в районах.
Таким образом, анализ условий предоставления ипотеки различными организациями указывает на достаточно бурное развитие жилищного кредитования в Костромской области, снижение процентных ставок и увеличение предлагаемых видов ипотек позволяет все большему числу людей улучшить свои жилищные условия.
Заключение
В заключение следует сказать, законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов.
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. В ней изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России.
Также Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, займа и других сделок.
Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24.12.1992 г. Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов пользования недвижимостью в жилищной сфере.
Механизм финансовой поддержки приобретения жилья и жилищного строительства на федеральном уровне был сформирован в рамках Государственной целевой программы «Жилище». В рамках этих программ были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления.
Главной целью программы является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России.
Решение задач программы обеспечивается путем реализации комплекса нормативных правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий по 4 основным направлениям:
-развитие жилищного строительства;
-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
-развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;
-исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.
Жилищное строительство требует значительных вложений или инвестиций, которых на современном этапе недостаточно для динамичного развития.
Проблему инвестиционной привлекательности помогут решить следующие мероприятия:
1. вложение средств администрацией в развитие земельных участков и обустройство инфраструктуры
2. инвестирование государством средств из стабилизационного фонда в строительство индивидуальных домов
3. привлечение инвесторами заемных средств
4. создание системы инновационной политики, призванной не только снизить себестоимость проектов, но и снять существующие ограничения для широкого внедрения инноваций
5. предложение проектов, новых для российского рынка жилья
6. применение методов коммуникационного маркетинга
Последние несколько лет в России наблюдается беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость.
На ценовую политику влияет:
1. очень длительный производственный цикл строительства жилья, причем в нашей стране он один из самых больших в мире.
2. отсутствие необходимого для строительства количества подготовленных площадок
3. недостаточное обеспечение инженерной инфраструктурой, теплом, электричеством, канализацией и т. д.
4. нехватка финансовых ресурсов, в том числе отсутствие «работающих» банковских программ по кредитованию строительства.
5. несовершенство законодательной базы и существование административных барьеров
Методами решения проблем является
1. повышение эластичности предложения жилья за счет упрощения процедур и снижения рисков застройщиков и подрядчиков.
2. необходимо добиться, чтобы субсидируемые государством средства не использовались для покупки инвестиционных квартир
3. за счет снижения спроса может быть достигнут баланс спроса и предложения и обеспечена стабилизация цен на равновесном уровне
Что касается цен на недвижимость, то к 2010 году рост цен, вероятно, удастся остановить. Но прогноз на 2007-2008-й годы неутешительный: все без исключения эксперты прогнозируют рост цен от 10 до 50% годовых. Вряд ли удастся выполнить план по вводу жилья в строительстве и решить другие проблемы отрасли.
В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза.
Основная проблема в развитии ипотечного кредитования состоит в том, что ипотека недоступна для широкого слоя населения. Причинами являются следующие:
1. бюрократическая волокита
2. слишком высокий первоначальный взнос
3. высокие кредитные ставки
Мероприятия, позволяющие улучшить данную ситуацию:
1. социальная ипотека- приобретение жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования при финансовой поддержке со стороны государства
2. снижение минимально допустимого размера первоначального взноса
3. установление льготных условий кредитования
4. увеличение объемов жилищного строительства для снижения процентных ставок
Существует еще одна проблема, которая заключается в невозможности приобретения квартиры человеком из-за постоянного удорожания жилья.
Государство, заботясь о российских гражданах, разработало национальный проект, чтобы улучшить состояние рынка жилой недвижимости. Однако из анализа видно, что состояние рынка жилой недвижимости в Костромской области нельзя назвать удовлетворительным, то есть реализация данной программы осуществляется медленными темпами. Существуют незначительные сдвиги (уменьшается фонд аварийного и ветхого жилья, улучшается благоустройство квартир), но запланированного улучшения жилищных условий населения не происходит. По мнению авторов, доступности жилья мешают непродуманное распределение целевых средств из бюджетов всех уровней, также слабо развитая коммунальная инфраструктура, наличие административных барьеров, которые препятствуют деятельности строительных организаций.
В результате, темпы строительства ежегодно уменьшаются, вследствие этого, предложение жилья не удовлетворяет спрос на него, а значит, растут цены на квартиры, делая их все боле недоступными для населения.
Таким образом, доступное жилье – это отдаленная перспектива для жителей Костромской области.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. 25.12.1993. №237
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ от 30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994 №32. ст. 3301 с изм. и доп. на 08.01.2007
3. Жилищный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29.12.2004 №188-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 03.01.2005. №1. ст. 14
4. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. №29. ст. 3400 с изм. и доп. на 27.07.2006
5. Об ипотечных ценных бумагах: ФЗ от 11.11.2003 №452-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 17.11.2003. №46 (ч. 2). ст. 4448 с изм. и доп. на 27.07.2006
6.. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ: ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 03.01.2005. №1 (часть 1). ст. 40 с изм. и доп. на 16.10.2006
7. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 года»: Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 №675 // Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448
8. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: Постановление Правительства РФ от 11.12.2000 №28 // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. №3. ст. 278
9. О жилищных кредитах: Постановление Правительства РФ от 10.06.1994 №1180 // Собрание законодательства РФ. 13.06.1994. №7. ст. 692
10. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. – СПб.: Питер, 2004. – 512с.
11. Каменева Е.А. «Реформа ЖКХ или теперь мы будем жить по-новому». – Ростов-на-Дону.: Феникс, 2005. – 348с.
12. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2006. – 228с.
13. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. – М.: Издательская группа ИНФРА-М – Норма,1998. – 320с.
14. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001. – 358с.
15. Щербаков Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов-на-Дону.: Феникс; Новосибирск; Сибирское соглашение, 2002. – 320с.
16. Экономика недвижимости: Учеб. пособие под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 1999. – 328с.
18. Аверченко В.А. Жилищное строительство – старая песня о главном // ЭКО. – 2005. - №7. – с.44-60
19. Балтина А.М., Кравцов В.И. Создание системы финансирования строительства жилья социального найма за счет бюджетных средств // Финансы и кредит. – 2006. - №12. – с.47-53
20. Белых А. Ипотечный вирус // Костромской бизнес-журнал. – 2007. - №17. – с. 76-77
21. Белых А. Деньги на стройку // Костромской бизнес-журнал. – 2007. - №7. – с.48-53
22. Белых А. Проблемы с крышей // Костромской бизнес-журнал. – 2007. - №1 – с.72-77
23. Бельских И.Е. Имидж недвижимости и строительный комплекс // ЭКО. – 2006. - №7. – с.82-91
24. Бойкова М. Выставка квартир // Прямые инвестиции. – 2007. - №10. – с.64-67
25. Бойкова М. Элитное подорожание // Прямые инвестиции, 2007, №1. – с.66-68
26. Василева М.С. Рынок недвижимости в России и за рубежом // Финансы и кредит. – 2007. - №30. – с.67-70
27. Гаврилова М. Ипотека: кто за ценой не постоит // Спрос. – 2007. - №5. – с.52-54
28. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений: практика и трудности // Закон. – 2005. - №6. – с.44-50
29. Данилова Т.Н., Сьянов С.А. Оценка ипотечной схемы первичного рынка недвижимости // Финансы и кредит. – 2007. - №6. – с.53-57
30. Денисенко Е.Б., Минина О.А. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. – 2007. - №1. – с.159-167
31. Зарецкая В.Г., Коровина Е.А. Многомерный корреляционно-регрессионный анализ зависимости объемов ипотечных кредитов от факторов макроэкономического развития // Финансы и кредит. – 2007. - №36. – с.13-17
32. Змеул А. В поисках жанра // РБК. – 2007. - №9, с.74-80
33. Изюмова Е., Сахаров Ю. Оно того стоит // Эксперт-Волга, 2006, №32. – с.18-22
34. Ковригина Е. Доступность жилья – наша работа // Костромской бизнес-журнал, 2007,№12. – с.56
35. Колдаев О. Рынок продавца // Спрос. – 2006. - №10. – с.52-53
36. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. – 2007. - №7. – с.118-135
37. Котов С. Молодая ипотека // Спрос. – 2006. - №9. – с.55-56
38. Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость // Вопросы экономики. – 2007. - №2. – с.111-121
39. Михеева В. Ипотека: кто меньше // Спрос. – 2006. - №7. – с.57-58
40. Обертка для халтуры // Эксперт. – 2007. - №23. – с.93-95
41. Пашов Д.Б. Государственная регистрация ипотеки жилища // Закон. – 2006. - №2. – с.23-29
42. Полтерович В., Старков О. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики. – 2005. - №1. – с.63-86
43. Попов А. Великая жилищная депрессия // РБК. – 2006. - №12. – с.20-24
44. Пушкарь И. Новая ипотека // Спрос. – 2006. - №11. – с.64
45. Рубченко М. Только вверх // Эксперт. – 2006. - №28. – с. 32-36
46. Салунов А. Что метр квадратный обещает // РБК. – 2007. - №1. – с.68-72
47. Ступин И. Враги строительных инноваций // Эксперт. – 2007. - №27. – с.45-49
48. Ступин И. Бесполезные инъекции // Эксперт. – 2006. - №23. – с.30-31
49. Туранин В.Ю., Самострелов О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист. – 2006. - №6. – с.3-6
50. Тургель И.Д., Придвижкин С.В. Система государственного финансирования жилищного строительства: проблемы становления и перспективы развития // Финансы и кредит. – 2006. - №18. – с.16-26
51. Фишер А. Страсти по ипотеке // Костромской бизнес-журнал. – 2007. - №12. – с.53-54
52. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы // Деньги и кредит. – 2007. - №8. – с.9-12
53. Харитонова Е. Заветные метры // Костромской бизнес-журнал. – 2007. - №15. – с.47-49
54. Черемисина Т.П. Жилье в России: экономические механизмы активации и оздоровления в сфере жилищного строительства // ЭКО. - 2006. - №4. – с.99-115
55. Чирин С.Н. Если цены на жилье растут – значит, в этом кто-то виноват // ЭКО, 2007, №2. – с.28-43
56. Экстраполяция невозможна // Эксперт.- 2007. - №23. – с.90-92
57. О состоянии жилищного фонда Костромской области: Аналитическая записка. – Кострома.: Костромастат, - 2007. – 36с.
Приложение 1
Таблица 2
Динамика жилищного фонда
| 1990г. | 1995г. | 2000г. | 2005г. | 2006г. | 2006г. в % к 1990 | |
| Жилищный фонд, тыс.м2 площади жилых помещений-всего, в том числе: -в городской местности -в сельской местности | 14598,0 9432,1 5165,9 | 15868,5 10230,7 5637,8 | 16267,4 10411,5 5855,9 | 16675,1 10772,8 5902,3 | 16779,9 10864,5 5915,4 | 114,9 115,2 114,5 |
| Площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, м2 -в городской местности -в сельской местности | 18,1 17,0 20,7 | 20,1 19,4 21,5 | 21,6 20,7 23,4 | 23,5 22,3 26,0 | 23,9 22,7 26,6 | 132,0 133,5 128,5 |
Приложение 2
Таблица 3
Ввод жилых домов в городских поселениях и сельской местности. (тысяч квадратных метров общей площади)
| Годы | Всего построено |
| В городских поселениях | |
| 228,6 134,0 143,1 86,7 90,4 | |
| В сельской местности | |
| 134,0 28,1 14,0 30,0 18,9 | |
| Всего | |
| 362,6 162,1 157,1 116,7 109,3 |
Приложение 3
Таблица 6
Уровень благоустройства жилищного фонда на конец года; в %
| Удельный вес площади, оборудованной | |||||||
| водо- прово- дом | водоот- ведени- ем (ка- нализа- цией) | отопле- нием | ванна- ми (ду- шем) | газом (сете- вым, сжижен ным) | горя- чим водо- снабже- нием | наполь ными элек- тропли тами | |
| Городской жилищный фонд | |||||||
| Сельский жилищный фонд | 0,6 |
Приложение 4
Таблица 7
Благоустройство введенных в действие индивидуальных жилых домов
| Годы | Оборудовано в % к введенной площади | |||||
| водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водо-снабжением, ванной (душем) | водопро-водом | канали-зацией | централь-ным отоп-лением | горячим водоснаб-жением | не обору-довано ни одним из перечис-ленных видов благо-устройства | |
| Всего по области | ||||||
| - | 84,0 | 78,3 | 82,3 | 3,6 | 15,0 | |
| 21,9 | 72,3 | 61,0 | 46,6 | 21,9 | 27,7 | |
| 52,2 | 80,7 | 64,5 | 63,3 | 53,5 | 19,3 | |
| 43,5 | 76,8 | 58,8 | 56,8 | 46,6 | 22,2 | |
| 38,2 | 79,9 | 63,2 | 57,9 | 44,0 | 19,3 | |
| В городских поселениях | ||||||
| - | 91,1 | 85,0 | 89,2 | 3,9 | 8,9 | |
| 26,9 | 81,0 | 70,9 | 57,2 | 26,9 | 19,0 | |
| 64,0 | 90,1 | 76,8 | 76,5 | 65,8 | 9,9 | |
| 53,8 | 88,4 | 67,8 | 67,1 | 57, | 8,8 | |
| 45,3 | 83,3 | 73,8 | 63,7 | 52,0 | 14,5 | |
| В сельской местности | ||||||
| - | 12,2 | - | - | - | 87,8 | |
| - | 33,9 | 17,4 | - | - | 66,1 | |
| 27,9 | 61,2 | 39,2 | 35,9 | 27,9 | 38,8 | |
| 31,4 | 63,2 | 48,3 | 44,7 | 34,1 | 38,0 | |
| 28,5 | 75,2 | 48,7 | 50,1 | 33,1 | 25,8 |
Приложение 5
Таблица 9
Распределение общей площади индивидуальных жилых домов по видам применяемых стеновых материалов.
| Годы | Введено общей площади жилых домов, м2 | |||||||
| камен- | доля в | кирпич- | доля в | деревян- | доля в | из других | доля в | |
| ных | общем | ных | общем | ных | общем | стеновых | общем | |
| вводе, | вводе, | вводе, | материа- | вводе, | ||||
| % | % | % | лов | % | ||||
| Всего по области | ||||||||
| 2,4 | 53,0 | 39,3 | 5,3 | |||||
| 2,3 | 54,4 | 39,7 | 3,6 | |||||
| 3,5 | 49,3 | 41,9 | 5,3 | |||||
| 2,7 | 40,9 | 46,5 | 9,9 | |||||
| В городских поселениях | ||||||||
| - | - | 70,4 | 23,3 | 6,3 | ||||
| - | - | 71,2 | 22,7 | 6,1 | ||||
| 0,3 | 69,8 | 24,3 | 5,6 | |||||
| - | - | 55,2 | 35,0 | 9,8 | ||||
| В сельской местности | ||||||||
| 7,3 | 16,9 | 72,5 | 3,3 | |||||
| 5,4 | 32,0 | 62,3 | 0,3 | |||||
| 7,3 | 25,1 | 62,7 | 4,9 | |||||
| 6,3 | 21,5 | 62,1 | 10,1 |
Приложение 6
Таблица 13
Распределение населения Костромской области по размеру среднедушевых денежных доходов в 2005-2006 гг.
| Все население | Тысяч человек | В процентах от общей численности населения | ||
| в том числе со среднедушевым денежным доходом в месяц руб. | 717,5 | 709,0 | ||
| до 1500,0 | 44,1 | 23,5 | 6,1 | 3,3 |
| от 1500,1 до 2500,0 | 121,6 | 80,6 | 16,9 | 11,4 |
| от 2500,0 до 3500,0 | 134,9 | 106,7 | 18,8 | 15,1 |
| от 3500,1 до 4500,0 | 112,8 | 102,8 | 15,7 | 14,5 |
| от 4500,1 до 6000,0 | 118,3 | 123,9 | 16,5 | 17,5 |
| от 6000,1 до 8000,0 | 88,6 | 108,9 | 12,4 | 15,3 |
| от 8000,1 до 12000,0 | 67,9 | 101,6 | 9,5 | 14,3 |
| свыше 12000,0 | 29,3 | 61,0 | 4,1 | 8,6 |