Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья (на конец периода; рублей за один квадратный метр общей площади)




         
Первичный рынок
Все квартиры        
в том числе:        
типовые     - -
улучшенной планировки        
элитные   - - -
Вторичный рынок
Все квартиры        
в том числе:        
типовые        
улучшенной планировки        

 

Однако в Костромской области более насыщенным с точки зрения приобретения жилья является вторичный рынок, где также преобладали сделки по продаже квартир улучшенной планировки, размер которых в структуре продаж колебался от 56,7% (минимальное значение в 2006 г.) до 75,4% (максимальное значение в 2003 г.). Цены на эти квартиры выросли в 4,9 раза (с 6764 руб. за один квадратный метр общей площади в 2002 г. до 32862 руб. в 2006 г.). Доля продаж типовых квартир увеличилась незначительно с 31,2% в 2002 г. до 33,3% в 2006 г.

Наибольшим спросом на первичном и вторичном рынках недвижимости пользуются двухкомнатные квартиры, однако доля их в общем объеме продаж несколько снизилась с 50,0% в 2002 г. до 38,4% в 2006 г. на первичном рынке, на вторичном рынке жилья доля продаж в разные годы составляла от 33,6% до 41,2%. Увеличился удельный вес продаж трехкомнатных квартир с 19,8% в 2002 г. до 29,3% в 2006 г. на первичном рынке. Авторы считают, такой интерес к квартирам с несколькими комнатами вызван тем, что жилье приобретают большей частью семейные люди, которым необходимо пространство для детей. Но поскольку доходы в Костромской области невелики, то большинство семей могут себе позволить лишь двухкомнатную квартиру, что объясняет их популярность на рынке жилой недвижимости.

Также необходимо отметить увеличение доли однокомнатных квартир в общем объеме продаж на первичном рынке с 18,7% в 2002 г. до 32,3% в 2006 г. и на вторичном рынке - с 26,3% в 2002 г. до 35,4%, а средняя цена одного квадратного метра таких квартир увеличилась в 3,0 раза (с 8890 руб. до 26622 руб.). Такой скачок в продажах, по мнению авторов, является индикатором повышения экономической активности населения Костромской области. Вследствие того, что средняя цена одного квадратного метра общей площади таких квартир выросла в 3,4 раза (с 8890 руб. в 2002 г. до 30619 руб. в 2006 г.) и в 3,0 раза (с 8890 руб. до 26622 руб.) соответственно на первичном и вторичном рынках недвижимости, данная недвижимость становится выгодным объектом инвестиций.

Одним из наиболее важных характеристик доступности жилой недвижимости является цена на нее. Итак, анализ таблицы 10 показывает, в 2006 г. средняя цена за один квадратный метр составил 28927 руб. на первичном рынке жилья и 29631 руб. – на вторичном. Таким образом, в Костромской области за последние пять лет (2002-2006 гг.) цены на первичном и вторичном рынках недвижимости выросли в среднем в 3,6 раза и 4,8 раза соответственно.

 

Таблица 11

Динамика цен на рынке жилья (на конец года; в % к концу предыдущего года)

  Первичный рынок Вторичный рынок
Костромская область Российская Федерация Костромская область Российская Федерация
  132,1 122,5 131,4 125,3
  106,2 118,8 117,9 118,8
  123,3 118,5 140,6 124,1
  114,5 117,5 116,5 118,0
  181,9 113,8 188,3 115,0
2006 к 2001 в 3,6 раза в 2,3 раза в 4,8 раза в 2,5 раза

 

Сравнительный анализ уровня цен на жилье в области и в среднем по России (таблица 11)[3.40,с.16]показывает, что темпы роста цен на недвижимость в Костромской области опережают среднероссийские темпы роста цен на первичном рынке – в 1,2 раза, на вторичном рынке – в 2,3 раза. Эти данные говорят о более остром дефиците жилья в нашей области. При этом надо отметить, что за рассматриваемый период самый высокий рост цен в Костромской области наблюдался именно в 2006 г., тогда как в среднем по России темпы роста удорожания жилья замедлились (113,8% на первичном рынке и 115,0% - на вторичном). В костромской области прирост цен в прошлом году составил 81,9% на первичном рынке жилья и 88,3% на вторичном рынке.

Такое сильное удорожание жилья в Костромской области вызвало интерес у авторов, поэтому они решили проанализировать ситуацию на рынке недвижимости, чтобы понять, чем вызван столь высокий рост цен.

Первый возможный фактор – это рост благосостояния населения, вследствие чего увеличился спрос на ипотечное кредитование и, следовательно, квартиры стали более доступными, что привело к их значительному удорожанию.

Рассмотрим динамику увеличения среднедушевого денежного дохода населения Костромской области.

 

Таблица 12

Динамика среднедушевого денежного дохода населения

Года Среднедушевой доход, руб. Абсолютный прирост, руб. Темп роста, % Темп прироста, %
  2515,7 - - -
  3089,2 573,5 122,8 22,8
  3815,5 726,3 123,5 23,5
  4868,6 1053,1 127,6 27,6
  6104,1 1235,5 125,4 25,4

 

Анализ показывает, что темпы роста доходов населения несопоставимы с темпом удорожания квартир, который составил 81,9% на первичном рынке жилья и 88,3% - на вторичном рынке (рисунок 2).

 

Рисунок 2

 

При этом надо заметить, что в 2006 г., когда за пять последних лет стоимость жилья самая высокая, среднедушевой доход составил 6104,1 руб., то есть прирост к нему снизился до 25,4% против 27,6% в 2005 г.

Вследствие чего, следует отметить крайне низкий уровень покупательной возможности населения в части приобретения жилья (таблица 13) (приложение 6), поскольку 14,7% населения Костромской области имеет среднедушевые доходы ниже величины прожиточного минимума, наиболее часто встречаемый в области доход составляет от 4500,1 до 6000,0 рублей в месяц, его получают 123,9 тысяч человек, то есть 17,5% костромского населения. И только у 61 тысячи населения Костромской области доходы являются самыми высокими и составляют свыше 12000 рублей.

Таким образом, количество людей, которые могут самостоятельно улучшить свои жилищные условия, и взять ипотеку, лишь 8,6% населения Костромской области. Однако надо отметить, что по сравнению с 2005 г. данная цифра выросла в 2 раза (в 2005 г. свыше 12000 рублей получало 29,3 тысячи человек), и, по-видимому, именно этим объясняется, что объемы выдаваемых ипотечных кредитов в 2006 г. кредитными организациями и банками на строительство и приобретение увеличились по сравнению с 2005 г. в 3 раза. Следовательно, в прошлом году произошел бум на приобретение жилья, вследствие чего недвижимость могла подорожать и стать для большинства населения еще более недоступной.

Вторым возможным фактором, приведшим к резкому росту цен на жилье, является подорожание строительных материалов и строительно-монтажных работ.

Однако анализ показывает, что цены на данные факторы выросли не столь значительно как цены на жилую недвижимость.

 

Таблица 14

Индексы цен по секторам экономики (декабрь к декабрю предыдущего года; в %)

           
Сводный индекс цен в строительной промышленности 264,0 123,5 107,6 105,6 110,7
в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) 250,0 123,0 103,8 104,8 113,6

 


Так, из таблицы 14 [3.40,c.28] видно, что строительно-монтажные работы подорожали в 2006 г. на 13,6% по сравнению с 2005г. Но необходимо отметить, что в 2004 и в 2005 годах индекс цен на данный вид работ составляли лишь 103,8% и 104,8% соответственно. Следовательно, в 2006 г. темпы роста резко возросли, а значит, это могло повлечь за собой некий рост цен на жилье. Строительные материалы, наоборот, замедлили темпы роста в 2006 г. и составили 108,9%, тогда как в 2005 г. прирост был 19,6%. Вследствие чего можно сделать вывод, что данные факторы не сильно влияют на рост цены квартир (рисунок 3).

Рисунок 3

 

Таким образом, учитывая влияние выше представленных данных, рассмотрим динамику роста стоимостистроительства одного квадратного метра общей площади жилых домов.

 

Таблица 15

Динамика стоимости строительства одного кв. м площади жилых домов

Года Стоимость строительства 1 кв.м., руб. Абсолютный прирост, руб. Темп роста, % Темп прироста, %
    - - -
      122,65 22,65
      115,3 15,3

Анализ таблицы показывает небольшие темпы роста и даже некоторое его замедление: 115,3% в 2006 г. против 22,65% в 2005 г. Таким образом, абсолютный прирост стоимости строительства одного квадратного метра в прошлом году составил 1984 руб., а абсолютный прирост одного квадратного метра на первичном рынке жилья – 13446 руб.

Следовательно, резкое подорожание жилой недвижимости вызвали не увеличение доходов населения и рост числа людей, имеющих доход свыше 12000 рублей, и не рост цен на строительные материалы и строительно-монтажные работы. Все эти факторы могли привести лишь к небольшому подорожанию жилья. Таким образом, авторы считают, что на рост цен на недвижимость повлияли недостаточное предложение жилья, которое вызвано нехваткой земли, находящейся в обороте рынка, также плохое обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизацией объектов коммунальной инфраструктуры. В конечном счете, все это приводит к недоступности жилья и невозможности выполнения программы «Комфортное и доступное жилье» в Костромской области.

Государство, заботясь о российских гражданах, разработало национальный проект, чтобы улучшить состояние рынка жилой недвижимости. Однако из анализа видно, что состояние рынка жилой недвижимости в Костромской области нельзя назвать удовлетворительным, то есть реализация данной программы осуществляется медленными темпами. Существуют незначительные сдвиги (уменьшается фонд аварийного и ветхого жилья, улучшается благоустройство квартир), но запланированного улучшения жилищных условий населения не происходит. По мнению авторов, доступности жилья мешают непродуманное распределение целевых средств из бюджетов всех уровней, также слабо развитая коммунальная инфраструктура, наличие административных барьеров, которые препятствуют деятельности строительных организаций.

Во-первых, это- дороговизна согласования проектно-сметной документации.

Во-вторых, высокая стоимость и долгий процесс выделения земельных участков по строительство. Вследствие этого, на все разрешительные процедуры тратится больше времени, чем на само строительство.

В результате, темпы строительства ежегодно уменьшаются, вследствие этого, предложение жилья не удовлетворяет спрос на него, а значит, растут цены на квартиры, делая их все боле недоступными для населения.

Таким образом, доступное жилье – это отдаленная перспектива для жителей Костромской области.



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2019-08-04 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: