В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ) самой эффективной формой управления многоквартирным домом является – товарищество собственников жилья (далее по тексту - ТСЖ). Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом [4].
Ведь кому как не жильцам, взявшим в управление собственный дом, не знать все проблемы, которые необходимо решить. А главное – что решить в первую очередь, с чего начать, какого специалиста пригласить на работу и как оценить его труд.
Силами товарищества может решаться сразу ряд задач: собственники сами управляют своим домом, планируют необходимые работы и услуги, сами собирают необходимые средства для его содержания, их работа на виду у других жильцов, ведь все они живут рядом.
В соответствии с ЖК РФ и другими нормативными актами федерального уровня, принятыми в его развитие, к маю 2008 года в России не должно остаться ни одного многоквартирного дома, схема управления которым не приведена в соответствие с требованиями нового жилищного законодательства.
Товарищество собственников жилья и нежилых помещений многоквартирного дома «Новый Век» создано в соответствии с положениями ГК РФ, ЖК РФ, Федеральным законом «О некоммерческих организациях», законодательных и иных нормативных актов [2,3,4].
Место нахождения ТСЖ «Новый Век»: г. Тольятти, ул. Ленина, дом 83 (далее по тексту - дом).
ТСЖ «Новый Век» является некоммерческой организацией, формой объединения собственников помещений в доме для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом.
Дом построен в 1998 году. Площадь занимаемого земельного участка: 7676 кв.м. Землепользователь: ТСЖ «Новый Век». 5 подъездов по 9 этажей. 206 квартир. Имеется 5 лифтов, один из которых грузовой.
Схема управления многоквартирным домом при создании ТСЖ (рис. 5).
|
 |  |  |  | ||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
Рисунок - 5 Управление ТСЖ «Новый Век»
В данной схеме показано, что членами ТСЖ «Новый Век» являются сами собственники. Управление деятельностью ТСЖ осуществляется через его органы, каковыми являются:
1) общее собрание членов ТСЖ;
2) правление ТСЖ.
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления ТСЖ и созывается в порядке, установленном Уставом и ЖК РФ. Годовое общее собрание проводится не позднее 50 дней после окончания финансового года. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе правления, членов ТСЖ, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в ТСЖ, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления. Также руководство текущей деятельностью осуществляется Правлением. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Правление избирает из своего состава председателя.
Для хозяйственной деятельности ТСЖ заключает договоры (выступает заказчиком) с предприятиями-подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг на жилищные и коммунальные услуги. Взамен чего ТСЖ оплачивает им проведенные ими услуги за оговоренную в договоре сумму. В итоге все структуры, которые входят в состав ТСЖ, а также организации, с которыми оно взаимодействует, направлены на функционирование деятельности и существования дома.
В финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ «Новый Век», как и в деятельности любой некоммерческой организации, возникают определенные финансовые отношения (рис. 6).
|
 |  |  |  | ||||
| |||||
|
| ||||
 |  | ||
 |  | ||||||||
| |||||||||
| |||||||||
|
 |
|
Рисунок - 6 Направления финансовых отношений ТСЖ «Новый Век»
Первоначальные финансовые отношения возникли между собственниками в момент создания ТСЖ по поводу формирования уставного капитала. В свою очередь уставный капитал является первоначальным источником формирования производственных фондов, приобретения нематериальных активов.
Также в финансовых отношениях с государством домовладельцы (физические и юридические лица) в кондоминиуме оплачивают налог на недвижимое имущество, а при использовании собственных помещений для извлечения прибыли - и другие установленные законодательством налоги.
Основными финансовыми отношениями в деятельности ТСЖ «Новый Век» являются отношения между поставщиками коммунальных услуг и собственниками жилья. Эти отношения являются главными, поскольку от их эффективной организации во многом зависит конечный финансовый результат деятельности ТСЖ.
В современных экономических условиях, коммерческие банки становятся важным элементом рыночной инфраструктуры.
Поскольку коммерческие банки создаются и функционируют в форме товариществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ, их деятельность возможна только при условии получения собственной прибыли. Таким образом, взаимоотношения предприятий и банков строятся с учетом взаимных интересов и должны приносить пользу обеим сторонам.
ТСЖ «Новый Век» сотрудничает с ООО «Сбербанк». Отношения между организацией и банком возникли по поводу расчетно-кассового и кредитного обслуживания. Важной особенностью этих отношений является их договорной характер. Инициатива заключения договоров исходит от ТСЖ, которое самостоятельно выбирает банк для своего расчетно-кассового и кредитного обслуживания.
Для расчетного обслуживания организация заключает с банком договор банковского счета, что является необходимым для организации безналичных расчетов. В соответствии с договором банк открывает организации как клиенту расчетный и другие счета, зачисляет на них денежные средства, поступающие как от организации, так и организации, списывает со счета организации по ее поручению суммы на счета поставщиков, кредиторов, соответствующих бюджетных и внебюджетных фондов. Кроме этого, банк обязуется принимать от организации-клиента и выдавать ему или по его поручению наличные деньги, выплачивать проценты за хранение денег на счетах. Отметим, что роль кредита в обеспечении нормального функционирования организации в современных условиях, безусловно, немаловажна.
В процессе расчетно-кассового обслуживания между ТСЖ «Новый Век» и банком складываются определенные финансовые отношения, сопровождающиеся движением денежных средств и затрагивающие формирование доходов организации и банка.
Кредиты банка являются важнейшим источником обеспечения финансовыми ресурсами потребностей организации ТСЖ «Новый Век», связанных с реализацией продукции.
Поскольку банк осуществляет кредитование на коммерческой основе, принципами кредитования являются обеспеченность кредита, целевой характер, срочность, платность и возвратность ссуды.
Денежные отношения между государством и некоммерческой организацией ТСЖ «Новый Век» возникают в процессе хозяйственной деятельности последней, так как эта деятельность направлена на получение прибыли. Происходит мобилизация денежных средств на нужды государства путем налогообложения. Также происходят отношения по поводу предоставления бюджетных ассигнований,размещения социального заказа.
Так же в деятельности ТСЖ «Новый Век» присутствуют отношения со страховой компанией ООО «Ростра».
Страхованиепредставляетсобой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых страховых взносов (страховых премий).
Между ТСЖ «Новый Век» и его работниками существуют определенные финансовые отношения, возникающие по поводу выплаты заработной платы и социального обеспечения. От организации этой группы отношений зависит эффективность использования трудовых ресурсов компании.