Цель работы: знать случаи, при которых необходимо проведение технической экспертизы, отличия экспертизы от обследования, порядок проведения технической экспертизы; уметь делать описание здания, сооружения помещения; уметь описывать местоположение объекта.
Исходные данные:
Каждый студент, используя ранее заполненный технический план, выполняет описание здания, сооружения или помещения, затем создает описание местоположения объекта недвижимости, с которым работает.
Методические указания.
Проведение экспертизы необходимо:
· при обосновании целесообразности и возможности проведения реконструкций или модернизаций;
· для определения возможностей изменения конструктивных решений или функционального назначения объекта;
· для оценки фактической стоимости недвижимости;
· в рамках проведения судебных и досудебных строительно-технических экспертиз;
· через 2 года после ввода объекта в эксплуатацию, затем каждые 10 лет (каждые 5 лет для зданий и сооружений, работающих в неблагоприятных условиях);
· в рамках постоянного мониторинга для уникальных зданий и сооружений;
· в составе инженерных изысканий для целей реконструкции и строительства в условиях городской застройки;
· при возникновении дефектов, повреждений или деформаций элементов зданий или сооружений;
· после пожаров, аварий или стихийных бедствий;
· при повышении эксплуатационных нагрузок или по истечению нормативных сроков эксплуатации;
· для возобновления прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации или по истечении 3 лет после прекращения строительства при выполнении консервации.
Экспертиза регистрируется в надзорных органах (Ростехнадзор). Экспертизе подлежат объекты связанные с особо опасным производством (некоторые грузоподъемные средства, баки под давлением, паропроводы, газопроводы, здания относящиеся к ООП). полный перечень объектов попадающих под экспертизу есть в нормативных документах, перечень которых приводится ниже. Процесс проведения и прохождения регистрации заключения экспертизы регламентируется следующими нормативными документами: ФЗ №116 ПБ 03-246-98 РД 03-298-99 ПБ 03-517-02 так же организация проводящая экспертизу должна иметь соответствующие лицензии. Принципиальной разницы в составе работ при выполнении экспертизы и проведении обследования нет. Обследование технического состояния здания - выполняется на основании допуска СРО проектировщиков, с целями, указанными в ГОСТ 53778. Экспертиза промышленной безопасности (в том числе зданий) - выполняется на основании лицензии Ростехнадзора, в соответствии с требованиями 116-ФЗ; судебная экспертиза (гражданские дела) - для выполнения разрешений не требуется, регламентируется гражданским процессуальным кодексом; судебная экспертиза (уголовные дела) - выполняется государственными экспертами, регламентируется уголовно-процессуальным кодексом. Чаще всего путаница происходит в области понятий "обследование зданий" и "экспертиза зданий (ПБ). Первым документом по обследованию был ВСН 57-88 (с 1986 г), он касался только жилых зданий, в промышленности были различные ведомственные документы, не имеющие единой терминологии, потом появился СП 13-102 (2004 год), но в области ПБ уже была сложившаяся и развитая система нормативов и только с появлением ГОСТ 53778 (2011 год) начали приходить к единой терминологии в области обследования и экспертизы Обследование здания, на данный момент, является частью экспертизы ПБ, но система лицензирования разделяет эти понятия, так как эксперты ПБ без допуска СРО не имеют права проводить обследование, а проектировщики с допуском СРО не имеют права проводить экспертизу ПБ без лицензии Ростехнадзора Эти понятия различаются только правом выполнения работ, а по своей сути (составу работ, задачам) они практически идентичны, существенным отличием может быть только цель выполнения работ, именно цель работ и покажет вам что необходимо вам делать - экспертизу или обследование. ГОСТ 53778 распространяется на проведение работ по: - комплексному обследованию технического состояния зданий и сооружений для проектирования их реконструкции или капитального ремонта; - обследованию технического состояния зданий и сооружений для оценки возможности их дальнейшей безаварийной эксплуатации или необходимости их восстановления и усиления конструкций; - общему мониторингу технического состояния зданий и сооружений для выявления объектов, конструкции которых изменили свое напряженно-деформированное состояние и требуют обследования технического состояния; - мониторингу технического состояния зданий и сооружений, попадающих в зону влияния строек и природно-техногенных воздействий, для обеспечения безопасной эксплуатации этих зданий и сооружений; - мониторингу технического состояния зданий и сооружений, находящихся в ограниченно работоспособном или аварийном состоянии, для оценки их текущего технического состояния и проведения мероприятий по устранению аварийного состояния; - мониторингу технического состояния уникальных, в том числе высотных и большепролетных, зданий и сооружений для контроля состояния несущих конструкций и предотвращения катастроф, связанных с их обрушением.
Порядок проведения технической экспертизы здания:
Задание технической экспертизы:
1. Экспертиза общестроительных работ.
1.1 Идентификация недостатков и дефектов несущих и ограждающих конструкций
(фундаменты, стены, крыша, стеклянные конструкции). Заключение
конструктора по результатам констатированных деформации.
1.2 Идентификация недостатков и дефектов отделочных работ (стены, потолки,
полы, специальные элементы).
1.3 Идентификация недостатков и дефектов специальных работ (камин). 4
1.4 Идентификация недостатков и дефектов работ по благоустройству.
2. Термоаудит и проверка наружных конструкций на плотность.
2.1. Инструментальное определение мест тепловых потерь здания, что является
важным для определения планируемых эксплуатационных затрат по
отоплению здания и пр.
3. Экспертиза и аудит сетей отопления.
3.1. Проверка состояния котельной, элементов системы отопления и настроек
котла.
4. Экспертиза и аудит сетей вентиляции.
4.1. Проверка состояния и настроек вентиляционного оборудования, элементов
системы вентиляции и замеры параметров обмена воздуха.
5. Экспертиза и аудит сетей кондиционирования.
5.1. Проверка состояния и настроек кондиционерного оборудования, элементов
системы кондиционирования и замеры параметров охлаждения воздуха
(расчетная проверка мощности системы).
6. Экспертиза и аудит сетей водообеспечения.
6.1. Проверка системы холодного водоснабжения (проверка давления системы,
проточности системы).
6.2. Проверка системы горячего водоснабжения (проверка давления системы,
проточности системы, проверка системы циркуляции горячей воды).
6.3. Проверка состояния и настроек системы водоподготовки.
6.4. Заказ анализа воды.
7. Экспертиза и аудит сетей канализации.
7.1. Проверка системы канализации (проверка проточности системы).
7.2. Проверка сетей канализации ТВ зондом. Проверка позволяет оценить
состояние канализационных труб изнутри, что может быть важно для
обследования системы канализации под фундаментом дома.
8. Экспертиза и аудит состояния бассейна и его обеспечивающих сетей.
8.1. Проверка состояния и настроек системы оборудования бассейна.
8.2. Проверка состояния воды в бассейне (химический анализ - экспресс метод)
8.3. Проверка состояния покрытия бассейна (PVC покрытие).
9. Экспертиза и аудит сетей электроснабжения.
9.1. Проверка состояния главного щита.
9.2. Проверка системы электроинстолляции: выборочная проверка групп
электроинстолляции на сопротивление.
9.3. Проверка системы заземления и молниезащиты. 5
9.4. Проверка нагрузки и расчет резерва системы электроснабжения.
10. Экспертиза и аудит сетей слабых токов.
10.1. Проверка состояния вводного кабеля (телефон, интернет).
10.2. Проверка системы телефонизации (элементы, конфигурация).
10.3. Проверка системы интернет (элементы, конфигурация).
11. Все результаты экспертизы оформить в виде единого отчета с фотофиксацией и
рекомендациями по устранению констатированных дефектов и недостатков.
2.Пример выводов и рекомендаций по результатам проведения экспертизы:
Основываясь на результаты проведенных проверок на объекте в +++, были сделаны
следующие выводы и рекомендации по основным проблемам и недостаткам здания
(детальное описание находится в материалах технической экспертизы):
1. Констатированы признаки неравномерной усадки фундамента здания. Показатель - трещины на фасаде. Констатированы трещины двух типов – поверхностные и сквозные. Характер
констатированных трещин и ширина их раскрытия указывают на то, что они не
влияют на конструктивную целостность и безопасность эксплуатации несущих
конструкций.
Необходимо произвести „протезирование” и косметический ремонт трещин на
фасаде здания.
2. Признаков нарушений гидроизоляции подвала здания не обнаружено.
3. Констатированы проблемы конструкции крыши: нарушен теплоизоляционный и
пароизоляционный слои чердачного перекрытия, а также недостаточная вентиляция
чердачного помещения. В результате превышения теплопотерь, происходит
образование конденсата на несущих конструкциях крыши и стен, в следствие чего,
происходит гниение деревянных конструкций и повреждение внутренней отделки.
Необходимо обеспечить вентиляцию чердачного помещения и произвести
обработку деревянных конструкций антисептиком.
4. Констатированы повреждения и деформации ограждающих конструкций бассейна –
несущих металлических конструкций, ограждающих оконных систем и конструкции
крыши. Ввиду неблагоприятного влияния повышенной влажности в помещении 6
бассейна, произошла коррозия всех металлических элементов – несущие
конструкции, крепежные элементы конструкции крыши, элементы бассейна
(лестница), вентиляционные решетки, шкаф коллектора бассейна, элементы
освещения и т.д.
Также констатированы деформации ограждающих ПВХ конструкций - окон и дверей.
Именно через ограждающие конструкции помещения бассейна происходят
наиболее большие теплопотери, а следовательно необходимы наибольшие
энергозатраты на его содержание.
Необходимо обеспечить необходимую вентиляцию помещения и произвести
антикорозионную обработку несущих металлических конструкций, остальные
поврежденные металлические элементы подлежат замене.
Необходимо пересмотреть решения ограждающих конструкций бассейна, вплоть до
их полной замены.
5. Обследованные стеклянные конструкции находятся в удовлетворительном
состоянии.
Необходимо произвести профилактическое обслуживание окон и дверей.
6. При проведении тепловизионного обследования здания констатировано, что
энергоэффективность и воздухопроницаемость здания соответствует нормативным
требованиям. Однако, для уменьшения теплопотерь здания, целесообразно
рассмотреть возможность улучшения показателей теплового сопротивления
оконных и дверных конструкций, а также чердачного перекрытия и ограждающих
конструкций бассейна. Для определения наиболее эффективных конструктивных и
узловых решений, которые позволят достигнуть показателей максимальной
энергоэффективности здания, необходимо произвести энергоаудит с расчетом
энергопотребления.
7. При проведении обследования территории, констатированы локальные
повреждения конструкций забора и локальные зоны проседания брусчатки.
Необходимо провести косметический ремонт забора и устранение просадки
брусчатки.
8. При проведении обследования отделки здания, констатированы дефекты крашеных
стен и потолков, а также отслоения кафеля от основания в помещениях бассейна и
гаража.
Необходимо провести косметический ремонт.
9. При проведении обследования системы отопления, констатировано, что система
морально устарела. Запас ресурса котла 3-5 лет. Все регулировки котла могут 7
проводиться только в ручном режиме. На содержание бассейна потребляется ~65%
мощности котла.
Рекомендуем произвести перерасчет и реконструкцию системы отопления.
10. При проведении обследования систем вентиляции, констатировано, что системы не
обслуживались, не эксплуатировались и находятся в запущенном состоянии.
Качество монтажа вентиляционных систем не соответствуют нормативным
правилам. Производительность вентиляционного агрегата здания позволяет обеспечить
минимальные требования воздухообмена в жилом доме. Система вентиляции
бассейна не обеспечивает нормальное функционирование данной зоны.
Рекомендуем разработать проект для проведения капитального ремонта или
замены всего оборудования.
11. При проведении обследования системы кондиционирования, констатировано, что
существующее решение крепления агрегатов системы кондиционирования является
причиной деформаций несущих конструкций здания. Агрегаты системы кондиционирования находятся в рабочем состоянии. Управление фанкойлами осуществляется в ручном режиме.
Качество монтажа трубопроводов систем не соответствуют нормативным правилам.
Рекомендуем установить агрегаты системы кондиционирования на
отдельно стоящую платформу, произвести сервисное обслуживание чиллера и
фанкойлов, заменить систему трубопроводов, и установить систему автоматического
контроля температуры.
12. При проведении обследования системы подготовки питьевой воды, констатировано,
что агрегаты находятся в удовлетворительном состоянии. В результате
анализа питьевой воды констатировано, что превышено содержание сульфат-ионов.
Для улучшения показателя содержания сульфат-ионов, рекомендуем установить
систему обратного осмоса.
Рекомендуем провести профилактическое обслуживание кранов и смесителей.
13. При проведении обследования системы канализации, сверхнормативная усадка
труб, противоуклоны, серьезные засоры, повреждения труб или некачественные
стыки не обнаружены. Также было констатировано, что трубопроводы ливневой
канализации за время эксплуатации не промывались и серьезно загрязнены.
Рекомендуем провести промывку канализационных трубопроводов
14. При проведении обследования состояния бассейна, констатировано, что
оборудование находится в рабочем состоянии, но морально и технически устарело.
В существующем состоянии бассейн может прослужить 2-3 года. Все обслуживание
бассейна может проводиться только в ручном режиме. Уход за бассейном
производится нерегулярно. Массажный навесной блок имеет явные повреждения. 8
Рекомендуем провести частичную замену оборудования и проржавевших деталей
бассейна.
15. При проведении обследования системы электроснабжения, констатировано, что
доступной мощности не достаточно для одновременного функционирования
электрооборудования здания. Силовые сети и освещение объединены, что является
ошибкой. Отсутствует система молниезащиты и заземления. Отсутствует
электроподогрев системы водостоков.
Необходимо произвести реконструкцию сетей электроснабжения, а также подать
запрос на увеличение мощности от сетей Красэнерго. Рекомендуем установить
системы молниезащиты и заземления, а также электроподогрев системы водостоков.
Группировка и описание зданий и сооружений
Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно
отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности и
другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д.
К основным признакам группировки зданий относят:
· этажность;
· вид освещения;
· систему водухообмена;
· температурный режим;
· транспортное оборудование;
· вид строительного материала;
· капитальность;
· срок службы.
Жилые дома в городах обычно объединяют в четыре основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки («хрущевки») и элитные (люкс).
Престижные современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, «сталинские» середины прошлого века и пятиэтажные с высокими потолками и лифтами.
Массовые современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города.
Пятиэтажные дома - панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода.
В группировку общественных зданий и сооружений входят:
· предприятия торговли;
· предприятия общественного питания;
· административные;
· культурно-просветительские учреждения;
· лечебно-оздоровительные учреждения;
· учебно-воспитательные учреждения и т.д.
Сооружения классифицируются по следующим признакам:
· функциональное назначение;
· вид строительного материала;
· капитальность;
· срок службы.
Функциональное назначение сооружений подразделяется на:
· коммуникационное;
· транспортное;
· водоканализационное;
· устройства для размещения технического оборудования.
Сооружения подразделяются по следующим видам строительного капитала:
· земляные;
· деревянные;
· каменные;
· кирпичные;
· металлические;
· железобетонные.
По капитальности сооружения подразделяются на:
· прочные;
· особо прочные;
· вековой прочности.
По сроку службы сооружения подразделяются на:
· 8-15 лет;
· 20-30 лет;
· 40-75 лет;
· 100-200 лет.
Необходимые показатели можно получить, используя следующие методические приемы.
1. Площадь здания, подвалов, полуподвалов и мансарды определяют по их наружному периметру без
учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям.
2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов? от их пола до потолка, а мансарды? от верхней линии карниза здания до
верхней линии карниза мансарды.
3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого
здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т.п.) учитывают экспертным путем.
4. При описании недостатков составляют «дефектную» ведомость по каждому конструктивному
элементу здания с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности.
5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом? по соотношению предельного срока его
службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (табл. 1).
Таблица 1
Доля потери первоначальной стоимости строений в зависимости
от хронологического возраста и среднего предельного срока службы
Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры. 1. Конструктивная надежность и физическая долговечность: • прочность и устойчивость конструкции; • влаго- и морозостойкость; • водонепроницаемость и др. 2. Функциональное соответствие: • удельные площади и кубатура; • температурно-влажностный режим в помещениях; • термичность, звукоизоляция; • эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др. 3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению: • отношение нормируемой (рабочей) площади к общей; • отношение строительного объема к рабочей площади; • отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания; • комфортабельность. 4. Экономичность строительства и эксплуатации: • стоимость возведения строения; • эксплуатационные затраты; • доходность использования. Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом. Безопасность эксплуатации - это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом. Показателем безопасности воздействия недвижимого имущества является: · радиоактивное; · электромагнитное; · химическое; · сейсмологическое; · пожароопасное; · шумовое; · психологическое; · вибрационное. После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне: в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта. Ситус - результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта. К переменным макроэкономическим факторам недвижимых объектов относят: · уровень инфляции; · уровень безработицы; · общее состояние экономики; · система налогообложения; · валютные курсы; · конъюнктура на мировых рынках; · международные события; · степень интеграции экономики в мировую систему. ИИзучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку ссредств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить: а) а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их концентрации до безопасных уровней; б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального оборудования; в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются вконтейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются специальной обработке. При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти: система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные нормы; условия перевода); капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия); регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими); меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего использования). Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и сооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них. |
Описание местоположения объекта.
Описание обычно начинают с района, в котором расположен объект. Если район относится к исторической
зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят
данные по административному делению, указывают наименование города, административного
района, префектуры и т.д. В этом разделе также осуществляется предварительный анализ состояния
рынка недвижимости, тенденций в его развитии. Кроме того, здесь приводится описание транспортных
узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных
транспортных и пешеходных потоков, а также любая доступная информация, позволяющая оценить
достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.
| Местоположение | |
| Местонахождение объекта | Город, центр, окраина, новостройка, пригород, сельская местность |
| Время до центра на общественном транспорте | |
| Время до центра на личном транспорте | |
| Расстояние до остановок общественного транспорта | |
| Ближайший город | |
| Расстояние до ближайшего города | |
| Расстояние до ближайшей автомагистрали | |
| Расстояние до ж/д станции | |
| Ближайшее окружение | |
| Границы окружения | |
| Типичное использование окружения | Жилье, административные, коммерческие, промышленные, смешанные здания |
| Основной тип застройки | Уличная, плотная с разрывами, отдельно стоящее здание, микрорайон |
| Основной тип зданий | Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные здания |
| Качество застройки | Старый фонд (до 1917 г.), старый фонд после капремонта, здания постройки (1918-1957 гг.), здания постройки (1957 -1964 гг.), после 1964 г., новостройки |
| Полнота застройки | Менее 25%, 25-75%, свыше 75% |
| Этажность застройки | Многоэтажная, малоэтажная, смешанная |
| Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений) | Наличие рабочих мест, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, зоны отдыха, спортивные сооружения, иное |
| Объекты повышенной опасности | |
| Благоустройство территории | Зеленые насаждения, детские площадки, гаражи, автостоянка, освещение, тротуары |