Схема зонирования территории городского и иного поселения (далее - схема) представляет собой документ, устанавливающий состав, содержание и границы действия зональных требований к регламентации градостроительной деятельности.
Схема разрабатывается в составе или на основе генерального плана города, иного поселения на территорию в пределах установленной черты каждого из них. Для городов с численностью населения 50 тыс. жителей и более схема может разрабатываться на часть территории города в составе проекта планирования. В этом случае зонирование территории детализируется при сохранении преемственности с ранее разработанной в генеральном плане схемой.
Схема, разработанная в составе генерального плана, после его утверждения соответствующим органом местного самоуправления приобретает статус утвержденной градостроительной документации, обязательной для исполнения на данной территории всеми юридическими и физическими лицами.
Схема, разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также приобретает статус утвержденной градостроительной документации, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного самоуправления.
Основными этапами разработки схемы являются:
сбор и анализ исходной информации;
предварительное решение зонирования;
согласование и утверждение схемы (рис.1).
Рисунок 1 - Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования
Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:
перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в территории, необходимой для их осуществления;
результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для осуществления заданной функции;
результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;
результаты оценки нарушенности состояния природной и историко-культурной среды внешними воздействиями и потребность в мерах средозащиты.
В состав работ аналитического этапа выполнения схемы должны входить:
установление фактической обеспеченности градостроительной документацией и нормативными документами;
анализ содержания имеющихся градостроительной документации и градостроительных нормативных документов;
определение проблемных и прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального плана, эскизного планировочного решения генплана);
определение необходимых данных по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.
Из градостроительной документации для целей разработки схемы необходимы: проект городской (поселковой) черты, генеральный план (проект актуализации генерального плана) города, иного поселения; концепция генерального плана развития города, проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города, историко-археологический опорный план и др.
Из нормативных правовых и нормативно-технических документов необходимо анализировать такие, которые составляют нормативную базу решения следующих вопросов:
разработка, согласование и утверждение градостроительной документации;
предоставление земельных участков для строительства;
выдача разрешений на строительство;
отчуждение объектов недвижимости;
порядок охраны и использования памятников истории и культуры;
развитие рынка городской недвижимости и др.
Анализ содержания имеющейся градостроительной документации должен заключаться в установлении:
характеристик территории и недвижимости в структуре генерального плана города, определяющих возможности их использования;
функционального, строительного и иного зонирования территорий города;
состояния и целевого назначения градостроительных объектов различного правового статуса с характеристиками потребительских качеств среды;
состава и видов предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно установленным зонам, кварталам, районам.
К проблемным и прогнозным параметрам, определяемым в генеральном плане (концепции генерального плана, эскизном планировочном решении генплана), относятся:
данные о тенденциях и приоритетах:
социального развития города и его отдельных частей (обслуживание, жилищное строительство);
демографического развития города и его отдельных частей (численность и структура населения);
экономического развития города и его отдельных частей по основным отраслям; проблемные территории по строительным, экологическим, природным и техногенным условиям;
установленные ограничения на градостроительное освоение территории.
Сведения о границах элементов структурно-планировочной организации территории города должны содержать:
схему красных линий застройки;
границы территориальных (функциональных зон);
установленные границы земельных участков;
другие линии регулирования градостроительной деятельности.
По итогам аналитического этапа разрабатывается концепция зонирования территории города, иного поселения, неотъемлемыми частями которой являются:
определение состава и положения зон ограничений градостроительной деятельности на территории поселения-составление карты ограничений;
определение состава и положения территориальных (функциональных) зон;
соотнесение территориальных (функциональных) зон с зонами ограничений градостроительной деятельности;
тенденции градостроительного развития территорий;
планируемые и осуществляемые градостроительные изменения.
Этап предварительного решения зонирования связан с разграничением территории города, иного поселения, части города на зоны с установлением по ним усредненных зональных требований к осуществлению градостроительной деятельности.
Границы зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.
При этом зонирование производится параллельно по следующим видам:
функциональному назначению территорий;
характеру и степени их освоенности;
развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктур;
поддержанию качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды.
Зонирование производится в следующей последовательности: первым- зонирование территорий по их функциональному назначению, которое является базовым, вторым - зонирование территорий по характеру и степени их освоенности, затем- остальные виды зонирования.
В заключение путем взаимного наложения указанных видов зон выделяются интегрированные зоны. Соответственно для этих зон устанавливаются интегрированные зональные градостроительные требования к использованию территорий города, иного поселения. Установленные градостроительные требования распространяются на все расположенные в каждой из таких зон объекты недвижимости (земельные участки, здания и сооружения).
Этап согласования и утверждения схемы осуществляется последовательно в два приема. Сначала организуются обсуждение и согласование материалов предварительного решения зонирования, а также завершение разработки схемы с учетом полученных замечаний и предложений.
Затем разработанные материалы апробируются у заказчика.
В согласовании предварительного решения зонирования участвуют: органы местного самоуправления, органы государственной власти в вопросах, затрагивающих интересы других муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.
Разрабатываемую на завершающем этапе схему зонирования территории малого города, части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого среднего города рекомендуется представлять в детально проработанном виде в расчете на включение ее в правила застройки.
градостроительный землепользование городской территория
СОСТАВ СХЕМ ЗОНИРОВАНИЯ
Схемы разрабатываются в составе текстовых и графических материалов зонирования.
В графических материалах, в привязке к разгруженной картографической подоснове отображаются расположение и границы зон каждого из видов (типов) и интегрированных зон. В них приводится также перечень зон со ссылками на информацию о них в текстовых материалах.
Графические материалы выполняются в виде схем с условными обозначениями и экспликацией, связывающими содержание схемы с содержанием текстовых материалов.
В составе документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, устанавливающие зональные регламенты и границы зон их действия, определяемые в линиях, совпадающих с границами, зафиксированными в имеющих юридическую силу документах (границами единиц земельного кадастра, административными границами, красными линиями, границами полос отвода или земельных участков).
В текстовых материалах приводится перечень зон с данными о координатной привязке их границ и градостроительными требованиями по каждой из зон. В них также дается общее описание принятого зонирования. Текстовая часть представляется на согласование в виде пояснительной записки с табличными материалами.
Графические материалы схемы зонирования города в целом выполняются в масштабе:
1:1000-1:2000 - для малых городских поселений;
1:5000-1:10000 - для средних, больших городов;
1:10000-1:50000 - для крупных, крупнейших и сверхкрупных городов
Графические материалы схемы зонирования части города выполняются в масштабе 1:1000-1:2000.
Зонирование производится с использованием традиционных (бумажных) или современных компьютерных технологий с применением специальных математических методов и моделей и стандартных программных средств.
При использовании бумажных технологий зонирование выполняется на картографической подоснове одного масштаба с основным чертежом генплана города или проекта планировки части города.
При использовании компьютерных технологий зонирование представляется на электронных картах с разрешающей способностью и нагрузкой, соответствующими картографической подоснове, на которой выполняется генеральный план или проект планировки.