Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫпри ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» ПОВОЛЖСКИИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ имени П.А. СТОЛЫПИНА
Факультет государственного и муниципального управления
Направление подготовки 38.03.04 «Государственное и муниципальное управление»
Кафедра государственного и муниципального управления
Дисциплина: Земельное право
ЭССЕ на тему: «Зонирование городских территорий»
Автор работы: студент 4 курса 142 гр.
заочной формы обучения
Степанов Роман
Подпись____________________
Руководитель работы:
Должность, звание ___________
Ф.И.О. _____________________
Оценка_____________________
Подпись____________________
«___»____________2020 г.
Саратов 2020
СУЩНОСТЬ ЗОНИРОВАНИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
Основным градообразующим фактором и причиной роста городов является развитие промышленности. Особое место в функционировании городов занимает городское хозяйство, представляющее собой совокупность организаций и предприятий различных отраслей. Эти организации и предприятия призваны создавать благоприятные условия проживания населения на территории города. Таким образом, городское хозяйство характеризуется сложностью составляющих его элементов. Причем от слаженности действий каждого из них зависит жизнедеятельность и жизнеспособность всего города.
К общим направлениям градостроительной деятельности относятся:
· функциональное зонирование территории и комплексная территориальная организация производства и расселения населения;
· планомерное преобразование сложившейся городской застройки в упорядоченную систему расселения;
· развитие транспортных систем и улично-дорожной сети;
· повышение уровня инженерного оборудования, благоустройства и озеленения территории, развитие инженерных коммуникаций и объектов;
· использование и обогащение природных ландшафтов;
· совершенствование архитектурно-художественного облика существующей и перспективной застройки.
По моему мнению, можно выделить факторы, которые характеризуют использование городских земель:
доходы населения, повышение жилищных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.
Основным инструментом регулирования землепользования в городах является зонирование (функциональное, административное и экономическое). Территориальные зоны представляют собой отдельные территории, границы которых фиксируются (выделяются) на основании решений органов государственной власти или местного самоуправления. Эти зоны выделяются для целей административно-хозяйственного регулирования имущественных отношений в пределах каждой зоны (земель сельскохозяйственного назначения, природоохранные, градостроительные, промышленные и другие зоны). Под зонированием застроенных территорий понимается выделение в границах города зон различного функционального назначения. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. По выделенным зонам устанавливается правовой режим использования земель.
Функциональное зонирование городских территорий представляет собой наиболее общую форму учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающую комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его размеры, коэффициент застроенности участка, доля озелененных и открытых пространств и другие). При зонировании рассматриваются структуроформирующие и локальные территории градостроительной системы транспортно-функционального, визуально-пространственного, природно-экологического, историко-культурного, инженерно-технического назначения.
С позиций административного управления выделяют зоны общегородского значения, зоны районного значения, зоны селитебных районов.
Экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города, обычно, связывается с кварталами ГорБТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города. Более точно этот вопрос решен в Санкт-Петербурге. Там установлено 19 ставок арендных платежей. Вся территория города поделена на 214 зон. Для каждой зоны установлена одна из 19 ставок арендных платежей. Ещё более детально разработана эта проблема в Киеве.
Для города целесообразно установить 20-30 ставок арендных платежей за пользование землей. Каждому кварталу приписывается ставка, в зависимости от кадастровой оценки входящих в него земель. Ставки арендных платежей можно устанавливать в условных единицах (баллах). В этом случае распоряжением мэра утверждается только стоимость условной единицы арендных платежей. Например, принять стоимость самых дорогих земель города равной 20 единиц. В этом случае в распоряжении мэра указывается только арендная ставка этой категории земель, а во всех остальных зонах ставка получается посредством умножения условной оценки данной зоны (от 20 до 1) на утвержденную ставку. Такое экономическое зонирование позволит более детально и полно осуществлять кадастровую оценку земель города, поскольку методика рассматривает земли одной кадастровой оценки только в пределах одного квартала. Для реализации описанного подхода к экономическому зонированию города необходимо описать критерии отнесения кварталов к той или иной тарифной ставке в условных единицах, затем каждому кварталу города приписать стоимость земель в условных единицах.
Итогом зонирования является план зонирования земель, представляющий собой графический документ, разрабатываемый в составе генплана города с пояснительной запиской. Этот документ определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования с указанием перспективы и степени эффективности их использования. В условиях рыночной экономики зонирование земель предопределяет устойчивую форму контроля за использованием территории. Таким образом, сущность функционального зонирования заключается в установлении и выделении на картографическом материале границ территорий, используемых в различных целях. Зональные особенности могут изменить стоимость земли (например, в США, на 100-1000%).
Результативное воздействие на изменение параметров рассматриваемой городской структуры возможно либо в форме жёсткого административного управления единичным элементом, либо в виде изменения условий функционирования всей системы в целом, определяющих содержание и возможные перемены в поведении (экономическом, социальном, территориальном, экологическом и т.д.) каждого элемента и их совокупностей. Именно в этом и состоит основное отличие принципов градорегулирования сегодняшнего периода от принципов прошлого времени.
Градостроительным Кодексом РФ введены понятия правил землепользования и застройки и градостроительного зонирования, как механизмов системного осуществления целенаправленной градостроительной политики в условиях рыночной экономики и множественности форм собственности. Суть регулирования заключается в том, что территория города делится на зоны с определением видов градостроительного использования этих зон и ограничений на их использование в соответствии с установленными градостроительными регламентами, и введёнными в качестве нормативного акта органа местного самоуправления правилами землепользования и застройки.
Современное понимание градостроительного зонирования зафиксировано Градостроительным кодексом 2004 года, который определяет градостроительное зонирование как «…зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов».
Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативно-правовым актом органов местного самоуправления и которым устанавливаются вышеуказанные территориальные зоны с градостроительными регламентами, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Территориальные зоны, согласно Градостроительному кодексу, это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Наконец, градостроительные регламенты - это устанавливаемые в пределах границ соответствующих территориальных зон: 1) виды разрешённого использования земельных участков и других объектов недвижимости; 2) предельные размеры земельных участков; 3) предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции; 4) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительное зонирование представляет собой деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны, с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования - градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.
Целями разработки правил землепользования и застройки являются:
1) создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительным кодексом определена область применения правил землепользования и застройки (по сути - объекты градостроительного зонирования) - территории поселений, городских округов, части территорий поселений и городских округов. Также Кодекс допускает возможность разработки правил землепользования и застройки и на межселенных территориях, но только в случаях планирования застройки таких территорий.
Применительно к условиям города особого внимания заслуживают следующие концептуальные позиции:
1.Любое строительство как частный акт функционально-пространственного развития изменяет ценность земельного участка, причём это изменение может быть как положительным, так и отрицательным. Если строительство осуществляется в соответствии с социально и рыночно ориентированной градостроительной политикой, строительство всегда повышает ценность земельного участка.
2.Отмеченное изменение ценности застраиваемого участка всегда меняет ценность и сопряжённых территорий, причём в ряде случаев весьма обширных зон.
3.Разумно организованное строительство не только занимает земельные участки, обустраивает их, но во многих случаях и высвобождает значительные территории; например, в результате повышения плотности застройки.
4.Любое строительство связано с временным (на период возведения здания) изъятием части городских территорий. При этом есть одно условие - при рыночных отношениях земля не может находиться вне рынка, и любое её использование должно быть оформлено в виде аренды, продажи и т.д.
5.Все рассматриваемые действия сопряжены практически со всеми элементами социально-экономической структуры города. В условиях города строительство сопряжено с перемещениями большого количества населения; с перестройкой, расширением или сооружением новых объектов инженерной инфраструктуры; с изменением схем транспортных потоков; с переменами в системе социально-бытового обслуживания и т.д. Каждая из сфер жизнедеятельности города при строительном освоении различных земельных участков будет реагировать по-своему, причём давать массу положительных и отрицательных примеров.