Анализ проектов мировых соглашений,
Описание рисков в случае заключения мирового соглашения
Цель – провести анализ 2 вариантов мировых соглашений, определить возможные риски для дольщиков при заключении мирового соглашения, описать возможное развитие событий в ходе банкротства ООО «Тареал».
Группы кредиторов:
1. Дольщики с имущественными требованиями, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений
2. Дольщики с денежными требованиями (расторженцы), включенные в 3-ю очередь реестра требований кредиторов.
3. Остальные конкурсные кредиторы, включенные в 4-ю очередь реестра требований кредиторов.
Данные на момент написания Стратегии:
1. ООО «Тареал» признано банкротом, в отношении ООО «Тареал» введено конкурсное производство (Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2019 по делу №А56-21769/2016).
2. Практически завершено строительство четырех жилых домов №№ 5,6,7,8 на земельном участке с кадастровым номером 47:14:0302006:276, четырех жилых домов №№ 17, 18, 19, 20 на земельном участке с кадастровым номером 47:14:0302006:274, двух жилых домов №№ 26,27 на земельном участке с кадастровым номером 47:14:0302006:277, двух жилых домов №№ 28,29 на земельном участке с кадастровым номером 47:14:0302006:273, в эксплуатацию объекты не введены.
3. Представлены 2 варианта мировых соглашений (от 22.02.2019 года и без даты), собранием кредиторов мировые соглашения не утверждены.
Заключение мирового соглашения.
Процедура утверждения, необходимые условия.
Заключение мирового соглашения возможно на любой стадии процедуры банкротства, в том числе в конкурсном производстве. Для того, чтобы начало действовать мировое соглашение необходимо выполнение ряда условий и соблюдения определенной процедуры его утверждения.
Процедура утверждения:
1. Решение о заключении мирового соглашения принимается на собрании кредиторов. Решение принимается большинством голосов не от числа присутствующих на собрании кредиторов, а от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов.
2. От имени конкурсных кредиторов мировое соглашение подписывается представителем собрания кредиторов или уполномоченным собранием кредиторов на совершение данного действия лицом.
3. После решения о заключении мирового соглашения на собрании кредиторов мировое соглашение утверждается арбитражным судом. В ходе конкурсного производства от имени должника действует конкурсный управляющий и обращается с ходатайством в суд об утверждении мирового соглашения.
Необходимые условия для утверждения мирового соглашения арбитражным судом.
1. Должна быть погашена задолженность по требованиям кредиторов первой (обязательства из возмещения вреда) и второй очереди (задолженность по заработной плате и выходному пособию перед работниками должника).
2. Условия мирового соглашения для кредиторов, голосовавших против заключения мирового соглашения, не могут быть хуже, чем для кредиторов, голосовавших за его заключение.
Последствия заключения мирового соглашения
1. Прекращается процедура банкротства. Прекращаются полномочия конкурсного управляющего. На практике это будет означать, что ООО «Тареал» полностью может распоряжаться своим имуществом (фактически вернуться в положение, существовавшее до подачи к нему исков), все предыдущие требования заменяются условиями мирового соглашения.
2. В случае невыполнения условий мирового соглашения конкурсные кредиторы могут идти 2 путями:
- обратиться в Арбитражный суд за получением исполнительного листа для принудительного исполнения ООО «Тареал» мирового соглашения без расторжения мирового соглашения (то есть инициировать исполнительное производство по исполнению условий мирового соглашения, а не исполнительное производство по выплате денежных средств при расторжении договоров долевого участия, как это было в предыдущих исполнительных производствах);
- обратиться в Арбитражный суд за расторжением мирового соглашения (с таким заявлением вправе обратиться конкурсные кредиторы, обладавшие на дату утверждения мирового соглашения не менее чем одной четвертой требований к должнику). В случае удовлетворения Арбитражным судом требования о расторжении мирового соглашения возобновляется процедура банкротства (в данном случае конкурсное производство).
Риски при заключении мирового соглашения.
Основной риск – это потеря активов ООО «Тареал» - 129 земельных участков (для строительства таун-хаусов), на которые был наложен арест. Сегодня они входят в конкурсную массу должника. С введением конкурсного производства прекращается исполнительное производство, снимаются все аресты. С подписанием мирового соглашения прекращается процедура банкротства, с этого момента ООО «Тареал» ведет обычную хозяйственную деятельность, ничто не мешает вывести эти земельные участки на третье лицо.
Таким образом, основной риск, это возможный возврат в процедуру банкротства с тем же количеством конкурсных кредиторов, но с уменьшенными активами должника.
При этом кредиторы 1 группы «защищены» от продажи недостроенных домов и земельных участков, на которых они расположены (по 214-ФЗ земельные участки находятся у них в залоге).
Для кредиторов 2 группы (расторженцы) мировое соглашение в принципе не имеет никаких плюсов по сравнению с конкурсным производством (если только они не примут решение о замене денежного требования требованием по передаче жилого помещения, п. 11 мирового соглашения без даты, п. 9 мирового соглашения от 22.02.2019 года позволяют это сделать). В случае, если кредиторы 2 группы остаются с денежным требованием, то мировое соглашение лишь некая договоренность о выплате им денежных средств до 31.12.2019 года.
Кроме того, если в варианте от 22.02.2019 года по срокам кредиторы 1 и 2 групп находятся в одинаковом положении (в срок до 31.12.2019 года), то в варианте мирового соглашения без даты кредиторы 2 группы находятся в худших условиях по срокам с кредиторами 1 группы (где сроки предложены более ранние для кредиторов 1 группы, чем 31.12.2019 года). Кредиторы 2 группы даже по этому основанию могут возражать против утверждения мирового соглашения, и суд может принять такие возражения.
Поэтому здесь очень большая вероятность «сопротивления» кредиторов 2 группы против утверждения мирового соглашения.
Для минимизации вышеуказанного основного риска в предложенных вариантах мировых соглашений в качестве третьего лица привлекается АО Тасмо Эригрупи.
Выдержка из мирового соглашения от 22.02.2019 года (п. 6)
В случае неисполнения условий, предусмотренных пунктом 7 настоящего Мирового соглашения, необходимые денежные средства инвестирует учредитель Должника - АО Тасмо Эригрупи.
Выдержка из мирового соглашения без даты (п. 9)
В случае неисполнения условий, предусмотренных пунктом 7 настоящего Мирового соглашения, по любой причине, своевременность и достаточный объем поступления необходимых денежных средств гарантирует учредитель Должника - АО Тасмо Эригрупи.
2 вариант мирового соглашения (без даты) более приемлемый для кредиторов, но для возможного предъявления к исполнению условий мирового соглашения к АО Тасмо Эригрупи рекомендуется заключить отдельный договор поручительства.
Варианты развития событий для кредиторов 1 группы в конкурсном производстве без заключения мирового соглашения.
В конкурсном производстве возможны 2 варианта погашения требований конкурсных кредиторов 1 группы:
- погашение требований путем передачи объекта незавершенного строительства
- погашение требований путем передачи им жилых помещений.
Вариант 1. Погашение требований путем передачи объекта незавершенного строительства (через ЖСК)
Данный вариант реализуется, если объект не введен в эксплуатацию (отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию).
Конкурсный управляющий не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, конкурсный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.
В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:
1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой,) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Вариант 2. Погашение требований путем передачи жилых помещений.
Данный вариант реализуется, если объект введен в эксплуатацию (застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию), но с участниками строительства не подписаны передаточные акты о передаче им жилых помещений. На стадии конкурсного производства возможно завершение строительства.
Конкурсный управляющий не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.
Вопросы, которые должны решить дольщики в ближайшее время:
1. Определить лицо, которое будет представителем собрания кредиторов и будет подписывать мировое соглашение. Это лицо должно быть избрано собранием кредиторов (вопрос должен быть вынесен в повестку собрания кредиторов, аналогично собранию кредиторов от 22.02.2019 года). Ссылка https://bankrot.fedresurs.ru/MessageWindow.aspx?ID=57555DFA721904CBD344022936136C5C.
2. Определиться с кандидатурой конкурсного управляющего. До 16.04.2019 в соответствии с решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области и.о. конкурсного управляющего Ермаковой необходимо провести собрание кредиторов по выбору конкурсного управляющего или саморегулируемой организации, из числа членов которой должен быть утвержден конкурсный управляющий.
Ответы на заданные вопросы:
Вопрос 1.
Механизм подписания мирового (ходатайство в суд о намерении заключить мировое от должника- должно ли быть и за сколько до подписания, кто подписывает, кто и как согласовывает, где размещается итоговый вариант, чтобы голосуя за мировое мы могли знать, за какое именно мы голосуем.
Ответ: процедура заключения мирового соглашения описана выше. Вариант мирового соглашения, которое выносится на голосование собрания кредиторов прилагается к материалам собрания, с материалами собрания можно ознакомиться у конкурсного управляющего, также он обязан размещать их на официальном ресурсе https://bankrot.fedresurs.ru
Вопрос 2.
Есть ли в наших редакциях пункты, которые заведомо невыполнимы (хотя при анализе мировых итак наверное будет понятно)
Ответ: маловероятно, что в предложенной редакции мировое соглашение «позволят» утвердить кредиторы 2 группы (расторженцы), они будут его оспаривать. Причины описаны выше.
Вопрос 3.
Как нам быть с назначением конкурсного, чем нам грозит это?
Ответ: До 16.04.2019 в соответствии с решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области и.о. конкурсного управляющего Ермаковой необходимо провести собрание кредиторов по выбору конкурсного управляющего или саморегулируемой организации, из числа членов которой должен быть утвержден конкурсный управляющий.
Сейчас уже введено конкурсное производство, конкурсный управляющий должен быть в любом случае. Вопрос кандидатуры конкурсного управляющего – это вопрос, который должны решить кредиторы.
Вопрос 4.
Пункт про жск, благо он, или зло
Ответ: пункт про ЖСК (п.16) есть только в варианте мирового соглашения от 22.02.2019. В варианте мирового соглашения без даты его нет.
Имеет смысл сохранить этот пункт, чтобы в случае невыполнения условий мирового соглашения была возможность заканчивать проект через создание ЖСК, не возвращаясь в процедуру банкротства.
Вопрос 5
Как и когда оформить недострой в собственность? Слышала, что имеется такая судебная практика на высокой готовности домов.
Ответ: для того, чтобы подать иск о передаче в собственность доли объекта незавершенного строительства (квартиры) необходимо, чтобы сам весь недостроенный объект (дом) был оформлен в собственность должника, т.е. значился в реестре прав на недвижимое имущество как «объект незавершенного строительства с готовностью ___ %».
Вопрос 6
Могут ли кредиторы оспорить мировое при не существенном отклонении не повлёкших ухудшения жилья. Например (благоустройство)
Необходимо уточнить вопрос: оспорить или расторгнуть.
Оспаривать в суде (то есть выступать против его утверждения в суде после принятия собранием кредиторов) будут кредиторы 2 группы (причины описаны выше).
Расторгнуть мировое соглашение можно уже после того, как оно начнет действовать, но в случае невыполнения должником своих обязательств. Конкурсные кредиторы или уполномоченные органы вправе подать заявление о расторжении мирового соглашения в отношении всех конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в случае неисполнения или существенного нарушения должником условий мирового соглашения в отношении требований таких конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, составлявших в совокупности не менее чем одна четвертая требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов к должнику на дату утверждения мирового соглашения.
Вопрос 7
Можем ли мы не прописывать срок по работам дороги, которая примыкает от ропшенского шоссе к земельным участкам.
Ответ: можно не прописывать само обязательство по строительству дороги. В варианте мирового соглашения от 22.02.2019 пункта про обязательство по строительству автодороги нет. Но если это обязательство включается в мировое соглашение (п. 5.2.2 мирового соглашения без даты), то необходимо включать его со сроком.
Вопрос 8
Как лучше прописать нам п. 7 страховой депозит
Ответ: уточните, что подразумевается под страховым депозитом. Если перенесение ответственности на Тасмо в случае невыполнения обязательств по мировому соглашению ООО «Тареал», то ответ написан выше (отдельный договор поручительства).
Вопрос 9
По правилам передачи права собственности на объект долевого участия можно только при недостроенном жил. доме с готовностью выше 90% оценка этого недостроя должна проводиться силами дольщика? Независимыми экспертами или застройщиком?
Ответ: сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства должно содержать заключение конкурсного управляющего, которое прилагается к материалам собрания, на котором рассматривается вопрос о создании ЖСК. Конкурсный управляющий не позднее чем через 6 месяцев после его утверждения обязан провести собрание по этому вопросу.
Вопрос 10
Те люди/кредиторы, которые не успели встать в реестр. Распространяется ли на них МС или это нужно прописывать отдельно в мировом т. е. что с ними?
Ответ: мировое соглашение распространяется только на конкурсных кредиторов (это кредиторы, требования которых включены в реестр). На кредиторов, которые не включены в реестр на дату подписания мирового соглашения, действие мирового не распространяется (это следует из закона, а также прописано в мировом соглашении без даты п. 15, в мировом соглашении от 22.02.2019 года п.13).
С даты публикации конкурсным управляющим о введении процедуры конкурсного производства дается 2 месяца для подачи заявлений о включении в реестр. Таким образом, собрание кредиторов по утверждению мирового соглашения в любом случае не будет проведено, пока не будут рассмотрены все требования кредиторов, которые поданы уже в процедуре конкурсного производства (в противном случае, утверждение мирового соглашения можно будет оспорить и по этому основанию: нарушение прав конкурсных кредиторов, требования которых заявлены, но еще не рассмотрены судом).
Можно говорить о том, что вопрос по утверждению мирового соглашения будет вынесен на собрание кредиторов не ранее 01.08.2019 года.
Вопрос 11
В конкурсе же все решается через управляющего? Даже мировое соглашение уже только через него, а не через представителей застройщика?
Ответ: в конкурсном производстве от имени должника действует конкурсный управляющий, все полномочия руководителя должника прекращаются с момента введения конкурсного производства и передаются конкурсному управляющему.
Приложение:
Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2019 года по делу №А56-21769/2016.