Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте
Предисловие
В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.
Не случайно поэтому, что Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе *(1). Этот документ был принят на заседании Совета 15 декабря 2003 г.
В конце 2004 г. идеи, выраженные в Концепции, стали воплощаться в конкретных законодательных актах, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Эта работа продолжается и сегодня.
Книга, предлагаемая вниманию читателей, написана по материалам специального курса "Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: проблемы теории и судебно-арбитражной практики", читаемого на протяжении нескольких лет на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета.
Наименование книги следует оценивать с изрядной долей условности.
Во-первых, не ставилось целью четкое определение понятия "коммерческий оборот" и его соотношение с понятием "гражданский оборот". Очевидно, что коммерческий оборот является составной частью гражданского оборота. Это подтверждается официальной доктриной, зафиксированной в Гражданском кодексе Российской Федерации. Вместе с тем, использование этого термина в названии книги связано с тем, что сделки с недвижимостью в коммерческом обороте - это сделки предпринимателей (или с участием предпринимателей) с недвижимым имуществом, целью которых является прямое извлечение прибыли от совершения сделки, либо опосредованное извлечение прибыли, когда предприниматель использует приобретенную на основании сделки недвижимость для своей текущей деятельности, направленной на извлечение прибыли. Таким образом, при отборе необходимого для изложения темы материала основным был субъективный критерий - предприниматель является одной из сторон при совершении сделки с недвижимостью.
Во-вторых, не исчерпаны все виды сделок, которые предприниматель может совершать с недвижимостью. К примеру, вне обсуждения остались договоры лизинга зданий и сооружений, договоры комиссии по поводу недвижимости, сделки с недвижимостью - фикцией (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Основное внимание было обращено на наиболее распространенные сделки с недвижимостью: продажа, аренда, сделки с предприятиями и проч. В этом также проявляется практическая направленность книги.
В третьих, следует учесть, что содержание книги более широко, нежели об этом заявлено в ее заглавии. Помимо собственно сделок (динамики) с недвижимым имуществом, рассмотрены и вопросы правового режима недвижимости (статики).
В-четвертых, из сферы рассмотрения исключены договоры коммерческого найма жилых помещений. Хотя предоставление жилого помещения по договору найма может быть видом предпринимательской деятельности (вспомним знаменитые доходные дома в дореволюционной России), но следует учитывать, что сделки с жилыми помещениями в данном случае имеют другую направленность, определяемую теми целями, которые преследует наниматель, а именно - проживание в таком жилом помещении. Именно поэтому в книге отсутствует анализ сделок по распоряжению жилыми помещениями.
В-пятых, подробно рассмотрены особенности договора долевого участия в строительстве, одной из сторон которого является предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли.
Надеюсь, что книга окажется полезной для читателя.
Тема 1. История правового регулирования оборота недвижимости. Литература по праву недвижимости
Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости за рубежом
Римское право создало весьма разветвленные правовые конструкции недвижимости. Так же, как и в современный период, классификация вещей в римском праве строилась на противопоставлении движимых (res mobiles) и недвижимых (res immobiles) вещей. Такая классификация обусловлена естественными свойствами классифицируемых объектов. В ее основе лежит признак, сохранивший свое значение для цивилистических классификаций современных правовых систем: возможность (невозможность) перемещения вещи без повреждения ее сущности.
Перемещение недвижимых вещей (прежде всего земли и того, что с нею неразрывно связано) невозможно в принципе, в то время как движимые вещи могут быть перемещены в пространстве без повреждения. Такой простой подход к делению вещей на движимые и недвижимые оказался значимым для выделения конкретных объектов недвижимости. В римском праве в качестве объекта недвижимости выделялся земельный участок. Что касается дома, здания или строения, то таковые рассматривались в качестве составной части земельного участка. Соответственно, правовой режим дома, здания, сооружения оценивался не с позиций собственности, а с позиций владения. Владение домом, зданием или сооружением на чужом земельном участке именовалось суперфиций - наследственное и отчуждаемое право пользования строением, которое возведено на чужой земле *(2).
Исследователи истории римского права по-разному оценивают правовое значение этой классификации. Так, одни ученые отмечают, что деление вещей на движимые и недвижимые имело в римском праве относительно небольшое значение *(3). Это объяснялось одинаковым правовым режимом как для движимого имущества, так и для недвижимого. К примеру, как писал И.А. Покровский, "различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательской давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка" *(4).
В.М. Хвостов утверждал, что деление вещей на движимые и недвижимые имеет в римском праве мало значения, поскольку юридические нормы для тех и других вещей по существу одинаковы. Разница же между движимостью и недвижимостью, по мнению русского юриста, "проявляется лишь в отдельных положениях права: например, сроки давности различны для тех и других вещей; interd. uti possidetis *(5) и int. unde vi *(6) применялись только к недвижимостям: fundus dotalis *(7) неотчуждаем; furtum rei *(8) возможно только относительно движимости" *(9).
Другие правоведы, напротив, указывают на многочисленность правовых последствий разделения вещей на движимые и недвижимые, "как в вещном и обязательственном праве - в области собственности, прав на чужие вещи, в установлении обязательств, так и в ответственности за их исполнение" *(10). Этот тезис позволяет сделать вывод об имеющих существенное значение различиях между правовыми режимами движимости и недвижимости, тем более что они объемлют все основные сферы гражданского права - и область вещного права, и область обязательственного права, а также область ответственности участников гражданского оборота.
Третьи по-разному оценивают важность этой классификации в зависимости от периода развития римского права. Так, Ч. Санфилиппо пишет, что "до самого конца классического права это подразделение не имело принципиального значения" *(11). Итальянский ученый объясняет это тем, что данное подразделение поглощалось другой значимой классификацией вещей в римском праве - на манципируемые (res mancipi) и неманципируемые (res nec mancipi) *(12). Однако, как указывает Ч. Санфилиппо, значение этой классификации весьма возрастает начиная с послеклассической эпохи, и объясняется это исчезновением дихотомии res mancipi и res nec mancipi.
С нашей точки зрения различия в правовом регулировании недвижимости и движимых вещей в римском праве столь заметны, что требуют своего анализа.
Следует заметить, что правовой статус недвижимых вещей в Древнем Риме эволюционировал с развитием экономических отношений. Кроме того, сами юридические конструкции в силу специфики объекта (прежде всего - земельных участков, играющих исключительно важную роль в жизни общества), требовали своеобразных подходов со стороны законодателя с учетом конкретных исторических условий, в которых происходил оборот недвижимых и движимых вещей.
В древнейшем римском обществе земля находилась в обладании общины. На этом этапе ее (общины) существования была возможна индивидуальная принадлежность движимых вещей (пойманный зверь, выловленная рыба, изготовленное оружие и т.п.). Однако земля, на которой жила община, не могла быть чьей-то индивидуальной принадлежностью; она была владением всего сообщества, проживающего на данной территории. Формирование единого государства способствовало публично-правовым представлениям о земле, на которой осуществлялась жизнедеятельность социума. Право на землю рассматривалось как право всего народа, населяющего данную территорию. В правовых воззрениях отсутствовали представления об индивидуальном обладании землей.
В период становления сельскохозяйственного производства пахотная земля играла исключительно важную роль в жизни населения Древнего Рима. Относительно развитый имущественный оборот позволил рассматривать земельные участки не только в качестве основы производства, но и как инструмент торгового оборота. Таким образом, сельскохозяйственные угодья, земельные участки, предназначенные для производства, будучи предметами купли-продажи, аренды, залога и т.п., стали основой для формирования понятия собственности на недвижимое имущество (лат. - ager).
Одновременно и в социально-политической жизни Рима происходили значительные события, которые привели к образованию мелких союзов древнеримских жителей - общин, родов. Следствием этого явилась привычка смотреть на занимаемый данным родом или общиной земельный участок как на собственный, в противоположность земельным участкам, занимаемым иными родами и общинами. Это способствовало возникновению чувства общинной или родовой принадлежности, а вместе с тем и права общинной или родовой собственности на землю, на территории которой проживала данная община или род *(13).
Основой для следующего этапа развития правовых контуров недвижимости в римском праве стало выделение семьи из общины. Это привело к ограничению прав общины в отношении земельных участков, занимаемых семьями, составляющими общину. Таким образом, на данном этапе произошло смещение акцентов в представлении о правах на землю от публично-правовых к частно-правовым.
Расцвет римской юриспруденции (и создание системы римского частного права) пришелся на эпоху, характеризующуюся значительными экономическими, социальными и политическими сдвигами в общем развитии римского государства в период с конца I в. до н.э. до конца III в. н.э. *(14) Именно в это время в руках крупных рабовладельцев сосредоточились огромные латифундии, что, наряду с использованием дешевого рабского труда, стало основой развития торговли и, как следствие, правового инструментария, сопровождающего торговый оборот.
Земля вовлекалась в торговый оборот, что требовало соответствующих правовых конструкций, обеспечивающих иной механизм регулирования, нежели используемый для движимых вещей. В правовой системе появились более четкие представления о праве собственности, что, в свою очередь, стало основой для формирования различных конструкций недвижимости.
Относительно развитый гражданский оборот вызывал появление правовых режимов земельных участков, различных в зависимости от их нахождения, принадлежности или предназначения. Существовавшие правовые режимы земельных участков могут быть сведены к следующим.
1. Рraedia Italia - италийские земли. Способ их передачи исключительно манципация. Вся земля принадлежала государству (ager publicus). В зависимости от того, кому или каким способом государство передавало землю, в римском праве различали следующие понятия.
1) Аger vectigalis - оброчные земли, то есть земельные участки, которые бессрочно (первоначально - на пятилетний срок) и с правом наследования сдавались в аренду.
2) Аger privates vestigalisque - земельные участки, продаваемые государством или общиной частным лицам. Своеобразие данного способа приобретения земельных участков заключалось в том, что приобретатель становился обладателем права пользования участком (хотя и передаваемого по наследству). К тому же на приобретателя возлагалась обязанность уплачивать арендную плату за пользование приобретенным участком. Данную форму землевладения можно рассматривать как переходный этап между общественным и частным землевладением.
3) Аger quaestorius - государственная земля, которая продавалась во временное частное пользование с установлением обязанности приобретателя уплачивать арендные платежи. Особенностью данного вида передачи земли в частное пользование было то, что данная сделка могла быть отменена по усмотрению государства и соответствующий земельный участок мог быть вновь обращен в государственную собственность.
4) Аger occupatorius - государственные земельные участки, имеющие естественные природные границы (реки, горы и т.п.). Особенностью правового режима данных земельных участков являлось то, что они не обрабатывались до момента передачи в частные руки. Способом приобретения данных земельных участков была оккупация (захват) патрициями. Пользование земельными участками юридически считалось временным, однако фактически земля с течением времени переходила в собственность захвативших ее лиц.
5) Аdsignatio - передача в частную собственность одинаковых (имеющих квадратную форму) земельных участков государственной земли. Эти земельные участки имели небольшой размер; их раздача носила массовый характер и происходила в торжественной обстановке.
6) Аger locatus ex lege censoria - государственные земельные участки, сдававшиеся в аренду лицу, которое сделало наиболее выгодное предложение (т.е. земельные участки, передаваемые по конкурсу).
7) Аger colonicus - италийские земли, которые подлежали передаче в частную собственность колонистам.
2. Сompascua - земельные участки (включая пастбища и леса), находящиеся в общинной собственности и предназначенные для целей общего землепользования. Данная правовая форма землепользования имела место в древнейшем римском праве. К периоду классического римского права произошла эволюция прав в отношении указанных земельных участков. Они оставались государственными землями, но права пользования ими сохраняло местное население. В основном это были земли, используемые в качестве пастбищ. Одной из правовых конструкций общинного права на землю было agra scripturarius - пастбища, принадлежащие общине, но сдаваемые за плату в аренду частным лицам.
3. Ager viasiis vicanis datus - земельные участки у государственных или общинных дорог, наделение которыми влекло в качестве обременения содержание соответствующих дорог в надлежащем порядке.
4. Ager gentilicius - земельные участки, являющиеся коллективной собственностью рода. Данная правовая форма землепользования имела основное распространение в древнейшем римском праве и свое значение в основном утратила уже к появлению Закона ХII таблиц.
5. Solum Italicum - земельные владения провинциальных городов, получивших статус италийских городов и соответствующие этому статусу привилегии, например, освобождение от поземельного налога. Способ передачи - манципация.
6. Ager stipendiarius - государственные земельные участки в провинции, которые выдавались в пользование за уплату соответствующих податей.
7. Praedia provincialia - земли подчиненных территорий, которые являлись собственностью римского государства, но фактически находились в пользовании местного населения.
8. Ager privates - земельные участки, находящиеся в частном пользовании.
9. Ager desertus - земельные участки, не обрабатываемые и покинутые собственниками. Одно из значимых правовых последствий - так называемое epibole (лат. - посягательство), т.е. фиктивная аренда, направленная против собственника с целью истребования у него земельных податей.
Такое значительное количество правовых режимов земельных объектов свидетельствует о высокой юридической технике.
Одним из принципиальных положений римского права было то, что в качестве недвижимости рассматривалась не только часть поверхности земли, но и все те созданные трудом человека либо естественные предметы, которые неразрывно связаны с землей - сооружения, долгорастущие насаждения и т.п. Эти предметы рассматривались в качестве составных частей земельных участков. Вследствие этого обстоятельства невозможно было установить отдельное право собственности на постройку или сад без установления права собственности на земельный участок, на котором они находятся. Именно в римском праве было сформулировано следующее правило: сделанное над поверхностью следует за поверхностью и принадлежит собственнику земельного участка (superficies solo cedit). Последовательное развитие этого положения привело к тому, что в качестве части недвижимости, то есть земельного участка, рассматривалось и воздушное пространство, которое расположено над этим земельным участком.
Таким образом, в римском праве значимой была также классификация недвижимости по элементам, входящим в состав недвижимости. Римские юристы в составе недвижимости (res soli) различали:
- Inaedificatio - строения, созданные на земельном участке;
- Insemenatio - растения, посеянные на земельном участке;
- Implantatio - растения, посаженные на земельном участке.
Особенно разветвленные конструкции были созданы в римском праве относительно чужих прав на недвижимое имущество - так называемые сервитуты (ius in re aliena). Особенности жизнедеятельности в условиях того времени требовали того, чтобы недвижимые объекты, даже если они принадлежат частным лицам, были доступны всем проживающим на данной территории. Это, в свою очередь, налагало определенные ограничения на собственника при осуществлении им своих полномочий по владению, пользованию и распоряжению данным объектом. В значительной степени все вышесказанное касалось водных объектов и сопряженных с ними земельных участков. В римском праве учение о сервитутах было чрезвычайно детальным и знало множество разновидностей прав на чужие вещи.
Как отмечают исследователи, среди первых сервитутов, упомянутых в Законах ХII таблиц, встречаются:
- Iter - право прохода и проезда верхом по соседскому земельному участку;
- Actus - право прогона скота и проезда в повозках по земельному участку;
- Via - право пользования мощеной дорогой для перевозки грузов;
- Aquaeductus - право провода воды через чужую землю *(15).
Классическому римскому праву были известны исключительно земельные сервитуты. Разделение сервитутов на земельные и личные появляется только в юстиниановском праве *(16). Таким образом, сервитуты, или права на чужие вещи, являются юридическими элементами исключительно в конструкции недвижимости.
Развитие сервитутов связано со сферой сельскохозяйственного производства. Потребности земледельцев вызвали к жизни целый ряд прав на пользование чужой недвижимостью: установление права прогона скота к водопою через земельный участок, принадлежащий иному лицу; права пересечения соседского участка пешком, верхом и на телеге; права доступа к воде через соседский участок и т.д.
Любой земельный участок всегда выделяется специально и наделяется определенными границами. Однако, как правило, наиболее эффективная эксплуатация земельного участка возможна только с использованием качеств прилегающих к нему участков. Таким образом, как пишет Д.В. Дождев, "отмеченная многофункциональность недвижимости определяет принципиальную допустимость, наряду с собственностью, специальных вещных прав на одну вещь - земельных сервитутов" *(17). Поэтому возникновение сервитутов неизбежно сопутствует использованию недвижимых вещей, и главным образом земельных участков.
Итак, земельные сервитуты принято классифицировать на сельские сервитуты (Servitutes praediorum rusticorum) и городские сервитуты (Servitutes praediorum urbanorum). Однако терминология не должна вводить в заблуждение относительно критериев разделения двух указанных видов сервитутов. Сельские сервитуты отличаются от городских совсем не тем, что они якобы всегда используются в сельской местности, в то время как городские - исключительно в городах. Основное разделение между указанными видами сервитутов обусловлено его функциональными свойствами: если сервитут был предназначен для урбанистических нужд (строительство жилья, использование жилых помещений для проживания и т.п.), то это городской сервитут. Если же использование сервитута осуществлялось только в целях сельскохозяйственных (выращивание урожая, доступ к земельному участку, предназначенному для выращивания урожая, право прогона скота к водопою через соседский участок и т.п.), то таковые сервитуты именовались сельскими *(18). Естественно, что целевое использование сельских сервитутов было допустимо и в городах, равно как не исключалась возможность применения городских сервитутов в сельской местности.
Одним из наиболее действенных инструментов контроля и регулирования оборота недвижимости являются земельные кадастры, то есть систематизированные своды сведений о местоположении, целевом назначении, экономических характеристиках и правовом положении земельных участков. Первоначально земельные кадастры составлялись исключительно с фискальными целями в Древнем Египте и Месопотамии около пяти тысяч лет назад. Римскому праву земельные кадастры были неизвестны. Очевидно, что потребности в них римский оборот не испытывал из-за относительно небольшой территории государства.
В европейских государствах кадастры известны с ХI века. В частности, так называемая Кадастровая книга (Domesday book) появилась в Англии в 1086 году. В этой книге отражались сведения о владельце, информация, которая позволяла идентифицировать земельный участок, его площадь, а также объем производимой на участке сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, появилась возможность контроля за рынком недвижимости, сделками, совершаемыми с земельными участками, что стабилизировало и стимулировало оборот недвижимых вещей, и прежде всего земельных участков.
К тому моменту, когда по Европе прокатилась волна буржуазных революций, сложились предпосылки для формирования концепции недвижимости, на которой построен современный оборот недвижимого имущества.
Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости. Вместе с тем имеются и определенные особенности в формулировании понятия недвижимости в различных правовых системах - в семье континентального права и в семье общего (прецедентного) права.
В странах семьи прецедентного права имущество разделяется на реальное (real property, realty, real estate), к которому относится земля и неразрывно связанное с нею имущество (в терминологии континентального права - недвижимое имущество) и персональное (personal property, personalty, shattel) имущество, к которому относится имущество, не являющееся реальным, т.e. движимое имущество. В то же время следует иметь в виду, что используемый в общем праве термин "реальная собственность" не совсем адекватен термину "недвижимое имущество" (immovable property), используемому в континентальном праве. Равно как и термин "персональная собственность" не адекватен термину "движимое имущество" (movable property). Различия заключаются в юридических конструкциях, при помощи которых обеспечиваются способы защиты прав собственности и иных вещных прав, а также в объектах, относимых к этой категории объектов гражданского права. Так, в странах общего права защита прав на землю обеспечивается при помощи реального иска, в то время как при помощи персонального иска можно возместить лишь убытки, связанные с землепользованием. Отсюда и существенные юридико-технические отличия в организации системы вещных прав по поводу недвижимого имущества. К примеру, если в континентальном праве права аренды защищаются на основе норм обязательственного права, то в странах общего права защита права аренды обеспечивается на основе применения норм реального права. В то же время в юридической литературе подчеркивается достаточно условный характер разделения вещей на движимые и недвижимые. Так, в английском праве основным критерием разграничения этих видов объектов права собственности выступала не физическая природа вещей, а процедура реализации права на вещь, в частности ее отчуждения *(19). До 1925 г. (до принятия Закона о собственности) в английском праве в качестве движимой вещи рассматривалось право аренды земельных участков. Обусловлено это было тем, что носитель этого права в случае его нарушения мог предъявить персональный иск, который имел не вещный, а личный характер. Вследствие определенных особенностей английской юридической техники последствия удовлетворения персонального иска были гораздо более узкими, нежели последствия удовлетворения реального иска. Помимо прочего, это проявлялось в ограниченных возможностях по возврату прав собственности (прав владения) в отношении вещи, владение которой утрачено.
Германская модель недвижимости в качестве основного объекта недвижимых вещей рассматривает земельный участок. Существенными частями недвижимости рассматриваются такие вещи, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив ей вреда, несоразмерного ее предназначению.
Основой понимания недвижимости во французском праве также является представление о земельном участке. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство).
В то же время в отдельных государствах существуют и весьма упрощенные определения недвижимости. Так, в ст. 842 Гражданского кодекса Латвийской Республики *(20) содержится следующее определение: материальные вещи бывают движимыми либо недвижимыми в зависимости от того, можно или нельзя перемещать их, не повреждая снаружи, с одного места на другое.
Во всех государствах законодатель в той или иной степени ориентируется на одну из двух основных доктрин недвижимости. Первая доктрина под недвижимостью подразумевает такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей). Вторая доктрина, имеющая вспомогательный характер, рассматривает в качестве недвижимых вещей объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками, например, летательные аппараты, морские суда и т.п. Эта доктрина носит наименование "недвижимость в силу закона". Законодатель использует прием юридической фикции, наделяя объекты, являющиеся по своим природным качествам движимыми вещами, правовым режимом недвижимости. Наиболее распространено отнесение к недвижимым вещам летательных аппаратов, космических аппаратов, морских судов и судов внутреннего плавания. Такой подход обусловлен соображениями юридической техники, которая позволяет упрощать регулирование оборота значимых для экономики объектов.
В государствах, как правило, устанавливают дифференцированные правовые режимы недвижимости. В основе такого разделения лежат критерии, учитывающие цели использования недвижимого имущества, а также фискальные цели. В этой связи выделяют недвижимость, которая используется для проживания, и недвижимость, используемую в коммерческих целях. Такое разделение является основанием для установления различных правовых режимов оборота недвижимых вещей в зависимости от указанных критериев.
Существуют и более детализированные режимы недвижимостей.
Так, в США выделяются четыре класса недвижимых вещей:
1) недвижимость, которой владеют для продажи;
2) недвижимость, которой владеют для использования в торговле и бизнесе;
3) недвижимость, которой владеют для целей капиталовложений;
4) недвижимость, которой владеют для целей личного использования *(21).
Правопорядки разных государств порождают и различные конструкции отчуждения недвижимого имущества.
Сделки с недвижимостью выступают в качестве юридических фактов, которые являются основанием для возникновения, изменения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимость. В то же время определенные правопорядки, а именно - правопорядки, которые основаны на Акте Торренса *(22), игнорируют сделки в качестве основания возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимость.
В германском праве, напротив, особенностям совершения сделок с недвижимостью законодатель уделил чрезвычайное внимание. Так, по немецкому праву юридическая конструкция сделки с недвижимой вещью включает два договора: один договор имеет обязательственно-правовой характер и предусматривает обязательство продавца передать недвижимую вещь, а также обязанность покупателя принять вещь и уплатить за нее покупную стоимость. В то же время первый договор сам по себе еще не влечет перехода права собственности на недвижимую вещь. Для этого требуется заключение договора вещного характера, целью которого является передача права собственности от покупателя продавцу. Вещный договор считается юридически независимым от первого договора, и таким образом пороки в обязательственно-правовом соглашении сами по себе не влекут недействительности перехода вещного права на недвижимую вещь. Несмотря на кажущуюся избыточность эта юридическая конструкция позволяет защищать интересы добросовестных приобретателей недвижимого имущества.
Как правило, форма совершения сделок с недвижимостью имеет квалифицированный характер. В некоторых государствах совершение сделки с недвижимостью должно в обязательном порядке осуществляться в нотариальной форме. Так, в итальянском праве сделки с недвижимостью под угрозой их недействительности должны совершаться в нотариальной форме и подлежат обязательной регистрации в едином реестре прав на недвижимое имущество *(23). Во французском праве обязательному нотариальному удостоверению подлежат отдельные сделки с недвижимым имуществом - дарение недвижимости, договор ипотеки, договор купли-продажи недостроенных зданий и сооружений *(24).
Совершение сделок с недвижимостью - традиционная сфера контроля со стороны государства, что объясняется значимостью недвижимого имущества как объекта гражданского права для экономики государства. Проявление такого контроля имеет различные формы. В подавляющем большинстве государств реализовано правило lex rei sitae, согласно которому в отношении недвижимого имущества применяются правовые нормы того государства, в котором находится эта недвижимая вещь. Это же правило применяется и в отношении формы сделки, совершаемой с недвижимым имуществом, равно как и иных требований, предъявляемых к совершению сделки. Указанное правило имеет большое практическое значение в ситуациях приобретения недвижимого имущества субъектами различных государств. Так, например, при приобретении недвижимости в Испании сделка может быть совершена в простой письменной форме, без нотариального закрепления. Однако если стороны в соответствии с принципом автономии воли подчинят действие договора немецкому праву, то этот договор надлежит заверить в нотариальном порядке, поскольку германское Гражданское уложение рассматривает нотариальную форму как обязательное условие совершения сделки с недвижимым имуществом *(25).
Система регистрации прав на недвижимость выполняет несколько функций. Во-первых, с ее помощью происходит укрепление прав на недвижимость. Во-вторых, институт регистрации прав призван обеспечить публичную достоверность прав на недвижимость. Эта функция аналогична той, которая выполняется правовым институтом, защищающим добросовестных приобретателей при обороте движимых вещей. Публичная достоверность гарантирует приобретателю защиту от претензий со стороны заинтересованных лиц (прежде всего лиц, считающих себя собственниками имущества) в том случае, если приобретатель при совершении сделки с недвижимостью добросовестно полагался на акт регистрации, произведенный уполномоченным органом.
В различных государствах по-разному организована система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В целом можно выделить следующие типы регистрационных моделей укрепления прав на недвижимость: сделочная (концессуальная), германская и модель Торренса (Act Torrens или Real Property Act) *(26).
Суть концессуальной модели укрепления прав на недвижимость заключается в том, что право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. При этом факт передачи недвижимого имущества и факт регистрации прав регистрирующим органом для перехода права собственности значения не имеют. Подобная модель реализована в гражданском праве Франции. В то же время французская регистрационная система прав на недвижимость не является единой. Во Франции существует две регистрационных системы, подчиняющиеся различным правовым режимам. В соответствии с общим французским правом в 93 департаментах, в Заморских департаментах и на Заморских территориях существует общий режим регистрации вещных прав на недвижимость, так называемая Сохранность ипотеки. Этот институт имеет две функции. Во-первых, он предназначен для обеспечения гласности вещных прав на недвижимость. Во вторых, с его помощью решаются вопросы налогообложения. В отличии от института Поземельной книги, которая находится в ведении министерства юстиции, Сохранность ипотеки является органом министерства финансов и подчинена главному налоговому управлению. Хранители ипотек - это государственные служащие, являющиеся административными должностными лицами. В связи с двойственностью функций Сохранности ипотеки хранители ипотек обязаны выполнять формальности по реализации гласности вещных прав на недвижимость и исполнять фискальную функцию: взимать государственную пошлину в связи с обеспечением гласности по поводу недвижимого имущества. В трех восточных департаментах государства (Верхний Рейн, Нижний Рейн и Мозель) существует судебный институт Поземельной книги, в которой регистрируются вещные права на недвижимость *(27). По сути, данный регистрационный порядок является исключением из общего правила. Наличие двух регистрационных систем в одном государстве объясняется историческими причинами.
Германская регистрационная модель исходит из того, что передача вещных прав на недвижимость происходит в результате сложного юридического состава, обязательными элементами которого являются договор, заключаемый сторонами, а также регистрация соответствующих прав в поземельной книге. При этом регистрация права по немецкому праву имеет решающее юридическое значение, поскольку оспаривание права на недвижимость возможно только через оспаривание регистрации права в поземельной книге. Этот принцип обусловил абсолютный характер доказательственной силы записи о праве, внесенной в поземельную книгу. Вместе с тем абсолютный характер доказательственной силы записи о праве на недвижимость распространяется только на нормальный гражданский оборот; в судебных процеду<